IMU immobili merce: nuovi orientamenti della Cassazione su esenzione e limiti applicativi

La Cassazione chiarisce i limiti dell’esenzione IMU per gli immobili merce, restringendo l’agevolazione a casi molto specifici.
2 settimane fa
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esenzioni imu
Foto © Investireoggi

Con due recenti pronunce datate 21 aprile 2025, la Corte di Cassazione ha tracciato una linea interpretativa rigorosa in tema di agevolazioni fiscali per le imprese edili in relazione all’IMU immobili merce.

Le ordinanze n. 10392 e n. 10394 rappresentano infatti un punto fermo per quanto riguarda l’ambito soggettivo e oggettivo dell’esenzione prevista per i fabbricati costruiti e destinati alla vendita.

IMU immobili merce: il contesto normativo

L’esenzione dall’Imposta Municipale Unica (IMU) per gli immobili realizzati da imprese di costruzione e destinati esclusivamente alla vendita è disciplinata dall’art. 13, comma 9-bis, del D.L. n. 201/2011, successivamente modificato dal D.L.

n. 102/2013. Si tratta dei c.d. immobili merce. Questa agevolazione è finalizzata a non gravare fiscalmente sulle giacenze di magazzino del comparto edilizio, qualora i beni siano effettivamente in attesa di essere alienati e non utilizzati a fini reddituali.

Tuttavia, l’interpretazione della norma è stata oggetto di contenzioso, soprattutto per quanto riguarda i requisiti formali e sostanziali richiesti per beneficiare dell’esenzione.

Ordinanza n. 10392/2025: esclusione degli immobili ristrutturati

Nel primo dei due provvedimenti, la Suprema Corte ha stabilito un principio di netta esclusione dal beneficio per gli immobili che, seppur destinati alla vendita, non siano stati costruiti ex novo dall’impresa ma derivino da operazioni di recupero edilizio.

Rientrano in questa casistica:

  • interventi di restauro conservativo,
  • opere di risanamento,
  • ristrutturazioni edilizie.

Secondo i giudici, la ratio dell’agevolazione è strettamente legata all’attività edificatoria originaria. La costruzione ex novo rappresenta un presupposto imprescindibile. L’acquisto di un immobile seguito da un intervento di riqualificazione, anche se oneroso e conforme ai parametri edilizi, non soddisfa il requisito richiesto dalla norma.

La Corte sottolinea, inoltre, che trattandosi di un’agevolazione di carattere eccezionale, non è ammissibile una sua interpretazione estensiva. In diritto tributario, le esenzioni devono essere lette in modo restrittivo: se non espressamente contemplate dalla norma, non possono essere applicate analogicamente.

Il principio di tassatività nelle agevolazioni fiscali

La posizione della Cassazione si inserisce in un orientamento giurisprudenziale consolidato secondo cui ogni deviazione dal regime impositivo ordinario necessita di una chiara e inequivocabile previsione legislativa. Le agevolazioni, in quanto eccezionali, non si prestano a letture analogiche o estensive.

Da ciò consegue che solo gli immobili effettivamente costruiti da zero dall’impresa costruttrice, e non semplicemente trasformati o rinnovati, possono godere dell’esonero dall’IMU, a condizione che restino in attesa di vendita e non vengano adibiti ad altri usi.

La locazione interrompe definitivamente l’esenzione IMU immobili merce

Il secondo intervento della Cassazione si concentra su un altro aspetto controverso: la compatibilità della locazione, anche temporanea, con il mantenimento dell’esenzione IMU.

In base all’ordinanza n. 10394/2025, qualsiasi contratto di affitto, anche della durata di pochi giorni, comporta la perdita definitiva dell’esenzione fiscale, poiché altera la destinazione funzionale del bene. La norma richiede, infatti, una destinazione esclusiva alla vendita. La locazione, pur se temporanea, è vista come una modifica sostanziale dell’uso, incompatibile con l’agevolazione.

Importante anche la precisazione secondo cui non è ammesso un frazionamento del beneficio in base ai mesi in cui l’immobile non è stato locato. Il legislatore prevede infatti in modo tassativo i casi in cui l’esenzione può essere riconosciuta su base mensile, e l’ipotesi dell’immobile-merce dato in affitto non vi rientra.

Implicazioni operative per le imprese costruttrici

Le due ordinanze delineano un quadro molto stringente per le imprese che intendono beneficiare dell’esenzione IMU immobili merce. I requisiti devono essere soddisfatti in modo simultaneo e continuativo:

  • Costruzione diretta dell’immobile da parte dell’impresa.
  • Destinazione esclusiva alla vendita, senza alcuna forma di utilizzo reddituale, neanche temporaneo.

Viene così esclusa qualsiasi possibilità di fruire dell’agevolazione nei casi in cui l’immobile sia:

  • acquistato da terzi e successivamente ristrutturato,
  • temporaneamente locato, anche per finalità transitorie o strumentali.

La giurisprudenza chiude dunque la porta a interpretazioni flessibili che, in passato, avevano portato alcuni operatori ad applicare l’esenzione anche in presenza di usi temporanei o non completamente compatibili con la destinazione alla vendita.

La rilevanza della corretta qualificazione catastale e della documentazione

Per dimostrare il diritto all’esenzione, le imprese dovranno essere in grado di fornire un’adeguata documentazione che attesti la costruzione ex novo del fabbricato e la sua effettiva destinazione alla vendita. È fondamentale anche che la classificazione catastale sia coerente con la natura dell’immobile come “merce”.

La prova della destinazione alla vendita può essere ricavata, ad esempio, da:

  • bilanci aziendali,
  • registri contabili,
  • documenti interni che indichino l’inserimento dell’immobile tra le rimanenze di magazzino.

Esenzione IMU immobili merce: rigore e certezza del diritto

Le pronunce della Cassazione evidenziano un’impostazione rigorosa e formalistica nella concessione delle esenzioni IMU per gli immobili merce. L’orientamento adottato mira a garantire chiarezza e coerenza nell’applicazione di un’agevolazione che, se estesa oltre i limiti previsti, rischierebbe di generare disparità e contenziosi.

In questo scenario, le imprese costruttrici sono chiamate a un attento esame delle proprie posizioni fiscali, valutando con precisione i requisiti normativi e giurisprudenziali richiesti per accedere al beneficio. Una gestione prudente e documentata degli immobili merce diventa dunque essenziale per evitare contestazioni e accertamenti da parte dell’amministrazione finanziaria.

Riassumendo

  • L’esenzione IMU vale solo per immobili costruiti ex novo dall’impresa costruttrice.
  • Gli immobili acquistati e ristrutturati non rientrano nel beneficio fiscale.
  • Qualsiasi locazione, anche breve, annulla definitivamente l’esenzione IMU.
  • L’agevolazione richiede destinazione esclusiva e continuativa alla vendita.
  • Non è ammesso il calcolo IMU proporzionale nei mesi senza locazione.
  • Serve documentazione chiara per dimostrare costruzione e destinazione alla vendita.

Pasquale Pirone

Dottore Commercialista abilitato approda nel 2020 nella redazione di InvestireOggi.it, per la sezione Fisco. E’ giornalista iscritto all’ODG della Campania.
In qualità di redattore coltiva, grazie allo studio e al continuo aggiornamento, la sua passione per la materia fiscale e la scrittura facendone la sua principale attività lavorativa.
Dottore Commercialista abilitato e Consulente per privati e aziende in campo fiscale, ha curato per anni approfondimenti e articoli sulle tematiche fiscali per riviste specializzate del settore.

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