Agevolazioni prima casa. Quanto tempo per rivendere il primo immobile agevolato? Risposta ADE

In materia di agevolazioni prima casa, l’ampliamento da 1 a 2 anni del termine entro il quale rivendere l’immobile agevolato già posseduto in caso di nuovo acquisto, e conservare così le agevolazioni, si applica non solo agli atti di acquisto di immobili stipulati dal 1° gennaio 2025, ma anche nel caso in cui, al 31 dicembre 2024, non era ancora decorso il precedente termine di un anno.

Questo importante chiarimento è stato fornito dall’Agenzia delle entrate con la risposta n°127/2025.

Vediamo nello specifico quali sono state le indicazioni dell’Agenzia delle entrate e in quali casi è possibile sfruttare il termine lungo di 2 anni per non perdere le agevolazioni sul primo e sul secondo immobile acquistato con lo sconto sulle imposte indirette.

Le agevolazioni prima casa

Grazie alle agevolazioni prima casa, Nota II-bis, articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al Testo unico dell’imposta di registro (Dpr n. 131/1986), il contribuente all’atto di acquisto dell’immobile può ottenere uno sconto fiscale non di poco conto.

Infatti, all’acquisto si applicano:

• l’Iva al 4%;
• le imposte di registro, ipotecaria e catastale, sono dovute ognuna nella misura fissa di 200 euro.

Se la vendita non è soggetta ad Iva, il contribuente versa: imposta di registro al 2% sul valore catastale (anziché 9%) con un minimo di 1.000 euro; imposta ipotecaria e catastale pari a 50 euro. Non è dovuta l’imposta di bollo.

I requisiti per avere le agevolazioni prima casa

Per avere queste agevolazioni è necessario rispettare una serie di requisiti.

• l’immobile deve trovarsi nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca la propria residenza entro diciotto mesi dall’acquisto;
• nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
• nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata in via agevolata dallo stesso soggetto o dal coniuge.

La legge di Bilancio 2025 (articolo 1, comma 116, legge n. 207/2024) ha modificato il comma 4-bis della nota.

Ora è previsto che  l’aliquota agevolata si applichi anche agli atti di acquisto per i quali l’acquirente non soddisfa il requisito c) (ultimo punto elenco) e per i quali i requisiti a) e b) si verificano senza tener conto dell’immobile pre-acquistato con l’agevolazione “prima casa”.

Ciò a condizione che quest’ultimo immobile sia ceduto entro due anni dalla data dell’atto. Prima dell’entrata in vigore della legge di Bilancio 2025 (1° gennaio 2025), la cessione doveva avvenire entro un anno dalla data dell’atto.

Dunque, il contribuente ha a disposizione due anni anziché uno per vendere la “prima casa” senza perdere l’agevolazione per il nuovo acquisto, in quanto il contribuente resta momentaneamente titolare di due immobili, acquistati entrambi con il beneficio.

Agevolazioni prima casa. Quanto tempo per rivendere il primo immobile agevolato? (Risposta ADE n°127)

Nella risposta n°127/2025 sulle agevolazioni prima casa, l’Agenzia delle entrate ha fornito chiarimenti proprio rispetto alle novità previste dalla Legge di bilancio 2025 per la prima casa.

Nel caso specifico, il contribuente ha acquistato un immobile con agevolazione “prima casa” il 25 gennaio 2024, dunque prima dell’entrata in vigore delle novità di cui alla Manovra 2025.

Con la vecchia norma avrebbe avuto tempo un anno per rivendere il primo immobile e avere le agevolazioni anche sul nuovo acquisto.

Da qui, ha chiesto all’Agenzia delle entrate se il nuovo termine di due anni si applicasse anche laddove al 31 dicembre 2024 il vecchio termine di un anno fosse ancora pendente.

Secondo l’Agenzia delle entrate la risposta è positiva.

Infatti, con la risposta già fornita nel corso dell’8° Forum dei Commercialisti del 27 gennaio 2025 aveva già chiarito che:

la disposizione della legge di Bilancio 2025,non riserva l’estensione del limite temporale da uno a due anni agli atti di acquisto di immobili stipulati dal 1° gennaio 2025.

Quindi, considerato che il secondo acquisto dell’abitazione con l’agevolazione “prima casa” è avvenuto il 25 gennaio 2024:

alla data di entrata in vigore della modifica normativa (1° gennaio 2025), il vecchio termine di un anno per rivendere l’immobile agevolato pre-posseduto era ancora in corso, per rivendere l’immobile si applica il nuovo termine di due anni.

In sostanza, in virtù della novità introdotta dall’ultima legge di Bilancio, il contribuente avrà tempo fino al 25 gennaio 2026 per vendere l’abitazione agevolata pre-posseduta. Senza decadere dai benefici “prima casa” fruiti sul nuovo acquisto.

Riassumendo

• La legge di Bilancio 2025 (art. 1, comma 116, L. 207/2024) ha esteso da 1 a 2 anni il termine per rivendere l’immobile agevolato quando si acquista una nuova “prima casa”.
• l contribuente mantiene le agevolazioni su entrambi gli immobili purché la prima abitazione sia ceduta entro 24 mesi dall’atto di acquisto della seconda.
• Il nuovo limite si applica non solo agli atti stipulati dal 1° gennaio 2025. Ma anche ai contribuenti che al 31 dicembre 2024 avevano ancora pendente il vecchio termine di un anno
•  Restano immutati i requisiti per l’aliquota ridotta (Iva 4% o registro 2%) e le imposte fisse ipotecaria/catastale.

  Cambia solo la finestra per alienare la casa precedente.