Pasquale Pirone
Il prossimo 16 giugno rappresenta una scadenza importante per i contribuenti: è infatti fissato il termine per il versamento dell’acconto IMU 2025. La seconda e ultima rata, il saldo, andrà invece versata entro il 16 dicembre. Tra le diverse casistiche che possono sorgere, una in particolare suscita dubbi e richieste di chiarimento: l’IMU sull’abitazione principale parzialmente locata.
Il caso dell’abitazione principale con una stanza in affitto
Non è raro che un contribuente decida di affittare una stanza della propria abitazione principale, ad esempio a uno studente o a un lavoratore fuorisede, continuando comunque a risiedere nello stesso immobile con la propria famiglia.
In questo scenario, l’immobile mantiene la sua destinazione principale come abitazione del proprietario, ma una parte è utilizzata a fini locativi. Da qui nasce l’interrogativo: è ancora possibile beneficiare dell’esenzione IMU?
L’esenzione IMU per l’abitazione principale
Anche per l’anno 2025, l’IMU non è dovuta sugli immobili utilizzati come abitazione principale dal contribuente e dal suo nucleo familiare, a condizione che tali immobili non appartengano a categorie catastali di pregio. Più precisamente, le categorie catastali ammesse all’esenzione IMU sono: A/2, A/3, A/4, A/5, A/6 e A/7, tutte considerate ordinarie e non di lusso.
La normativa esonera anche le pertinenze dell’abitazione principale, ma con un limite quantitativo: massimo tre pertinenze, ciascuna riconducibile a una delle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (autorimesse) e C/7 (tettoie). Pertinenze che, però, devono essere funzionalmente legate all’abitazione principale e accatastate separatamente.
Le abitazioni di lusso restano escluse
Non tutte le abitazioni principali possono però beneficiare di questa esenzione.
Restano, infatti, soggette all’IMU quelle appartenenti a categorie catastali di lusso: A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregio artistico o storico).
Anche in questo caso, eventuali pertinenze mantengono lo stesso limite numerico e devono rientrare nelle medesime categorie categorie (C/2, C/6, C/7), ma non danno diritto a un’esenzione.
L’incertezza normativa sulla locazione parziale
La normativa vigente non fornisce un’esplicita regolamentazione per il caso in cui l’abitazione principale venga parzialmente destinata alla locazione. Tuttavia, si può fare riferimento a un orientamento interpretativo contenuto nella FAQ n. 12 del Ministero dell’Economia e delle Finanze (MEF) del 20 gennaio 2016, ancora considerato valido nonostante la riforma IMU del 2020.
Secondo quanto chiarito in quella sede, l’immobile che continua a essere prevalentemente utilizzato come dimora abituale del contribuente e della sua famiglia mantiene lo status di abitazione principale. Anche se una parte è affittata a terzi. Questo significa che l’esenzione IMU può continuare ad applicarsi anche in presenza di una locazione parziale, purché:
- la destinazione principale dell’immobile resti l’abitazione del proprietario;
- l’immobile appartenga a una categoria catastale ordinaria (non di lusso);
- la parte locata sia limitata rispetto alla superficie complessiva dell’immobile.
Il principio della prevalenza dell’uso abitativo
Il fulcro interpretativo risiede nel concetto di prevalenza d’uso: se l’immobile è utilizzato in misura maggiore come abitazione del proprietario e non come fonte di reddito da locazione, l’agevolazione IMU resta applicabile.
Questo principio, pur non esplicitato nella nuova formulazione normativa, rappresenta un riferimento utile per i contribuenti che si trovano in situazioni simili.
Non vi è pertanto una modifica sostanziale rispetto al passato: la parziale concessione in affitto di una porzione dell’abitazione principale non comporta la perdita automatica dell’esenzione IMU, purché l’uso come residenza prevalga e le altre condizioni siano rispettate.
IMU abitazione principale parzialmente locata: subbi risolti, attenzione ai dettagli
È importante sottolineare che ogni situazione va valutata nel dettaglio. La superficie affittata, la durata del contratto, il rapporto tra spazi in uso al proprietario e spazi concessi in locazione sono tutti elementi che possono incidere sull’interpretazione dell’uso prevalente. In presenza di situazioni borderline, è consigliabile consultare il regolamento comunale o rivolgersi direttamente all’ufficio tributi del proprio Comune.
Infatti, sebbene la norma nazionale fornisca le linee guida generali, i Comuni possono adottare regolamenti più restrittivi o introdurre specifiche disposizioni interpretative locali.
Riassumendo
- L’IMU 2025 non è dovuta sull’abitazione principale non di lusso.
- Anche con locazione parziale, l’esenzione IMU può restare valida.
- Serve che l’immobile sia usato prevalentemente come dimora del proprietario.
- Le pertinenze sono esenti entro i limiti di tre e categorie specifiche.
- Gli immobili di lusso restano sempre soggetti a IMU.
- È utile verificare eventuali regole comunali particolari.
