Pasquale Pirone
L’IMU, l’Imposta Municipale Unica, tributo che colpisce la proprietà di immobili e, pur non essendo dovuto in tutte le circostanze, rappresenta una voce fiscale importante da considerare, soprattutto per chi possiede più di un immobile. Un aspetto fondamentale riguarda la cosiddetta IMU sull’abitazione principale. Ossia la casa dove si vive stabilmente. È proprio su questa fattispecie che il legislatore ha previsto esenzioni e agevolazioni significative, a patto che siano rispettati determinati requisiti.
Abitazione principale: criteri per l’esenzione IMU
La normativa vigente stabilisce che l’IMU non si applica all’abitazione principale, a condizione che questa soddisfi determinati requisiti.
L’abitazione principale è, secondo il legislatore, l’immobile in cui il contribuente ha sia la residenza anagrafica che la dimora abituale. Entrambi gli elementi devono coesistere affinché si configuri questa tipologia.
Oltre a ciò, è essenziale che l’immobile non appartenga a categorie catastali considerate di lusso. Le abitazioni classificate nei gruppi A/2, A/3, A/4, A/5, A/6 e A/7 rientrano tra quelle che possono beneficiare dell’esenzione, in quanto non rientrano tra gli immobili di pregio. Per queste unità, l’imposta non è dovuta nemmeno sulle pertinenze, fino a un massimo di tre: una per ciascuna delle categorie catastali C/2 (magazzini e cantine), C/6 (autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte).
Un esempio chiarisce meglio la situazione: se un contribuente possiede un appartamento di categoria A/3 e tre pertinenze (una C/2, una C/6 e una C/7), nessuna di queste unità sarà soggetta a IMU.
IMU abitazione principale di lusso
La situazione si complica per le abitazioni classificate come “di lusso”. Gli immobili in categoria catastale A/1, A/8 e A/9 sono esclusi dall’esenzione, pur rappresentando, a tutti gli effetti, abitazione principale.
In questi casi, il proprietario è comunque tenuto a versare l’IMU, ma con un trattamento agevolato. Si applica quindi un’aliquota ridotta e una detrazione fissa di 200 euro. Le agevolazioni si estendono anche alle pertinenze, sempre nel limite di tre unità appartenenti alle categorie C/2, C/6 e C/7.
Anche in questo contesto, il contribuente ha la possibilità di scegliere, nel caso possieda più di una pertinenza della stessa categoria catastale, su quale applicare l’agevolazione.
Come si paga: il codici tributo corretto
Per chi deve versare l’imposta sull’abitazione principale di lusso, il pagamento avviene utilizzando il codice tributo IMU 3912. È importante compilare correttamente il Modello F24, indicando anche i dati catastali dell’immobile, l’anno di riferimento e la quota di possesso, oltre ovviamente all’importo dovuto al comune.
Le scadenze per il pagamento dell’IMU sono fissate a giugno per l’acconto e a dicembre per il saldo. Quindi, entro il 16 giugno 2025 si versa l’acconto IMU 2025 ed entro il 16 dicembre 2025 il saldo. È possibile, tuttavia, che i singoli comuni decidano di variare le aliquote e offrire ulteriori detrazioni, motivo per cui è sempre consigliabile consultare le delibere comunali annuali.
Nessun obbligo per chi vive in affitto
Un chiarimento importante riguarda i soggetti non proprietari: chi abita in una casa in affitto (o in comodato) non è tenuto a versare l’IMU.
Questo perché la normativa stabilisce chiaramente che l’imposta è a carico del titolare del diritto reale sull’immobile, cioè il proprietario.
Gli inquilini e i comodatari, anche se stabilmente residenti, non rientrano tra i soggetti passivi di imposta.
IMU abitazione principale: una Sintesi Operativa
Ecco una panoramica dei casi principali per quanto riguarda l’IMU sull’abitazione principale:
| Tipo di immobile e uso | Categoria catastale | IMU dovuta? | Agevolazioni |
|---|---|---|---|
| Abitazione principale NON di lusso | A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 | NO | Esenzione totale anche per 3 pertinenze (C/2, C/6, C/7) |
| Abitazione principale di lusso | A/1, A/8, A/9 | SÌ | Aliquota ridotta + detrazione 200 € |
| Pertinenze (max 3) collegate ad abitazione NON di lusso | C/2, C/6, C/7 | NO | Esenzione totale |
| Pertinenze (max 3) collegate ad abitazione di lusso | C/2, C/6, C/7 | SÌ | Agevolazioni come per abitazione principale |
| Inquilino in affitto e comodatari | Nessuna proprietà | NO | Nessun obbligo |
Conclusione
L’IMU sull’abitazione principale rappresenta un campo normativo articolato, ma ricco di agevolazioni per i contribuenti che utilizzano la propria casa come dimora stabile e non possiedono immobili di lusso. Conoscere la categoria catastale dell’immobile, il numero e la tipologia di pertinenze, nonché i criteri anagrafici e di dimora, è essenziale per valutare correttamente se e quanto si è tenuti a versare.
Una corretta gestione della fiscalità immobiliare può fare la differenza nel bilancio familiare, consentendo di evitare errori e sfruttare appieno i benefici previsti dalla legge.
Riassumendo
- L’IMU non si applica all’abitazione principale non di lusso.
- Serve residenza e dimora abituale per ottenere l’esenzione IMU.
- Le pertinenze godono di esenzione, massimo tre di categorie C/2, C/6 e C/7.
- Le case di lusso pagano IMU con aliquota ridotta e detrazione di 200 euro.
- Gli inquilini non devono versare l’IMU sull’immobile affittato.
- Corretta classificazione catastale è fondamentale per calcolare l’IMU abitazione principale.
