Il mercato immobiliare americano è stato l’epicentro del sisma finanziario, che nel 2008 si è propagato rapidissimamente in tutto il pianeta, colpendo particolarmente l’Europa, che pure sembrava essere immune dal rischio di scoppio di una bolla, avendo perseguito una politica monetaria più prudente negli anni precedenti. La crisi è stata devastante per le banche erogatrici di mutui, spesso senza che le famiglie beneficiarie godessero di requisiti elevati. Sappiamo com’è andata. La sola Germania ha dovuto stanziare 240 miliardi di euro per salvare gli istituti di credito tedeschi.
Dal 2010 al settembre del 2016, ovvero dall’anno successivo alla terribile recessione globale, l’indice dei prezzi delle case tedesche è cresciuto di oltre il 27%, mostrando un aumento annuo medio del 4%. A prima vista, potrebbe apparire un dato poco allarmante, ma si pensi che in meno di sei anni, i valori immobiliari in Germania risultano essere cresciuti della stessa intensità dei precedenti 20 anni, durante i quali, peraltro, l’inflazione era stata più alta. (Leggi anche: Alert bolla immobiliare della Bundesbank)
Bolla immobiliare come conseguenza della crisi del debito
Cosa vi sia alla base di questa accelerazione è noto. La crisi del debito sovrano nell’Eurozona ha messo in fuga svariati miliardi di capitali dal Sud Europa verso il Nord, specie in Germania, dove ancora fino a qualche anno fa era possibile acquistare immobili a prezzi incredibilmente bassi persino in alcune aree di Berlino.
La buona congiuntura economica, con la discesa del tasso di disoccupazione ai minimi dalla riunificazione, sta facendo il resto. Ma un fattore essenziale lo sta ricoprendo anche la politica monetaria ultra-accomodante della BCE, che azzerando i tassi, rende da tempo molto convenienti i mutui, tanto che nel 2016 alcune banche come Commerzbank li erogavano a un costo inferiore all’1% per le scadenze decennali.
Famiglie tedesche arrabbiate
In teoria, si penserebbe che le famiglie tedesche siano contente di questa situazione, ma così non è. La Germania vanta la percentuale più bassa di famiglie proprietarie di un immobili, pari solamente al 52,5%, il 30% in meno che in Italia e più basso di quasi venti punti che nell’intera UE.
Quando i prezzi delle case salgono in Italia, generalmente vi è un clima positivo tra le famiglie, perché la stragrande maggioranza di loro possiede già un immobile e virtualmente è come se diventasse più ricca. In un paese come la Germania, dove metà dei tedeschi vive in affitto, però, il sentimento è opposto, perché l’aumento dei prezzi delle case rende ancora meno alla portata per molti di loro l’acquisto di un immobile. (Leggi anche: USA e Germania rischiano bolla immobiliare)
Mutui convenienti, ma meno abbordabili
Certo, i tassi zero praticati dalla BCE rende meno costoso ricorrere al mutuo, ma resta il fatto che bisogna anticipare parte della liquidità occorrente per accedervi e gli stipendi non sono cresciuti granché in questi anni, mentre il costo degli affitti è rimasto sostanzialmente stabile dal 2000. Dunque, in molti casi ai tedeschi conviene restare in affitto, piuttosto che indebitarsi, nonostante siano tra i meno esposti al mondo, con passività nette pari al 60% del pil. (Leggi anche: Tassi zero, rischi per economia e banche)
La Germania non è l’unica economia a subire le conseguenze della politica accomodante senza precedenti della BCE. In Estonia, i prezzi delle case sono esplosi di oltre il 67% dal 2010, in Lettonia di quasi il 39%, in Lituania del 28% e in Lussemburgo del 34%, in Austria del 43%. La media nell’area è di appena il 3%, con l’Italia a segnare -14% e la Spagna -21%.
Poche nuove case costruite
Non si pensi, però, che il fenomeno sia circoscritto all’Eurozona: la bolla immobiliare è palese nel Regno Unito, dove una casa oggi costa il 27% in più del 2010, ma è forse la Svezia il caso più drammatico, con aumenti che sfiorano il 50%.
Ciò che accomuna tutte queste economie in bolla sono bassi tassi, stato dell’economia sostanzialmente positivo, ma anche carenza abitativa, frutto sia di una popolazione crescente (il fenomeno immigrazione e rifugiati sta esacerbando la penuria di case nelle grandi città), sia anche di politiche restrittive sul fronte dei permessi rilasciati dalle autorità locali per le nuove costruzioni. Lo scorso anno, ad esempio, a fronte di un fabbisogno stimato di 400.000 nuove abitazioni, in Germania ne sono state costruite il 10% in meno, mentre fluiva nel paese oltre mezzo milioni di profughi.
La bolla immobiliare è molto temuta a Berlino, dove il governo non è abituato a vedere correre i prezzi di alcunché. E sa anche, che il tema è elettoralmente molto sensibile, perché in un paese dove Mario Draghi è già poco amato per la sua politica di sostegno agli stati “spendaccioni” del Sud, l’ultima cosa che le famiglie tedesche vorrebbero è che a pagare per i debiti altrui fossero loro, costretti a comprare casa a prezzi più alti, dato che ad altri conviene godere di tassi nulli. Sarà anche per questo che gli euro-scettici dell’AfD volano nei sondaggi al 14%.