Bonus edilizi. Le novità spiegate dall’Agenzia delle entrate (circolare n°8/2025)

Con la Circolare n. 8/E del 19 giugno 2025, l’Agenzia delle Entrate fa chiarezza sulle modifiche ai bonus edilizi introdotte dalla Legge di Bilancio 2025 (commi 54–56, articolo 1 della legge n. 207/2024).

Le nuove disposizioni segnano un cambiamento rilevante rispetto al passato, ricalibrando aliquote, spese ammissibili e condizioni di accesso, con un occhio al contenimento della spesa pubblica.

La circolare si presenta come un documento guida per cittadini, professionisti e imprese che vogliono comprendere come orientarsi nel nuovo sistema incentivante legato alla riqualificazione del patrimonio edilizio.

Le nuove percentuali di detrazione

A partire dal 1° gennaio 2025, i bonus per i lavori edilizi vengono rimodulati. La circolare conferma quanto previsto dal comma 54 della legge di Bilancio: per le spese sostenute negli anni 2025, 2026 e 2027, l’aliquota di base è ridotta al 36% (30% per il biennio successivo).

Tuttavia, per alcune categorie di soggetti, le detrazioni risultano più vantaggiose:

50% nel 2025 (e 36% nel 2026–2027) per gli interventi su unità immobiliari adibite ad abitazione principale, effettuati dai titolari del diritto di proprietà o altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione)

Le spese agevolabili restano limitate a 96.000 euro per unità immobiliare, anche nei casi di detrazione maggiorata.

Interventi agevolabili ed esclusioni

Con la circolare n°8/2025 sui bonus edilizi  l’ADE ha chiarito che la detrazione si applica a tutti gli interventi di recupero edilizio previsti dall’art. 16-bis del TUIR e dal decreto-legge n. 63/2013 (art. 14 ed art. 16).

Sono compresi anche:

• gli interventi su parti comuni di edifici condominiali;
• gli interventi antisismici con riduzione del rischio sismico;
• gli interventi di demolizione e ricostruzione.

Tuttavia, sono esclusi dalle detrazioni, per le spese sostenute nel triennio 2025–2027, gli interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili, anche se a condensazione.

Impianti ancora ammessi alle detrazioni

La circolare precisa che continuano a beneficiare dell’Ecobonus e delle detrazioni edilizie gli interventi che prevedono:

• microcogeneratori, anche se alimentati a gas;
• generatori a biomassa;
• pompe di calore ad assorbimento a gas;
• sistemi ibridi composti da pompa di calore e caldaia integrati in fabbrica

L’obiettivo è conformarsi alle disposizioni europee sulla progressiva eliminazione degli incentivi per tecnologie fossili, in attuazione della Direttiva UE 2024/1275.

Condizioni per l’aliquota maggiorata

Per beneficiare della detrazione maggiorata al 50% nel 2025, devono essere rispettati due requisiti cumulativi:

Il contribuente deve essere titolare del diritto di proprietà o di diritto reale di godimento;

L’unità immobiliare deve essere adibita ad abitazione principale.

È sufficiente che tale destinazione si verifichi al termine dei lavori, anche se non era presente al momento di avvio.

Focus: Sismabonus e Ecobonus

Anche per le spese agevolabili come Sismabonus ed Ecobonus, la logica delle nuove aliquote resta invariata:

• 36% nel 2025, 30% dal 2026, come base;
• 50% nel 2025, 36% dal 2026 per l’abitazione principale.

Le soglie di spesa non vengono modificate: ad esempio, per interventi antisismici, rimane il limite massimo di 96.000 euro per unità immobiliare.

Bonus mobili confermato

La circolare conferma anche la proroga per il Bonus Mobili:

• Limite massimo: 5.000 euro;
• Spese sostenute nel 2025;
• Sempre legato a un intervento di ristrutturazione agevolato

Superbonus: 65% solo con titoli entro il 15 ottobre 2024

La detrazione Superbonus al 65% nel 2025 spetta esclusivamente se entro il 15 ottobre 2024:

• è stata presentata la CILA (comunicazione di inizio lavori asseverata);
• è stata adottata la delibera condominiale, se l’intervento riguarda condomini;
• è stata presentata l’istanza per demolizione e ricostruzione, se necessaria.

Ripartizione della detrazione in 10 anni anche per le spese 2023

Viene introdotta la possibilità di ridistribuire in 10 quote annuali le detrazioni per le spese sostenute nel 2023, attraverso dichiarazione integrativa da presentare entro il 31 ottobre 2025, senza sanzioni o interessi.

Conclusione

La circolare n. 8/E del 2025 chiarisce in modo articolato le nuove regole sulle detrazioni fiscali per la casa. L’obiettivo è duplice: da un lato, orientare i benefici verso l’abitazione principale e le tecnologie più sostenibili; dall’altro, ridurre gradualmente la spesa fiscale complessiva, mantenendo però una coerenza normativa e transitoria per chi ha già avviato lavori o ha sostenuto spese negli anni precedenti.

Le indicazioni dell’Agenzia delle entrate devono tenere conto altresì del taglio alle detrazioni per i redditi alti.

Riassumendo

• Nuove aliquote per i bonus edilizi. Dal 2025 le detrazioni scendono al 36% (30% nel 2026–2027), ma restano al 50% nel 2025 e 36% nel 2026–2027 per chi effettua lavori sull’abitazione principale, se proprietario o titolare di diritto reale di godimento.
• Esclusione delle caldaie a combustibili fossili. Non sono più agevolabili gli impianti con caldaie uniche alimentate a gas, gasolio o altri combustibili fossili. Restano ammessi microcogeneratori, biomassa, pompe di calore a gas e sistemi ibridi.
• Bonus mobili confermato per il 2025. Prevista la proroga con detrazione al 50% su spese fino a 5.000 €, solo se connessi a interventi di ristrutturazione agevolata.
• Superbonus al 65% solo se avviato entro 15 ottobre 2024. Il Superbonus è riconosciuto solo a chi ha presentato CILA, delibera o istanza edilizia entro tale data, per condomìni, Onlus e piccoli edifici (2–4 unità).
• Ripartizione in 10 anni delle spese 2023. Possibilità di ripartire in dieci quote annuali le spese del 2023 tramite dichiarazione integrativa entro il 31 ottobre 2025, senza sanzioni.