Pasquale Pirone
La compravendita separata e contestuale dell’usufrutto e della nuda proprietà di un immobile rappresenta un caso peculiare dal punto di vista fiscale e civilistico.
Recenti chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate e la giurisprudenza di legittimità offrono un quadro interpretativo aggiornato, particolarmente utile per contribuire alla corretta gestione di operazioni che, pur svolgendosi in un’unica sede contrattuale, comportano effetti distinti sotto il profilo tributario.
Usufrutto e nuda proprietà: due diritti distinti e autonomi
L’usufrutto e la nuda proprietà sono diritti reali su cosa altrui che coesistono e si integrano, ma conservano una piena autonomia giuridica.
L’usufruttuario detiene il diritto di godere del bene, mentre il nudo proprietario mantiene la titolarità giuridica del bene, priva però di facoltà di utilizzo fino all’estinzione dell’usufrutto.
La separazione tra questi due diritti implica che anche i rispettivi trasferimenti siano trattati, sotto il profilo giuridico e fiscale, come negozi indipendenti.
Tale principio è stato ribadito dall’Agenzia delle Entrate nella risposta n. 133 del 14 maggio 2025, intervenuta su un caso riguardante la vendita contemporanea, ma a due diversi acquirenti, dell’usufrutto e della nuda proprietà di un appartamento comprensivo di cantina.
Il trattamento fiscale delle due operazioni
Nel caso in esame, i corrispettivi derivanti dalle due cessioni seguono discipline tributarie differenti. La somma percepita dalla vendita dell’usufrutto deve essere qualificata come reddito diverso, secondo quanto previsto dall’articolo 67, comma 1, lettera h), del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR). Si tratta, in sostanza, di un reddito derivante dalla costituzione di un diritto reale di godimento su beni immobili, assimilato ad altre forme di reddito non legate all’esercizio di attività professionali o d’impresa.
Diversamente, il guadagno conseguito dalla cessione della nuda proprietà può configurare una plusvalenza imponibile. Ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b), e del successivo articolo 68 del TUIR, tale plusvalenza è soggetta a tassazione nel caso in cui la vendita avvenga entro un quinquennio dall’acquisto o costruzione dell’immobile, fatta eccezione per le abitazioni utilizzate come dimora principale o acquisite per successione.
Le modifiche normative del 2024
La legge di Bilancio 2024 ha introdotto modifiche significative all’impianto normativo relativo ai redditi diversi. L’articolo 67 del TUIR, nella nuova formulazione, puntualizza che sono da considerarsi redditi diversi le plusvalenze realizzate tramite alienazione onerosa di immobili non posseduti per almeno cinque anni, con alcune eccezioni.
Particolare rilevanza assume l’estensione dell’orizzonte temporale anche agli immobili ricevuti per donazione, per i quali il termine di cinque anni decorre dall’acquisto effettuato dal donante.
Contestualmente, viene ribadito che anche la concessione di diritti reali di godimento, come l’usufrutto, costituisce un reddito diverso se realizzata a titolo oneroso, sempre che non rientri tra le categorie di reddito da capitale, professionale o d’impresa.
L’indirizzo della Cassazione: autonomia negoziale e tassazione separata
La Corte di Cassazione si è espressa in più occasioni su fattispecie analoghe, offrendo indicazioni interpretative che l’Agenzia delle Entrate ha richiamato per sostenere la propria posizione.
In particolare, l’ordinanza n. 7154/2021 ha chiarito, in materia di imposte ipocatastali, che la cessione separata dell’usufrutto e della nuda proprietà. Anche se stipulata con un unico atto, non dà luogo a un’unica operazione complessa, bensì a due negozi autonomi.
L’assenza di un nesso funzionale oggettivo tra le due operazioni impedisce infatti una tassazione unitaria, rendendo necessaria la determinazione separata delle imposte dovute.
Analoga posizione è stata assunta dalla stessa Corte con l’ordinanza n. 11922/2021, in ambito di imposta di registro. Anche in questo caso, la Suprema Corte ha evidenziato che la connessione tra i due trasferimenti si fonda esclusivamente sulla volontà delle parti. E non su una struttura negoziale unitaria. Pertanto, ciascun atto comporta obblighi tributari distinti.
Cessione usufrutto e nuda proprietà: conseguenze operative per venditori e acquirenti
Alla luce di quanto stabilito dall’Agenzia delle Entrate e dalla giurisprudenza, chi intende procedere alla vendita frazionata dell’usufrutto e della nuda proprietà di un immobile deve considerare gli effetti fiscali separati di ciascun trasferimento.
Chi cede l’usufrutto realizza un reddito da assoggettare alla tassazione ordinaria come reddito diverso. Questo implica l’obbligo di indicare tale somma nella dichiarazione dei redditi, con tassazione progressiva secondo gli scaglioni IRPEF.
Per contro, il venditore della nuda proprietà potrà trovarsi a dover versare un’imposta sulla plusvalenza, determinata secondo i criteri dell’articolo 68 del TUIR, qualora la cessione avvenga entro cinque anni dall’acquisto e non siano presenti esimenti (abitazione principale, successione, ecc.).
Gli acquirenti, infine, dovranno tener conto delle differenti imposte d’atto applicabili. Ogni trasferimento, anche se contenuto in un unico contratto, è soggetto a tassazione autonoma. Sia per l’imposta di registro, sia per le imposte ipotecaria e catastale.
Riassumendo
- Usufrutto e nuda proprietà sono diritti distinti con effetti fiscali separati.
- Il corrispettivo dell’usufrutto è tassato come reddito diverso secondo il TUIR.
- La cessione della nuda proprietà genera plusvalenza se avviene entro cinque anni.
- Le modifiche del 2024 al TUIR rafforzano la tassazione autonoma dei due diritti.
- La Cassazione conferma che i due trasferimenti sono giuridicamente e fiscalmente autonomi.
- Venditori e acquirenti devono valutare distintamente imposte, tempi e conseguenze fiscali.
