Pasquale Pirone
Le somme pagate a un’agenzia per l’acquisto di un immobile possono dare diritto a una detrazione fiscale, ma non in ogni situazione. La regola prevista dal Tuir è precisa e limita l’agevolazione a un caso specifico: l’acquisto dell’abitazione principale.
Il riferimento è l’art. 15, comma 1, lett. b-bis), del Tuir. Questa norma consente di portare in detrazione dall’imposta lorda dei compensi versati a soggetti che svolgono attività di mediazione immobiliare. Il vantaggio fiscale, però, riguarda soltanto gli importi collegati all’acquisto dell’unità immobiliare destinata a diventare abitazione principale.
Ne deriva che le spese intermediazione immobiliare sostenute per comprare una seconda casa non rientrano tra gli oneri detraibili.
La destinazione dell’immobile è quindi decisiva: non basta aver sostenuto il costo, né è sufficiente che il pagamento sia legato a una compravendita regolare.
Detrazione spese intermediazione immobiliare: limite e percentuale
La detrazione riconosciuta è pari al 19% dei compensi corrisposti all’intermediario. La norma stabilisce anche un tetto massimo di spesa: l’importo sul quale calcolare il beneficio non può superare 1.000 euro per ciascuna annualità.
Questo significa che, anche in presenza di una provvigione più alta pagata all’agenzia, la parte fiscalmente rilevante resta limitata a 1.000 euro. Di conseguenza, il risparmio massimo ottenibile è pari a 190 euro, cioè il 19% del limite indicato dalla legge.
Le spese intermediazione immobiliare devono, quindi, essere valutate tenendo conto sia della percentuale del 19%, sia del massimale previsto. L’agevolazione non si applica in modo illimitato e non segue automaticamente l’intero importo pagato al mediatore. Il punto centrale resta, comunque, un altro: il collegamento tra il compenso versato e l’acquisto della casa da utilizzare come abitazione principale.
In assenza di questo requisito, la detrazione non può essere riconosciuta, anche se la spesa è documentata.
Lo sgravio è per cassa. Quindi, nel Modello 730/2026 si indica la spesa “pagata” nel 2025. Il pagamento deve risultare da strumento tracciabile (bonifico, assegno, carta di credito, ecc.). Non serve il bonifico parlante, basta quello ordinario.
Che cosa si intende per abitazione principale
Per capire quando le spese intermediazione immobiliare possono essere detratte, è necessario chiarire il significato fiscale di abitazione principale. L’art. 10, comma 3-bis, del TUIR stabilisce che si considera tale l’immobile nel quale la persona fisica, proprietaria o titolare di altro diritto reale, dimora abitualmente.
La stessa regola considera anche la dimora abituale dei familiari. Pertanto, l’immobile acquistato deve essere destinato a soddisfare un’esigenza abitativa stabile, non occasionale e non legata a un uso diverso, come vacanze, investimento o semplice disponibilità patrimoniale.
La presenza della dimora abituale è, quindi, il criterio che distingue l’abitazione principale dagli altri immobili. Una casa comprata come seconda abitazione, anche se utilizzata saltuariamente o in alcuni periodi dell’anno, non soddisfa il requisito richiesto per accedere alla detrazione. La dimora abituale è dimostrata dalla residenza effettiva in quella casa.
Per questo motivo, le spese intermediazione immobiliare riferite a un immobile diverso dalla casa principale restano fuori dal beneficio.
La norma non prevede un’estensione dell’agevolazione alle seconde case, neppure quando l’acquisto sia effettuato da una persona fisica e non da un’impresa.
Seconda casa e spese intermediazione immobiliare: perché la detrazione è esclusa
Il trattamento fiscale cambia in modo netto quando l’immobile acquistato non viene destinato ad abitazione principale. In caso di seconda casa, manca, infatti, la condizione essenziale richiesta dall’art. 15, comma 1, lett. b-bis), del Tuir.
La detrazione del 19% è costruita come sostegno all’acquisto della casa in cui si vive abitualmente. Non riguarda, invece, immobili acquistati per finalità diverse. La seconda casa, proprio perché non rappresenta la dimora abituale del proprietario o dei familiari, non consente di recuperare fiscalmente la provvigione pagata all’agenzia.
Le spese intermediazione immobiliare sostenute per una seconda abitazione, quindi, non possono essere inserite tra gli oneri detraibili. Il limite non dipende dall’importo versato, ma dalla destinazione dell’immobile.
Riassumendo
- Spese intermediazione immobiliare detraibili solo per acquisto dell’abitazione principale.
- La detrazione è pari al 19% dei compensi pagati.
- Il limite massimo agevolabile è di 1.000 euro annui.
- Il riferimento normativo è l’art. 15, comma 1, lett. b-bis), Tuir.
- L’abitazione principale è quella di dimora abituale propria o familiare.
- Per la seconda casa la detrazione fiscale non è ammessa.
