Pasquale Pirone
Il tema IMU anziani e disabili riguarda una situazione molto delicata: quella di chi lascia la propria casa per trasferirsi stabilmente in una struttura di cura o di ricovero. In questi casi, l’immobile non è più abitato dal proprietario, ma può comunque ottenere lo stesso trattamento previsto per l’abitazione principale solo se sono rispettate precise condizioni.
La disciplina IMU è contenuta, tra l’altro, nei commi 738-783 della legge di Bilancio 2020. La regola generale stabilisce che l’abitazione principale non di lusso è esclusa dal pagamento dell’IMU. Per abitazione principale si intende l’immobile nel quale il possessore ha sia la residenza anagrafica sia la dimora abituale.
L’esenzione riguarda le case accatastate nelle categorie A/2, A/3, A/4, A/5, A/6 e A/7. Il beneficio si estende anche alle pertinenze, come box, cantine e posti auto, ma con un limite: al massimo una unità per ciascuna delle categorie C/2, C/6 e C/7, fino a tre pertinenze complessive.
Diverso è il trattamento per le abitazioni considerate di pregio. Le case A/1, A/8 e A/9 non sono escluse dall’IMU, anche quando sono abitazioni principali. In questo caso l’imposta resta dovuta, ma si applicano un’aliquota ridotta e una detrazione fissa pari a 200 euro.
I requisiti per l’assimilazione e le regole su IMU anziani e disabili
La particolarità dell’IMU anziani e disabili sta nella cosiddetta assimilazione all’abitazione principale. Si tratta di una possibilità riconosciuta dalla normativa, ma non automatica. Una casa posseduta da una persona anziana o disabile trasferita in modo definitivo in un istituto può essere considerata, ai fini IMU, come abitazione principale.
Per arrivare a questo risultato devono verificarsi più condizioni nello stesso momento. Prima di tutto, il Comune deve avere approvato una specifica delibera IMU che stabilisca l’assimilazione. Senza questa scelta dell’ente locale, il beneficio non trova applicazione.
Inoltre, il trasferimento nella struttura sanitaria o di ricovero deve essere stabile, quindi non temporaneo. La persona interessata deve risiedere nell’istituto per un periodo indeterminato, a seguito di esigenze legate alla salute o all’assistenza.
Infine, l’immobile non deve essere affittato. La casa deve restare a disposizione del proprietario. Se viene concessa in locazione, viene meno uno dei presupposti necessari e l’assimilazione non può operare.
Queste condizioni sono cumulative. Ciò significa che la mancanza anche di un solo requisito impedisce l’accesso al trattamento agevolato.
Casa non affittata, delibera comunale e categoria catastale
Per comprendere meglio l’applicazione dell’IMU anziani e disabili, si può considerare il caso di un anziano proprietario di un’unica abitazione non di lusso situata a Prato. Se questa persona trasferisce in via permanente la residenza in un istituto di ricovero e il Comune di Prato ha deliberato l’assimilazione, la casa può essere trattata come abitazione principale, a condizione che non sia data in affitto.
In tale scenario, se l’immobile rientra in una categoria catastale non di pregio, l’IMU non è dovuta.
La casa segue, quindi, lo stesso regime previsto per l’abitazione principale ordinaria.
Il risultato cambia se l’immobile appartiene alle categorie A/1, A/8 o A/9. Anche in presenza dell’assimilazione, l’imposta resta da versare. Tuttavia, il proprietario può beneficiare dell’aliquota agevolata e della detrazione di 200 euro, come accade per le abitazioni principali di lusso.
Ancora diversa è l’ipotesi in cui il Comune non abbia previsto l’assimilazione. In assenza della delibera, l’abitazione della persona ricoverata stabilmente viene considerata come un immobile diverso dall’abitazione principale. Di conseguenza, l’IMU è dovuta secondo le regole ordinarie, come per una seconda casa.
Questo aspetto mostra quanto il ruolo dei Comuni sia decisivo nella materia IMU anziani e disabili.
Il calcolo annuale dell’imposta e le scadenze 2026
Un altro punto importante riguarda il periodo di validità dei requisiti. L’IMU è un’imposta annuale, ma viene calcolata su 12 mesi, tenendo conto della quota di possesso e del periodo in cui l’immobile è stato posseduto con determinate condizioni. Si considera per intero il mese in cui il possesso si è protratto per più della metà dei giorni di cui il mese stesso si compone.
Per l’anno 2026 sono previste le consuete due scadenze: l’acconto IMU deve essere versato entro il 16 giugno 2026, mentre il saldo scade il 16 dicembre 2026.
L’agevolazione collegata all’IMU anziani e disabili non vale necessariamente per tutto l’anno. Se i requisiti si verificano solo per alcuni mesi, il beneficio si applica soltanto a quel periodo. Per i mesi restanti, l’imposta deve essere calcolata con le regole ordinarie.
Si immagini, ad esempio, che le condizioni per l’assimilazione siano rispettate solo per 5 mesi nel 2026. In questo caso, l’esenzione o l’agevolazione opera solo per quei 5 mesi. Per la parte residua dell’anno, l’immobile torna a essere tassato secondo il regime applicabile in assenza dei requisiti.
La verifica temporale è quindi essenziale per evitare errori nel calcolo dell’imposta.
Delibere comunali e controlli finali su IMU anziani e disabili
La disciplina IMU anziani e disabili lascia ampio spazio alle decisioni dei singoli Comuni.
La normativa consente l’assimilazione, ma non la impone in modo uniforme su tutto il territorio nazionale. Ogni amministrazione locale può decidere se riconoscere questa possibilità attraverso la propria delibera IMU.
Per questo motivo, due situazioni identiche possono avere effetti fiscali diversi in Comuni differenti. In un Comune che ha approvato l’assimilazione, la casa non affittata dell’anziano o disabile ricoverato stabilmente può accedere al regime dell’abitazione principale. In un Comune che non ha previsto questa facoltà, lo stesso immobile può essere tassato come seconda casa.
Le delibere comunali sono consultabili sul portale del MEF dedicato all’IMU. Questo passaggio è fondamentale per verificare se l’ente locale ha previsto regole favorevoli.
In conclusione, l’IMU anziani e disabili non garantisce un’esenzione automatica. Il beneficio dipende dalla categoria catastale, dall’assenza di locazione, dal trasferimento permanente in struttura e, soprattutto, dalla scelta del Comune. L’IMU anziani e disabili richiede quindi una valutazione caso per caso, con attenzione alle date, agli atti comunali e alla situazione concreta dell’immobile.
Riassumendo
- IMU anziani e disabili non prevede un’esenzione automatica per tutti.
- L’abitazione principale non di lusso è normalmente esente da IMU.
- Le case di lusso pagano l’imposta con detrazione di 200 euro.
- L’assimilazione richiede delibera comunale, ricovero stabile e casa non affittata.
- Il beneficio vale solo per i mesi in cui esistono i requisiti.
- Le delibere IMU comunali sono consultabili sul portale MEF.
