Case in comodato. Come funzione il bonus ristrutturazione dopo i chiarimenti del Fisco?

Con la pubblicazione della circolare n. 8/E del 19 giugno 2025, l’Agenzia delle Entrate si è soffermata su un aspetto cruciale per i contribuenti locatari, comodatari e familiari conviventi.

Tali soggetti possono beneficiare delle aliquote maggiorate del bonus ristrutturazioni?

Le aliquote più alte sono riservate ai titolari di diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento sull’abitazione principale.

Da qui, prima della pubblicazione del documento di prassi, erano in molti a chiedersi se per locatari e comodatari si potesse applicare il bonus al 50% o al 36%.

Vediamo quali sono stati i chiarimenti dell’Agenzia delle entrate.

Il bonus ristrutturazione

La Legge di Bilancio 2025 (L. 207/2024) ha ridefinito le detrazioni per il recupero del patrimonio edilizio sull’abitazione principale, stabilendo che per le spese effettuate nell’anno 2025 l’aliquota di detrazione sia confermata al 50 %.

Mentre per quelle sostenute negli anni 2026 e 2027 scenda al 36 %.

Queste maggiorazioni si applicano esclusivamente se il contribuente, al momento dell’inizio dei lavori o del pagamento, risulti titolare di un diritto di proprietà (compresa la nuda proprietà e la proprietà superficiaria) oppure di un diritto reale di godimento sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale.

In assenza di tali requisiti, la normativa mantiene le detrazioni ordinariamente previste: 36 % per il 2025 e 30 % per il 2026-27.

Dal 1° gennaio 2028 le detrazioni passano per tutti al 30%. Senza distinzione tra abitazione principale e altri immobili.

Fino al 31 dicembre 2027, il limite massimo di spesa agevolabile rimane fissato a 96.000 euro per unità immobiliare per tutti. Tuttavia, dal 1° gennaio 2028, il massimale si riduce a 48.000 euro per unità immobiliare, dimezzando il beneficio in dichiarazione dei redditi.

A ogni modo, la detrazione spetta nella misura del 50 per cento per interventi di sostituzione del gruppo elettrogeno di emergenza esistente con generatori di emergenza a gas di ultima generazione.

Tabella riepilogativa Bonus Ristrutturazioni

Bisogna prestare la massima attenzione per i pagamenti del bonus ristrutturazione a cavallo d’anno.

Case in comodato. Come funzione il bonus ristrutturazione dopo i chiarimenti del Fisco?

Con la circolare n. 8/E del 19 giugno 2025 sul bonus 50%, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che, sebbene il legislatore abbia elevato la detrazione per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio sull’abitazione principale al 50 % per le spese sostenute nel 2025 (e al 36 % per quelle del 2026 e 2027), tale maggiorazione è riservata esclusivamente ai soggetti che siano titolari, al momento dell’avvio dei lavori o del pagamento, di un diritto di proprietà (comprese nuda proprietà e proprietà superficiaria) o di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione) sull’unità immobiliare.

Ne deriva che il locatario o il comodatario, pur potendo eseguire gli interventi sull’immobile, non rientrano tra i beneficiari delle aliquote maggiorate.

In pratica, per questi soggetti la detrazione applicabile resta quella “base”: 36 % per le spese sostenute nel 2025 e 30 % per quelle sostenute nel 2026 e 2027.

Il criterio della titolarità del diritto è quindi il discrimine tra chi ottiene l’incentivo più consistente e chi, pur fruendo dell’agevolazione, vede ridotto il beneficio fiscale.

La circolare chiarisce inoltre che la maggiorazione al 50 % si estende anche agli interventi realizzati sulle pertinenze — quali garage, cantine o altre aree strettamente collegate all’abitazione principale.

A condizione che il vincolo di pertinenzialità fosse già esistente all’inizio dei lavori.

Infine, qualora l’unità immobiliare non fosse ancora adibita ad abitazione principale al momento dell’avvio degli interventi, la detrazione maggiorata resta comunque spettante a condizione che l’immobile diventi abitazione principale al termine dei lavori.

In questo quadro, locatari e comodatari devono pianificare attentamente l’avvio delle spese, consapevoli che, non essendo titolari di un diritto reale sull’immobile, non potranno accedere al bonus ristrutturazioni alle aliquote del 50 % (2025) e 36 % (2026-27), ma soltanto alle detrazioni ordinarie del 36 % e del 30%.

Conclusioni

Chi usufruisce di un immobile in comodato o in locazione potrà comunque beneficiare delle detrazioni per le spese di ristrutturazione, ma con un vantaggio fiscale contenuto: per il 2025 la detrazione massima è del 36 %, da ripartire in dieci quote annuali, mentre per il biennio successivo scende al 30 %.

Per i proprietari (o titolari di diritto reale di godimento) di case adibite ad abitazione principale, invece, l’agevolazione al 50 % può fare la differenza tra un progetto realizzabile o meno, soprattutto in presenza di interventi di rilevante entità.

È quindi fondamentale che, prima di avviare i lavori e sostenere le relative spese, il contribuente verifichi con attenzione la propria titolarità sul bene immobiliare. Solo in questo modo potrà comprendere se ricade nelle condizioni per la maggiorazione o se, al contrario, deve prepararsi a una detrazione più contenuta, pianificando opportunamente il budget e le modalità di pagamento.

Riassumendo

• L’aliquota di detrazione per il Bonus Ristrutturazioni sull’abitazione principale è del 50% per le spese sostenute nel 2025. E scende al 36% per quelle del 2026-2027. Ciò a condizione che il contribuente sia titolare di un diritto di proprietà o reale di godimento sull’immobile.
• In mancanza di tali diritti reali (ad esempio per locatari, comodatari o familiari conviventi), si applicano le aliquote “base”. Ovvero il 36% per le spese del 2025 e il 30% per quelle del 2026-2027.
• La maggiorazione al 50% copre anche gli interventi su pertinenze già vincolate all’abitazione principale (garage, cantine, aree esterne). Ciò purché il vincolo esista al momento dell’avvio dei lavori.
• Se l’immobile non è ancora adibito ad abitazione principale all’inizio dei lavori, basta che lo diventi entro il termine dei lavori per mantenere il diritto alle aliquote maggiorate.
• Dal 1° gennaio 2028 tutte le detrazioni per recupero edilizio passano al 30% con un massimale di spesa di 48.000 €. E senza distinzione tra abitazione principale e altri immobili.