Bonus casa. Agevolazione valida anche per il comodatario se abitava nell’immobile prima della registrazione

Con la sentenza n. 123/2/2025 del 6 giugno 2025, la Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Reggio Emilia ha stabilito un importante principio interpretativo in materia di agevolazioni fiscali per gli interventi di ristrutturazione edilizia e l’acquisto di mobili ed elettrodomestici (c.d. bonus mobili). Il principio può essere esteso anche ad altri bonus edilizi.

In particolare, è stato affermato che il comodatario può beneficiare della detrazione al 50% per i lavori di ristrutturazione e del relativo bonus mobili anche se il contratto di comodato è stato registrato dopo l’inizio dei lavori, a condizione che l’immobile fosse già nella sua disponibilità materiale prima di tale data.

Bonus ristrutturazione. Il quadro normativo di riferimento

Ai sensi della normativa vigente, per accedere alle detrazioni fiscali per il recupero edilizio (art. 16-bis del TUIR) e al bonus mobili (art. 16, comma 2, D.L. n. 63/2013), è necessario che il soggetto che sostiene le spese abbia un idoneo titolo sull’immobile, che può consistere:

• nella proprietà o nuda proprietà;
• in un diritto reale di godimento (uso, usufrutto, abitazione, superficie ai sensi degli artt. 952, 981, 1021 e 1022 c.c.);
• in un titolo di detenzione qualificata, come contratto di locazione (art. 1571 c.c.) o comodato d’uso gratuito (art. 1803 c.c.).

La circolare n. 28/E del 25 luglio 2022 dell’Agenzia delle Entrate ha chiarito che la detrazione può spettare anche al detentore, purché abbia sostenuto le spese e sia in grado di dimostrare la disponibilità dell’immobile al momento dell’intervento. Facendo sempre attenzione ai pagamenti a cavallo d’anno per il bonus ristrutturazione.

Inoltre:

La detrazione spetta ai detentori dell’immobile a condizione che siano in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario e che la detenzione dell’immobile risulti da un atto (contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato) regolarmente registrato al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese ammesse alla detrazione se antecedente il predetto avvio.

Dunque, secondo l’Agenzia delle entrate è necessario che il comodatario sia in possesso di un contratto registrato ante inizio lavori.

Il principio affermato dalla CGT di Reggio Emilia vale per tutti i bonus casa

Nel caso specifico, l’Agenzia delle Entrate aveva emesso un avviso di recupero delle detrazioni per interventi edilizi e bonus mobili, contestando ai contribuenti di non possedere un titolo valido sull’immobile, poiché il contratto di comodato era stato registrato solo dopo la data di inizio lavori indicata nella CIL (Comunicazione Inizio Lavori).

I giudici tributari, invece, hanno accolto il ricorso dei contribuenti, precisando che:

• la registrazione del contratto di comodato non è un requisito richiesto dalla legge, ma è prevista solo da prassi amministrative (circolare dell’Agenzia), e pertanto non è condizione vincolante per l’accesso al beneficio fiscale;
• la data effettiva di sottoscrizione del contratto, che risultava anteriore alla CIL, costituisce l’elemento decisivo per verificare la disponibilità dell’immobile.

I ricorrenti avevano provato documentalmente (utenze domestiche, corrispondenza, notifiche) la disponibilità dell’immobile già prima dell’inizio dei lavori, in quanto effettivamente concessi in comodato prima della registrazione.

La mera detenzione dell’immobile, anche se non ancora formalizzata tramite registrazione, è sufficiente a legittimare l’accesso ai bonus casa, purché sia reale, documentabile e iniziata prima dell’avvio dell’intervento edilizio.

Il principio può essere esteso anche ad altri bonus edilizi.

Rilievi pratici

Questa pronuncia offre un importante chiarimento interpretativo a tutela dei contribuenti.

In particolare nei casi in cui il contratto di comodato sia stato registrato in ritardo rispetto all’inizio lavori ma la disponibilità dell’immobile fosse comunque già stata acquisita.

Viene così riconosciuta la prevalenza della sostanza sulla forma, laddove il comodatario dimostri con elementi oggettivi e documentali la propria situazione di fatto.

La sentenza sottolinea inoltre che l’assenza di registrazione non comporta automaticamente la perdita dell’agevolazione bonus casa, trattandosi di un adempimento richiesto solo in via amministrativa e non previsto da fonti normative di rango primario.

Riassumendo

• Il comodatario può beneficiare dei bonus casa e mobili se ha la disponibilità dell’immobile prima dell’inizio lavori, anche se il contratto è registrato dopo.
• La data di sottoscrizione del comodato è rilevante e può prevalere sulla data di registrazione ai fini del riconoscimento del diritto al bonus casa.
• La registrazione del contratto di comodato non è prevista dalla legge come condizione per la detrazione, ma solo da prassi dell’Agenzia delle Entrate.
• È essenziale che il contribuente dimostri concretamente la detenzione dell’immobile, con documenti come bollette, posta ricevuta o altri atti.
• La CGT di Reggio Emilia ha annullato l’avviso di recupero, confermando che la detenzione sostanziale prevale su meri formalismi.