Stipendi fermi, ma compriamo più metri quadri: il paradosso immobiliare che nessuno vi racconta

Gli stipendi italiani sono al palo da decenni e le famiglie faticano a fare quadrare i conti mese dopo mese. Nelle grandi città come Milano è il caro case ad impensierire più di ogni altra questione. I prezzi delle abitazioni salgono e il ceto medio, che un tempo sembrava finanziariamente solido, adesso è costretto a spostarsi nelle periferie per non soccombere. Ma davvero la situazione del mercato immobiliare è così critica in tutto lo Stivale?

Caro case vs inflazione

Quando si parla di costo della vita, sensazioni e dati reali si mescolano e non sempre i secondi riescono a prendere il sopravvento sulla narrazione mediatica.

A maggiore ragione se si parla di caro case, un tema sensibilissimo per ogni famiglia italiana. La statistica dice che i prezzi delle abitazioni nel Bel Paese sono aumentati del 93,7% tra il primo trimestre del 2000 e il quarto trimestre del 2025 (Trading Economics). Può sembrare una cifra elevatissima, ma nel frattempo l’inflazione è stata del 60,5% (ISTAT). Questo significa che i prezzi delle case sono aumentati del 20,7% in più rispetto ai prezzi in generale.

Facendo un conto alla svelta, abbiamo trovato che le case italiane sono rincarate in media di neppure l’1% all’anno in più rispetto all’inflazione. La sensazione che le quotazioni immobiliari siano sfuggite di mano non è corroborata dai numeri. Ripetiamo, la situazione può mostrarsi molto diversa da città a città, se non da zona a zona. A Milano non esiste dubbio che i prezzi siano esplosi a una media del 158% in più che nel resto d’Italia. Infatti, per un metro quadrato servivano 1.129 euro agli albori del secolo e alla fine dello scorso anno 2.188.

Ma nel capoluogo lombardo ad aprile di quest’anno bisognava spendere 5.653 euro (Immobiliare.it).

Stipendi italiani in calo

E gli stipendi? La loro crescita nominale è stata del 56% nello stesso periodo, cioè hanno perso il 2,8% in termini reali. Significa che un lavoratore in media oggi può permettersi con ciò che guadagna un paniere di beni e servizi più piccolo. E questa non è sensazione: i redditi fissi non hanno tenuto il passo con i prezzi al consumo. E venendo al tema specifico del caro case, notiamo che agli inizi del 2000 con uno stipendio annuale in media di 21.257 euro si potevano acquistare 18,8 metri quadrati. Nel dicembre scorso, con circa 33.160 euro in media se ne compravano 15,15. E’ logico: gli stipendi sono cresciuti meno dei valori immobiliari.

Mutui meno costosi

La situazione è molto differente tra Nord e Sud e all’interno delle stesse regioni. Si spazia dai 5,7 metri quadrati che uno stipendio annuale può acquistare a Milano ai 22 di Palermo e Catania. Detto ciò, i numeri di cui sopra sembrerebbero dare manforte al piagnisteo generale. Dimentichiamo una variabile: i mutui. Quasi la metà degli acquisti avviene ricorrendo al prestito ipotecario. Chi non dispone di tutta la liquidità, va in banca a richiedere la copertura del prezzo per la parte restante.

All’inizio del secolo i tassi di interesse (fissi) per un mutuo a 30 anni si aggiravano intorno al 5,85%. Ai prezzi medi di allora, comprare casa di 100 metri quadrati e anticipando il 20% significava sobbarcarsi una rata di quasi 533 euro al mese. Costo totale, anticipo incluso: 214.400. Servivano una decina di stipendi annuali in prospettiva. Al momento, invece, i tassi sui mutui a 30 anni si aggirano intorno al 3%. Un anticipo del 20% richiede l’esborso immediato medio di 43.760 euro e una rata mensile di 738 euro.

Costo totale: oltre 309.000 euro, circa 9,33 annualità di stipendio.

Caro case non più grave di inizio secolo

Dunque, oggi acquistare casa con il mutuo implica esporsi per un multiplo del proprio stipendio un po’ più basso rispetto ad inizio secolo. Sebbene la rata mensile risulti in valore assoluto di oltre 200 euro più alta, incide per meno del 27% dello stipendio contro il 30% del 2000. Nessuno vuole minimizzare il tema serissimo del caro case, ma in linea generale la situazione è migliorata nel corso dei decenni. I prezzi sono aumentati sul piano nazionale molto più dei redditi, ma grazie all’abbassamento dei tassi sui mutui è possibile oggi spendere complessivamente di meno. Del resto i 533 euro della rata mensile ad inizio 2000 equivalgono agli attuali 855 euro in termini reali, più dei 738 euro in media per acquistare un’abitazione di 100 metri quadrati.

giuseppe.timpone@investireoggi.it