Pasquale Pirone
Quando proprietario e inquilino, durante la durata della locazione, concordano un canone più basso, l’intesa può essere valida tra le parti anche senza particolari formalità. Tuttavia, sul piano fiscale la situazione cambia. La riduzione canone di locazione deve poter essere provata con una data certa, altrimenti l’Agenzia delle Entrate può continuare a tassare il reddito come se l’importo originario fosse rimasto invariato.
Il tema è stato chiarito dalla Corte di cassazione con la sentenza 23 giugno 2026, n. 21394, che conferma un principio importante per chi concede un immobile in affitto.
Riduzione canone di locazione: cosa cambia tra privati e Fisco
Un accordo con cui proprietario e conduttore stabiliscono un affitto più basso produce effetti nel loro rapporto contrattuale.
In altre parole, se entrambi accettano la nuova somma, il pagamento può proseguire secondo l’importo aggiornato.
Il punto delicato riguarda però l’Amministrazione finanziaria. Per il Fisco non basta sempre dimostrare che le parti si siano comportate come se il canone fosse diminuito. Serve una prova forte del momento in cui l’intesa è nata.
La Corte di cassazione distingue, quindi, due piani: quello civile, che riguarda i rapporti tra locatore e inquilino, e quello tributario, che riguarda la tassazione del reddito da locazione. La riduzione canone di locazione può essere efficace tra le parti, ma non automaticamente opponibile all’Agenzia delle Entrate.
La registrazione non è sempre obbligatoria, ma aiuta
La legge non impone in modo generale la registrazione dell’accordo che prevede solo la diminuzione dell’affitto di un contratto ancora attivo. Inoltre, l’art. 19 del decreto legge n. 133/2014 prevede che la registrazione di tale accordo avvenga senza imposta di registro e senza bollo, a differenza, invece, della registrazione del contratto di locazione.
Questo significa che registrare la scrittura non comporta costi fiscali ordinari per questo specifico adempimento. Per tale motivo, pur non essendo sempre un obbligo, la registrazione diventa spesso la scelta più prudente.
La Cassazione, già con la sentenza n. 7644/2022, aveva chiarito che la mancata registrazione non cancella di per sé la validità dell’accordo. Tuttavia, quando nasce una verifica fiscale, occorre dimostrare in modo serio e oggettivo da quando il nuovo importo ha iniziato a valere.
Data certa e articolo 2704 del codice civile
Il riferimento centrale è l’art. 2704 del codice civile. La norma stabilisce che la data di una scrittura privata non autenticata può essere fatta valere contro i terzi solo in determinati casi, ad esempio dal giorno della registrazione o da altri fatti che rendano sicura l’esistenza anteriore del documento.
Secondo la Cassazione, l’Agenzia delle Entrate è un soggetto terzo rispetto all’accordo tra proprietario e inquilino. Questo perché ha un potere autonomo di accertamento e tassazione, che può essere inciso dall’intesa privata.
Di conseguenza, se l’accordo non è registrato subito, il contribuente deve fornire elementi oggettivi capaci di provare che la scrittura esisteva davvero in una certa data. Non sono considerate prove sufficienti le dichiarazioni successive dell’inquilino o le ricevute dei pagamenti più bassi, perché provengono comunque dalla sfera delle stesse parti interessate.
Riduzione canone di locazione: perché conviene formalizzare subito
Il rischio principale è semplice: l’Agenzia delle Entrate può tassare il proprietario sul canone indicato nel contratto originario fino al momento in cui l’accordo risulta opponibile. Se manca una data certa, il reddito imponibile può essere calcolato sull’importo più alto, anche se in concreto sono state incassate somme inferiori.
Per evitare contestazioni, la registrazione tempestiva resta quindi lo strumento più sicuro. La riduzione canone di locazione, quando viene comunicata formalmente, diventa più facile da dimostrare anche in sede di controllo.
La decisione della Cassazione non nega valore agli accordi privati, ma richiama l’esigenza di prove solide. Nel rapporto con il Fisco, la sola fiducia tra locatore e conduttore non basta. Una gestione ordinata dei documenti protegge il contribuente e riduce il rischio di accertamenti basati sul vecchio canone.
Riassumendo
- La riduzione canone di locazione richiede prove certe verso il Fisco.
- L’accordo può essere valido tra proprietario e inquilino.
- L’Agenzia delle Entrate è considerata terza rispetto all’intesa privata.
- L’articolo 2704 c.c. impone una data certa opponibile.
- La registrazione non è sempre obbligatoria, ma resta consigliata.
- Senza prova oggettiva, il vecchio canone può essere tassato.
