Pasquale Pirone
Il 25 aprile, tra ponti di primavera e prime partenze verso il mare o la montagna, c’è chi guarda alle vacanze e chi invece pensa a mettere a reddito la seconda casa per qualche giorno. È proprio in questo periodo che torna di attualità il tema degli affitti brevi: una materia fiscale che può sembrare complicata, ma che in realtà parte da poche regole base, molto pratiche, da conoscere prima di pubblicare un annuncio o accettare una prenotazione. Inoltre, il quadro è ancora più interessante perché alle regole fiscali si affianca ormai in modo stabile anche la questione del Codice Identificativo Nazionale (CIN).
Affitti brevi: la definizione
La prima cosa da chiarire è cosa si intenda, dal punto di vista fiscale, per locazione breve. L’Agenzia delle Entrate ricorda che si tratta di contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche e al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.
Nella stessa disciplina rientrano anche alcuni contratti assimilati, come la sublocazione e la concessione in godimento da parte del comodatario a titolo oneroso. In altre parole, chi affitta per pochi giorni un appartamento in occasione del ponte primaverile deve anzitutto capire se si trova ancora nell’ambito della locazione breve “privata” oppure se sta entrando in un’attività con caratteristiche più organizzate.
La cedolare secca sulle locazioni brevi
Sul fronte delle imposte, il punto più noto resta la cedolare secca. Anche per le locazioni brevi è possibile scegliere questo regime fiscale, purché naturalmente ricorrano i requisiti previsti dalla norma. L’Agenzia spiega che la cedolare si applica ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve e che, in generale, la misura è del 21%.
Tuttavia, per i redditi derivanti da locazioni brevi, l’aliquota del 21% si applica a un solo immobile individuato dal contribuente, mentre per gli altri immobili destinati a locazione breve l’aliquota sale al 26%. È un dettaglio che può incidere molto sui conti di chi sta valutando se affittare saltuariamente la casa al mare, l’appartamento in città o entrambi.
Quando l’attività diventa imprenditoriale
La vera novità da tenere presente nel 2026, però, riguarda il numero degli appartamenti. Secondo quanto riportato nella documentazione aggiornata dell’Agenzia delle Entrate, a partire dal 2026 il regime fiscale delle locazioni brevi può essere riconosciuto solo se questa destinazione riguarda non più di due appartamenti per ciascun periodo d’imposta (in precedenza era più di 4 appartamenti).
Oltre tale soglia, l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale. Tradotto in termini semplici: chi affitta una o due case per brevi periodi resta nel perimetro della disciplina delle locazioni brevi; dal terzo appartamento in poi, la situazione cambia e il Fisco presume un’attività d’impresa. È una distinzione importante, perché sposta il discorso da una gestione “familiare” o occasionale a un’attività con regole diverse e più onerose.
Il codice CIN negli affitti brevi
Accanto al profilo fiscale, poi, c’è il capitolo del codice CIN, diventato ormai parte integrante del mondo delle locazioni turistiche e brevi.
Il Ministero del Turismo ha attivato la Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR), cioè la piattaforma di riferimento per la mappatura delle strutture e la procedura relativa al Codice Identificativo Nazionale.
Sul portale è prevista anche la funzione di ricerca del CIN, utile per i cittadini che vogliono verificare l’esistenza del codice, e quindi della struttura. Inoltre, il Ministero ha precisato che la disciplina collegata al CIN è divenuta applicabile dal 2 novembre 2024, mentre il termine fissato per il conseguimento del codice è stato il 1° gennaio 2025, così da uniformarne l’applicazione sul territorio nazionale. Nel 2026, quindi, non si tratta più di una novità in fase di avvio, ma di un elemento strutturale del settore.
Locazioni brevi: opportunità di guadagno con regole fiscali
Per questo, chi pensa di approfittare dei ponti di primavera o dell’estate imminente per guadagnare qualcosa con la seconda casa non dovrebbe fermarsi al solo calcolo della convenienza economica. Oggi conviene verificare almeno tre cose: se il contratto rientra davvero nella definizione di locazione breve, quale aliquota si applicherebbe in caso di cedolare secca e se l’immobile è correttamente inserito nel sistema del CIN. Sono controlli semplici solo in apparenza, ma fanno la differenza tra una gestione ordinata e una partenza sbagliata.
In fondo, il fascino fiscale degli affitti brevi sta tutto qui: sembrano un tema leggero, quasi da costume, e invece raccontano molto bene come sta cambiando il rapporto tra casa, turismo e tassazione. Per chi possiede un immobile in una località turistica, o anche solo in una città d’arte, il ponte del 25 aprile può essere il momento giusto non solo per ricevere i primi ospiti, ma anche per capire se quell’entrata extra resterà una semplice locazione privata oppure diventerà qualcosa di più impegnativo. E nel 2026, con i limiti numerici sugli appartamenti e il CIN ormai stabilmente operativo, questa differenza conta più che mai.
Riassumendo
- Affitti brevi: riguardano contratti abitativi fino a 30 giorni, fuori dall’attività d’impresa.
- La cedolare secca è al 21% su un immobile scelto.
- Sugli altri immobili destinati ad affitti brevi l’aliquota sale al 26%.
- Dal terzo appartamento nel 2026 scatta la presunzione di attività imprenditoriale.
- Il CIN è ormai centrale per affittare casa in regola.
