Giuseppe Timpone
E’ appena avvenuto il terzo passaggio di mano in 5 anni per l’edificio più iconico a Montenapoleone a Milano, una delle vie del lusso più famose e costose al mondo. La società francese Kering ha annunciato la vendita dell’80% alla società qatarina Al-Mirqab per un incasso immediato di 729 milioni e di altri 432 milioni tra 5 anni. Resta a capo di una quota di minoranza del 20%. L’operazione desta scalpore, perché avviene a distanza esatta di 2 anni dall’acquisizione più costosa mai realizzata in Italia per un singolo immobile: 1,3 miliardi di euro. Ed è su questi numeri che dobbiamo ragionare per capire cosa stia accadendo sul mercato immobiliare e quello del lusso più in generale.
Kering via da Montenapoleone dopo 2 anni
Kering rilevò l’edificio all’angolo di via Montenapoleone dal fondo Blackstone, che a sua volta lo aveva acquistato nel 2021 per 1,2 miliardi insieme, però, ad altri 13 edifici e di cui uno a Torino. Fino a 5 anni fa, infatti, il building risultava di proprietà di Reale Compagnia, una società partecipata da diverse famiglie milanesi. Guardando a questi passaggi, sappiamo per certo che il vero affare lo avrebbe fatto il fondo americano. Sarebbe da indagare, invece, su quale fosse nel momento della vendita il valore di carico dell’immobile sul bilancio di Reale Compagnia.
Numeri dell’operazione immobiliare
A giustificare il prezzo monstre pagato da Kering nell’aprile del 2024 fu l’altissimo costo medio degli affitti in via Montenapoleone. Si aggira intorno ai 15.000 metri quadrati all’anno, al secondo posto nel mondo dopo la Fifth Avenue a New York. E l’edificio vanta una superficie retail di 5.000 metri quadrati e complessiva di 11.800.
Applicando i canoni medi riscossi nella via del lusso meneghino, otteniamo che i negozi farebbero introitare alla proprietà qualcosa come 75 milioni di euro all’anno. In base al costo di acquisto dell’immobile, parliamo di un rendimento lordo stimabile tra 5,5% e 6%. E ci sono ancora da considerare i restanti 6.800 metri quadrati di superficie tra uffici e magazzini, verosimilmente affittati a prezzi assai inferiori a quelli sopra ipotizzati. Stimando anche solo 1.000 euro al metro quadrato annui, arriverebbero a superare gli 80 milioni.
Un rendimento del 6% lordo non è affatto male, ma neanche così brillante come sembra. Ci sono da considerare i costi gestionali, la manutenzione ordinaria e straordinaria dell’immobile ed eventuali inadempienze sempre in agguato. Certo, quando ospiti negozi Prada, Cova e Saint Laurent è difficile che gli inquilini siano morosi o lo restino a lungo. Ma nel business non diamo mai nulla per scontato.
Mercato del lusso in crisi
Fatto sta che il maxi-acquisto di Kering in via Montenapoleone avvenne in un contesto difficile per il mercato del lusso. La società possiede marchi come Gucci, Bottega Veneta, Balenciaga, Saint Laurent, Alexander McQueen e Brioni, oltre che la sua linea Eyewear. Il problema è che le vendite sono andate male negli ultimissimi anni. Ad esempio, Gucci ha registrato un crollo del 22% a 5,99 miliardi di euro nel 2025.
E stiamo parlando del principale marchio nel portafoglio aziendale, con un peso fino al 50% del totale dei ricavi, pur sceso al 41% nell’esercizio passato.
I debiti si sono accumulati fino a raggiungere i 10,5 miliardi di euro a fine 2024. Tuttavia, chiudevano in calo a 8 miliardi nel dicembre scorso e malgrado il calo dei ricavi. In effetti, Kering ha dovuto optare per una differente gestione del patrimonio immobiliare. Ha ceduto diversi immobili, riservandosi una quota minoritaria per incassare liquidità a migliorare la situazione finanziaria. Operazioni per 2,11 miliardi di euro nel solo 2025. Di questi, 837 milioni netti sono arrivati dalla vendita di 3 immobili al 60% al fondo Ardian e confluiti in un unico vettore societario a Parigi. Altri 587 milioni netti sono stati incassati sempre cedendo ad Ardian il 60% di un edificio al 715-717 nell’iconica Fifth Avenue a New York.
Cambio di strategia per salvare i conti societari
E adesso, per l’appunto, arriva la cessione dell’80% dell’edificio in via Montenapoleone, che consentirà a Kering con molte probabilità di presentare i conti del secondo trimestre 2026 in miglioramento dal punto di vista dell’indebitamento finanziario netto. Si tratta della strategia opposta a quella seguita negli anni passati, quando erano state realizzate acquisizioni di immobili di lusso per 14 miliardi di euro tra Parigi, Milano, Tokyo e New York. Lo impone il mercato: si fattura di meno e certi asset pagati a carissimo prezzo forse si sono rivelati investimenti meno brillanti di quanto s’ipotizzasse.
Torniamo proprio ai dati della vendita. Montenapoleone è costato a Kering 1,3 miliardi contro gli 1,161 miliardi che saranno complessivamente incassati entro 5 anni. Ma c’è da dire che la cessione ha riguardato l’80% della società che fa capo all’immobile, il quale risulta così valorizzato per circa 1,45 miliardi. E questo consentirà alla maison francese di non svalutare l’asset in portafoglio. Anzi, a rigore starebbe persino maturando una plusvalenza, sebbene una cosa sia incassare tutto e subito e un’altra attendere anni prima di mettere le mani su gran parte della liquidità.
Da Montenapoleone Kering continuerà ad incassare gli affitti
A proposito dell’operazione con cui Kering ha rilevato l’edificio in via Montenapoleone, si trattò di un’acquisizione formalmente societaria e non dell’immobile direttamente.
Ciò è legato a ragioni fiscali per risparmiare l’imposta del 9% rispetto al valore della transazione, altrimenti dovuta allo stato italiano. Sarebbero stati 117 milioni di euro, anziché i 200 euro dell’imposta di registro per rilevare un’altra società. D’altra parte, i canoni di cui sopra sono da considerarsi ai fini fiscali componenti del reddito societario e per questo sottoposte alle alte aliquote Ires e Irap.
Nel frattempo, Kering continuerà ad incassare pro-quota i canoni di locazione pagati dai titolari dei negozi. Rispetto agli 80 milioni ipotizzati, qualcosa come 16 milioni all’anno. La speranza è che l’immobile regga di valore negli anni e magari consenta in futuro un totale disinvestimento, qualora auspicato, a prezzi ancora più alti. Tre passaggi di mano in appena un lustro non sono un segnale incoraggiante. Vuoi per realizzare plusvalenze, vuoi per tamponare una crisi aziendale, resta il fatto che un asset così prestigioso sia passato di proprietà in proprietà per tre volte dal 2021.
giuseppe.timpone@investireoggi.it
