Pasquale Pirone
Il calendario dell’IMU 2026 si apre con l’acconto del 16 giugno e si chiude, come di consueto, con il saldo di dicembre. Si tratta di due passaggi centrali per chi possiede immobili in Italia, a eccezione dei casi di esenzione previsti dalla legge.
Il pagamento dell’IMU riguarda fabbricati, aree edificabili e terreni. L’obbligo non dipende dall’uso diretto del bene, ma dal possesso di un diritto sull’immobile. Il tributo, quindi, non colpisce soltanto chi abita o utilizza l’immobile, ma chi ne risulta titolare ai fini fiscali.
Sono chiamati al versamento i proprietari e i titolari di diritti reali, come usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie.
La regola di base è semplice: paga chi ha sul bene una posizione giuridica riconosciuta dalla normativa IMU.
Resta fuori dall’IMU l’abitazione principale non di lusso. L’esenzione non si applica, invece, agli immobili classificati nelle categorie catastali considerate di pregio, secondo le regole ordinarie del tributo.
Pagamento IMU tra usufrutto, affitto e comodato: quando l’obbligo cambia
Un aspetto importante riguarda la distinzione tra chi possiede un diritto reale e chi utilizza l’immobile in base a un contratto. In presenza di usufrutto, il contribuente IMU non è il nudo proprietario. L’imposta ricade sull’usufruttuario, perché è quest’ultimo ad avere il diritto di godere del bene.
Il pagamento dell’IMU, in questo caso, spetta quindi interamente a chi esercita l’usufrutto. Il nudo proprietario conserva la titolarità formale del bene, ma non è il soggetto passivo del tributo finché resta attivo il diritto dell’usufruttuario.
Diverso è il caso della locazione.
L’inquilino vive nell’immobile o lo utilizza, ma non acquisisce alcun diritto reale. Per questo motivo non diventa debitore dell’IMU. L’obbligo rimane in capo al proprietario. Lo stesso principio vale per il comodato. Il comodatario può occupare gratuitamente l’immobile, ma non subentra negli adempimenti fiscali legati al possesso. Anche in tale situazione il pagamento dell’IMU resta a carico del titolare del bene o del diritto reale previsto dalla legge.
Immobili in comproprietà: ogni quota ha il suo tributo
Quando un immobile appartiene a più persone, l’imposta non viene considerata come un unico debito comune da dividere in modo informale. La disciplina IMU stabilisce che ciascun contitolare deve calcolare il tributo in base alla propria quota.
Se due soggetti possiedono un immobile al 50%, ognuno risponde della metà dell’imposta complessiva. Se le quote sono diverse, il calcolo segue le percentuali effettive di proprietà. Il pagamento dell’IMU diventa così un adempimento personale, collegato alla parte di bene posseduta.
Questo principio evita che un comproprietario debba occuparsi anche della posizione fiscale degli altri. Ognuno procede in autonomia, con il proprio versamento e con la propria responsabilità.
Il riferimento normativo principale è la Legge di bilancio 2020, cioè la Legge 160/2019, commi 738-783. In particolare, il comma 743 chiarisce che il tributo è dovuto da ciascun soggetto in proporzione alla quota e ai mesi di possesso.
La conseguenza pratica è rilevante. In caso di mancato pagamento dell’IMU da parte di un comproprietario, il Comune non può chiedere agli altri di coprire l’importo non versato. Non esiste, infatti, responsabilità solidale tra i contitolari. Ad ogni modo se l’uno paga anche per l’altro quest’ultimo è liberato dal debito comunque.
Si può pensare a un immobile non adibito ad abitazione principale, intestato per metà a due cugini. Ciascuno deve versare il 50% dell’imposta. Se uno non paga l’acconto e/o il saldo, l’ente locale potrà agire solo contro il soggetto inadempiente, applicando sanzioni e interessi secondo le regole previste. Ma se l’uno copre anche la parte dell’altro, per quell’immobile sono in regola entrambi i comproprietari.
Pagamento dell’IMU senza solidarietà: tutele e rimedi
La scelta del legislatore risponde a un criterio di equità. Chi possiede solo una parte dell’immobile non deve subire le conseguenze delle omissioni altrui. Il pagamento dell’IMU resta legato alla singola posizione fiscale e non al rapporto personale tra comproprietari.
Questo modello offre maggiore certezza. Ogni contribuente conosce la propria quota, il proprio obbligo e le eventuali conseguenze in caso di errore. La responsabilità non si trasferisce automaticamente da un contitolare all’altro.
In caso di versamento omesso o insufficiente, resta comunque possibile utilizzare il ravvedimento operoso. Questo strumento consente di regolarizzare la posizione prima dell’intervento dell’amministrazione, con sanzioni ridotte e interessi calcolati secondo le regole vigenti.
Il pagamento dell’IMU, dunque, richiede attenzione alle scadenze, alla titolarità del diritto e alla quota posseduta. La regola fondamentale è che ciascuno risponde solo per sé, salvo i casi particolari previsti dalla normativa.
Riassumendo
- Il pagamento dell’IMU 2026 parte con l’acconto del 16 giugno.
- Il saldo IMU è previsto a dicembre, secondo il calendario ordinario.
- Pagano proprietari e titolari di diritti reali sugli immobili.
- Usufrutto, affitto e comodato seguono regole fiscali differenti.
- Ogni comproprietario versa l’imposta in base alla propria quota.
- Nessuna responsabilità solidale ricade sugli altri contitolari.
