Pasquale Pirone
L’IMU è il tributo comunale legato al possesso di fabbricati, aree edificabili e terreni. Non sempre, però, il proprietario deve pagarla. La disciplina prevede, infatti, una protezione particolare per la casa in cui si vive stabilmente. Siamo, dunque, nell’ambito dell’IMU abitazione principale, cioè il trattamento fiscale riservato all’immobile usato come dimora ordinaria.
Per rientrare nell’agevolazione non basta possedere una casa. La normativa richiede due condizioni insieme: residenza anagrafica e dimora abituale nello stesso immobile. In sostanza, l’abitazione deve essere sia il luogo indicato nei registri comunali sia quello in cui si svolge normalmente la vita quotidiana.
Quando questi requisiti sono presenti, l’IMU abitazione principale non è dovuta, purché l’immobile non sia considerato di lusso. Il riferimento normativo è la disciplina IMU prevista dalla legge n. 160/2019, art. 1, commi 739 e seguenti.
Abitazione principale: le categorie catastali che permettono l’esonero IMU
L’esenzione riguarda le abitazioni ordinarie, cioè quelle non classificate come immobili di pregio. Rientrano tra le case agevolabili le unità con categoria catastale A/2, A/3, A/4, A/5, A/6 e A/7. Si tratta, ad esempio, di abitazioni civili, economiche, popolari, rurali o villini.
In presenza di questi requisiti, l’IMU abitazione principale non si paga neppure sulle pertinenze collegate alla casa. Il beneficio, però, ha un limite preciso: può riguardare al massimo tre pertinenze, una per ciascuna delle categorie catastali ammesse. Le categorie considerate sono C/2, come cantine e locali di deposito, C/6, come box e autorimesse, e C/7, cioè tettoie chiuse o aperte. La regola consente, quindi, di collegare all’abitazione principale una sola unità per ogni categoria.
Un caso pratico aiuta a chiarire. Se il proprietario possiede una casa accatastata A/2, una cantina C/2, un garage C/6 e una tettoia C/7, l’intero insieme può restare fuori dal pagamento dell’imposta. L’IMU abitazione principale, in questa situazione, non colpisce né la casa né le tre pertinenze ammesse.
Case di lusso: imposta dovuta ma con sconto
Il trattamento cambia quando l’immobile rientra nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9. Queste unità sono considerate di lusso o di particolare pregio e, anche se usate come residenza e dimora abituale, non godono dell’esenzione piena.
Per tali immobili l’IMU abitazione principale resta dovuta. La legge, tuttavia, riconosce un regime più favorevole rispetto agli altri fabbricati. Si applicano, infatti, un’aliquota ridotta e una detrazione fissa pari a 200 euro.
Lo stesso criterio agevolato può estendersi alle pertinenze, sempre entro il limite massimo di tre unità, una per ciascuna categoria C/2, C/6 e C/7. Se sono presenti più pertinenze della stessa categoria, il proprietario può individuare quella da collegare al trattamento favorevole. La detrazione di 200 euro si spalma anche sulle pertinenze.
Per il versamento dell’imposta sulle abitazioni principali di lusso si utilizza il codice tributo IMU 3912 nel modello F24. Nel modulo devono essere indicati correttamente i dati dell’immobile, l’anno d’imposta, la quota di possesso e l’importo destinato al Comune competente.
Le scadenze ordinarie dell’IMU 2026, ricordiamo, sono due: acconto a giugno e saldo a dicembre. Per il 2026, le date indicate sono il 16 giugno 2026 per l’acconto e il 16 dicembre 2026 per il saldo. Le aliquote possono variare in base alle decisioni comunali, che possono prevedere anche ulteriori detrazioni.
IMU abitazione principale e soggetti obbligati al pagamento
Un punto essenziale riguarda chi deve effettivamente versare il tributo. L’IMU non grava su chi utilizza l’immobile senza esserne titolare. Il soggetto passivo è il proprietario oppure chi detiene un diritto reale, secondo quanto previsto dalla normativa (usufrutto, enfiteusi, ecc.).
Chi vive in affitto, quindi, non deve pagare l’imposta sull’abitazione occupata. Lo stesso vale per chi abita in comodato, anche quando la residenza è fissata in quell’immobile e la presenza è stabile.
Inquilini e comodatari non sono tenuti al versamento perché non risultano titolari del diritto reale richiesto dalla legge. L’IMU abitazione principale resta, quindi, una questione fiscale legata alla proprietà o a situazioni giuridiche equivalenti, non al semplice utilizzo della casa.
Riassumendo
- IMU abitazione principale: esenzione possibile con residenza e dimora abituale nello stesso immobile.
- Le case non di lusso possono evitare il pagamento dell’imposta comunale.
- Sono agevolabili le categorie catastali A/2, A/3, A/4, A/5, A/6 e A/7.
- Le pertinenze esenti sono massimo tre: C/2, C/6 e C/7.
- Le abitazioni A/1, A/8 e A/9 pagano con detrazione di 200 euro.
- Inquilini e comodatari non versano l’IMU, perché non sono proprietari.
