Pasquale Pirone
Nel panorama della fiscalità immobiliare italiana, un tema di rilevante interesse riguarda il trattamento tributario degli immobili classificati come fabbricati collabenti, in particolare ai fini dell’imposta municipale propria, comunemente nota come IMU.
Questi immobili rappresentano una categoria particolare nel sistema catastale italiano, e la loro gestione fiscale richiede attenzione sia sotto il profilo tecnico che giuridico.
Cosa si intende per fabbricato collabente
Un fabbricato collabente è un edificio in condizioni di tale degrado da risultare inagibile e non idoneo all’uso. Spesso si tratta di ruderi, strutture in rovina o immobili compromessi da danni strutturali gravi, parzialmente crollati o comunque non in grado di generare un reddito.
Dal punto di vista catastale, questi beni non sono considerati produttivi e per tale ragione vengono iscritti in una categoria speciale: la categoria F/2.
La definizione ufficiale e i criteri per l’attribuzione di questa classificazione sono contenuti nel Decreto del Ministero delle Finanze del 2 gennaio 1998, n. 28. Tale norma stabilisce che possono essere iscritti in F/2 soltanto gli edifici che presentano un elevato livello di degrado, tale da impedirne l’utilizzo e da escludere qualsiasi potenziale di generazione di reddito.
Requisiti per la classificazione catastale F/2
Perché un immobile venga inserito nella categoria catastale F/2 è necessario che soddisfi congiuntamente alcuni criteri fondamentali. In particolare, deve trattarsi di un edificio:
- in condizioni fatiscenti, ovvero gravemente danneggiato;
- eventualmente soggetto a crolli parziali o con lesioni strutturali significative;
- privo di agibilità e non utilizzabile per alcuna destinazione pratica;
- non capace di produrre reddito proprio.
La registrazione come fabbricato collabente non è automatica, ma richiede una valutazione specifica e una documentazione tecnica, che può comprendere perizie, relazioni asseverate e dichiarazioni di tecnici abilitati, con lo scopo di attestare l’effettiva inidoneità funzionale dell’immobile.
Il rapporto tra IMU e fabbricati collabenti
Uno degli aspetti centrali della discussione riguarda l’imponibilità ai fini IMU dei fabbricati collabenti. In linea generale, l’IMU si applica agli immobili iscritti in catasto con una rendita attribuita. Tuttavia, i fabbricati inseriti nella categoria F/2 sono privi di rendita catastale, proprio in quanto inabitabili e inutilizzabili. Questo li pone al di fuori del perimetro della tassazione IMU.
L’assenza di rendita non è soltanto un dato formale, ma rappresenta un indicatore sostanziale di incapacità contributiva del bene. In altre parole, l’edificio non può essere considerato fonte di reddito o di valore d’uso, quindi non vi è presupposto per l’applicazione dell’imposta, secondo i principi di equità sanciti dalla Costituzione italiana all’articolo 53, che impone la proporzionalità della contribuzione rispetto alla capacità contributiva del soggetto.
Chiarimenti ministeriali e giurisprudenza
La posizione del legislatore è stata ulteriormente chiarita dalla Risoluzione n. 4/DF del 16 novembre 2023, emanata dal Ministero dell’Economia e delle Finanze. In tale documento, si sottolinea che gli immobili classificati come F/2 non sono imponibili ai fini IMU, proprio per l’assenza di rendita catastale. Essi sono esclusi dal novero dei beni imponibili, in quanto non soddisfano il presupposto essenziale dell’imposta.
Tale orientamento è stato confermato anche dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione, che ha più volte affrontato il tema. In particolare:
- la sentenza n. 19338 del 18 luglio 2019;
- e l’ordinanza n. 28581 del 15 dicembre 2020,
hanno ribadito in maniera univoca che un fabbricato collabente non è soggetto a IMU, né come fabbricato, né come area edificabile, a meno che non venga effettivamente demolito. Solo a seguito di una demolizione completa, se l’area risultante acquisisce una propria autonomia funzionale e urbanistica, essa potrà essere considerata edificabile e, in tal caso, soggetta a imposizione.
Un precedente ulteriore si trova nella sentenza n. 8620 del 28 marzo 2019, anch’essa della Cassazione, che conferma come, in ambito ICI (imposta predecessore dell’IMU), gli stessi principi trovassero già applicazione.
Ristrutturazione e cambiamento di status
È importante evidenziare che la condizione di collabenza può essere transitoria. Un fabbricato classificato come F/2 può essere oggetto di lavori di recupero, ristrutturazione o ricostruzione. In tal caso, una volta riacquisita la funzionalità e l’agibilità, sarà necessario procedere a una nuova iscrizione in catasto con attribuzione di rendita. A partire da quel momento, l’immobile rientrerà nuovamente tra quelli soggetti a tassazione IMU.
Questa dinamica è particolarmente rilevante nel contesto di operazioni edilizie su larga scala o di recupero del patrimonio edilizio esistente, in cui le tempistiche di inizio e fine lavori incidono direttamente sull’imposizione fiscale.
IMU su fabbricati collabenti: conclusioni
Il trattamento fiscale relativo all’IMU fabbricati collabenti rappresenta un’area normativa ben definita ma non priva di complessità operative. È fondamentale comprendere che la classificazione catastale F/2, basata su una condizione di degrado strutturale e funzionale, determina l’esclusione dall’imposizione IMU grazie all’assenza di rendita.
Tuttavia, occorre prestare attenzione agli sviluppi successivi: un intervento di recupero o ricostruzione fa cessare lo status di collabenza, dando origine a nuovi obblighi fiscali. In questo senso, l’aggiornamento tempestivo del catasto e una corretta documentazione tecnica risultano strumenti essenziali per garantire il corretto trattamento tributario degli immobili.
La materia, pur trattandosi di una nicchia del diritto tributario immobiliare, assume particolare rilievo per i proprietari, gli operatori immobiliari e i tecnici del settore, che devono orientarsi tra normative catastali, requisiti tecnici e sentenze di giurisprudenza, al fine di evitare errori che possono comportare contestazioni fiscali o oneri indebiti.
Riassumendo
- I fabbricati collabenti sono edifici inagibili, privi di valore d’uso e reddito.
- Vengono iscritti al catasto nella categoria speciale F/2, senza rendita catastale.
- L’assenza di rendita esclude tali immobili dal pagamento dell’IMU.
- Il Decreto Ministeriale del 1998 stabilisce i requisiti per la classificazione F/2.
- Sentenze della Cassazione confermano l’esenzione IMU per i fabbricati collabenti.
- Se ristrutturati, tornano imponibili con nuova rendita e classificazione catastale.
