Pasquale Pirone
Con l’avvicinarsi del termine per il pagamento dell’acconto IMU 2025, fissato per il 16 giugno, torna d’attualità un tema spesso trascurato ma di grande rilevanza: la gestione dell’IMU su immobili pignorati e successivamente venduti all’asta.
Questo tipo di operazioni comporta non solo risvolti patrimoniali e giuridici, ma anche importanti implicazioni tributarie che coinvolgono tanto il debitore esecutato quanto il nuovo acquirente.
IMU della casa all’asta: chi paga e quando
Nel sistema fiscale italiano, l’IMU (Imposta Municipale Unica) è legata al possesso di diritti reali su immobili, tra cui la proprietà, l’usufrutto e l’enfiteusi. Il pagamento dell’IMU è dovuto da chi detiene questi diritti al 1° gennaio di ciascun anno, ma va modulato in base ai mesi di effettivo possesso nel corso dell’anno solare.
Quando un’abitazione è oggetto di pignoramento, il debitore – pur vedendosi limitato l’uso materiale del bene – mantiene la titolarità giuridica dello stesso fino alla conclusione della procedura esecutiva. È solo con l’adozione del decreto di trasferimento che la proprietà si trasferisce ufficialmente a un nuovo soggetto, individuato in sede d’asta giudiziaria.
Fino a quel momento, il soggetto pignorato continua a essere responsabile agli occhi del fisco per quanto concerne l’IMU. È solo dal momento in cui il decreto viene emesso dal giudice dell’esecuzione che l’onere tributario si sposta sul nuovo proprietario.
La regola dei mesi: come si calcola l’IMU in caso di cambio di proprietà
Il calcolo dell’IMU è basato sul numero di mesi di possesso, considerando il mese per intero se il diritto sull’immobile si è protratto per più della metà dei giorni di cui il mese stesso si compone.
Questo criterio è fondamentale per determinare la ripartizione corretta dell’imposta tra il vecchio e il nuovo titolare in caso di passaggio di proprietà.
Nel caso specifico delle case vendute all’asta, l’emissione del decreto di trasferimento è l’evento determinante. Da quel momento in avanti, il nuovo acquirente è responsabile per l’IMU relativa ai mesi successivi, mentre il precedente proprietario resta soggetto passivo fino a tale data.
Caso concreto: suddivisione dell’IMU della casa all’asta
Per comprendere meglio le implicazioni fiscali, si può fare riferimento a una situazione tipo. Immaginiamo che un contribuente, Antonio, subisca nel 2025 il pignoramento di una proprietà immobiliare. Il decreto di trasferimento viene emesso il 4 maggio dello stesso anno.
In base alla normativa vigente, Antonio resta responsabile dell’IMU fino al mese di aprile, avendo detenuto la proprietà per più della metà del mese. Ne consegue che l’imposta dovrà essere corrisposta da lui per i primi quattro mesi dell’anno: gennaio, febbraio, marzo e aprile.
Il mese di maggio, invece, non è conteggiato a favore di Antonio, poiché la perdita della titolarità è avvenuta entro i primi giorni del mese. Dal 4 maggio in avanti, subentra il nuovo acquirente, che assume l’onere dell’IMU da maggio a dicembre 2025, per un totale di otto mesi.
Entrambi i soggetti dovranno rispettare le scadenze ordinarie dell’IMU: il 16 giugno per l’acconto e il 16 dicembre per il saldo. Tuttavia, ciascuno sarà tenuto a versare l’imposta solo in relazione al proprio periodo di titolarità dell’immobile.
Elemento da tenere in considerazione riguarda la possibile esenzione dall’IMU. Se il nuovo proprietario utilizza l’abitazione acquistata all’asta come residenza anagrafica e dimora abituale, e se l’immobile non appartiene alle categorie catastali di lusso (A/1, A/8 e A/9), ha diritto all’esenzione prevista per l’abitazione principale.
Riassumendo
- L’IMU spetta al proprietario fino al decreto di trasferimento dell’immobile all’asta.
- Dopo il trasferimento, il nuovo acquirente è responsabile dell’IMU per i mesi restanti.
- L’IMU si calcola in base ai mesi di possesso superiori a 15 giorni.
- L’ex proprietario paga l’imposta fino al mese in cui perde la titolarità.
- Il nuovo proprietario può avere l’esenzione IMU se l’immobile diventa abitazione principale.
- Il decreto di trasferimento è il documento chiave per l’attribuzione dell’IMU.
