Pasquale Pirone
Anche per l’anno 2025, il quadro normativo relativo all’Imposta Municipale Propria (IMU) conferma la possibilità di beneficiare dell’esenzione totale per l’abitazione principale, ma solo in presenza di specifiche condizioni.
Il regime fiscale prevede, infatti, che non tutte le unità immobiliari residenziali possano accedere automaticamente a questo vantaggio tributario. Il punto centrale della normativa resta l’inquadramento catastale dell’immobile e la coesistenza di due requisiti fondamentali: la residenza anagrafica e la dimora abituale del contribuente.
Cos’è l’abitazione principale ai fini IMU
Nel contesto normativo dell’IMU, un immobile può essere considerato abitazione principale solo se il soggetto passivo vi stabilisce sia la residenza anagrafica che la dimora abituale.
La mancata presenza anche di una sola di queste due condizioni comporta automaticamente l’esclusione dal regime di favore.
La coabitazione tra domicilio reale e residenza anagrafica è dunque imprescindibile per usufruire dell’esenzione o delle agevolazioni previste.
Esenzione IMU e categorie catastali ammesse
L’esenzione totale dall’IMU sull’abitazione principale trova applicazione soltanto quando l’immobile rientra in una delle categorie catastali ritenute “non di lusso”. Nello specifico, si tratta delle seguenti tipologie abitative:
- A/2: abitazioni di tipo civile;
- A/3: abitazioni economiche;
- A/4: abitazioni popolari;
- A/5: abitazioni ultrapopolari;
- A/6: abitazioni rurali;
- A/7: villini.
In presenza di un’abitazione principale appartenente a una di queste categorie, e se coesistono i requisiti soggettivi (residenza e dimora), non si è tenuti al versamento dell’imposta.
Le pertinenze: cosa si intende e quali sono esenti
Il beneficio dell’esenzione si estende anche alle pertinenze dell’abitazione principale, purché rispettino determinati criteri. È previsto che l’agevolazione si applichi fino a un massimo di tre pertinenze, ciascuna appartenente a una diversa delle seguenti categorie catastali:
- C/2: magazzini e locali di deposito;
- C/6: stalle, scuderie, rimesse e autorimesse;
- C/7: tettoie chiuse o aperte.
Nel caso in cui si possiedano più pertinenze della stessa categoria, l’esenzione sarà valida solo per una di esse, a scelta del contribuente. Per esempio, se un’unità abitativa classificata come A/2 ha due pertinenze in C/2 e una in C/6, l’IMU sarà esclusa per l’abitazione, per la pertinenza C/6 e per una sola C/2, mentre l’altra sarà soggetta a tassazione. La scelta è del contribuente.
Gli immobili di lusso: trattamento fiscale diversificato
L’IMU si applica anche sull’abitazione principale qualora questa rientri tra le cosiddette “categorie di lusso”, ovvero:
- A/1: abitazioni signorili;
- A/8: ville;
- A/9: castelli e palazzi storici di pregio.
In questi casi, pur non essendo prevista l’esenzione totale, la normativa contempla un regime agevolato che attenua l’impatto fiscale. Le abitazioni principali di lusso, infatti, sono soggette a un’aliquota base dello 0,5%, che può subire variazioni a discrezione del Comune competente. Tuttavia, eventuali modifiche devono rispettare un margine definito dalla legge.
I comuni hanno facoltà di ridurre tale aliquota fino all’azzeramento oppure aumentarla entro un limite massimo di 0,1 punti percentuali, portandola quindi fino a un tetto massimo dello 0,6%.
Ogni deliberazione che ecceda tale soglia viene considerata nulla.
IMU abitazione principale: la detrazione fissa di 200 Euro
In aggiunta all’aliquota agevolata, per le abitazioni principali di categoria A/1, A/8 e A/9 è riconosciuta una detrazione forfettaria pari a 200 euro annui.
Questo importo deve essere suddiviso in caso di comproprietà tra i vari intestatari dell’immobile, nonché fra acconto e saldo dell’imposta. Anche le relative pertinenze (sempre nel limite di una per ciascuna categoria catastale tra C/2, C/6 e C/7) godono delle medesime condizioni tributarie.
Per completezza, ricordiamo che per chi è tenuto al pagamento dell’IMU sull’abitazione principale – in presenza di immobili di lusso o in mancanza dei requisiti per l’esenzione – il versamento deve avvenire utilizzando il codice tributo 3912.
Riassumendo
- L’IMU 2025, come per il passato, non si applica all’abitazione principale se non è di lusso.
- Esenzione solo se residenza e dimora abituale coincidono nello stesso immobile.
- Ammesse all’esenzione solo le categorie catastali A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7.
- Le pertinenze esenti sono massimo tre, ciascuna di categoria C/2, C/6 o C/7.
- Le case di lusso pagano IMU con aliquota agevolata fino allo 0,6%.
- Prevista detrazione annua di 200 euro, anche per comproprietari e relative pertinenze.
