Unico stabile due appartamenti: la fusione fiscale salva l’abitazione principale IMU

Nel caso di edificio composto da sub 1 e sub 2 e possibile considerarlo, ai fini IMU, come unico immobile attraverso la c.d. fusione fiscale

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Nel caso di edificio composto da sub 1 e sub 2 e possibile considerarlo, ai fini IMU, come unico immobile attraverso la c.d. fusione fiscale

La definizione di abitazione principale non è mai cambiata nel tempo tra vecchia ICI, vecchia IMU e nuova IMU (introdotta con la manovra di bilancio 2020).

Per tale, si intende il fabbricato, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e i componenti del suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.

La normativa stabilisce altresì che

“Nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nel territorio comunale, le agevolazioni per l’abitazione principale e per le relative pertinenze in relazione al nucleo familiare si applicano per un solo immobile”.

Due immobili nello stesso comune: per l’IMU una sola abitazione principale

Quanto appena esposto, pertanto sta significando che se, ad esempio, nell’ambito dello stesso comune, due coniugi sono proprietari di due immobili ed il marito stabilisce residenza e dimora in uno e la moglie nell’altro, questi devono scegliere quale dei due immobili considerare, ai fini IMU, come abitazione principale e, quindi, su cui godere delle relative agevolazioni.

Un caso particolare è quello di una edificio composto da due appartamenti distintamente accatastati (ad esempio sub 1 e sub 2), in cui un coniuge ha residenza nel sub 1 e l’altro nel sub 2, ma in realtà il nucleo familiare abita nell’intero edificio.

Sulla base della citata regola, dunque, anche se trattasi di un unico stabile immobiliare, ai fini IMU solo uno dei due sub può essere considerato abitazione principale, mentre l’altro dovrà sottostare all’IMU come secondo immobile.

L’unione fiscale degli appartamenti ai fini IMU

Tuttavia, sussiste una strada percorribile, per evitare quest’ultima circostanza e far si che l’intero edificio sia considerato, ai fini fiscali, e quindi, IMU, come unico immobile.

Si tratta della c.d. fusione fiscale, ossia un’operazione che fiscalmente permette di considerare l’edificio come unico stabile e, dunque, nell’ipotesi del sub 1 e sub 2 di cui sopra, considerarlo interamente abitazione principale per il nucleo familiare, pur lasciandoli “catastalmente separati.

La soluzione appena descritta è stata confermata dal MEF (Ministero dell’economia e finanze) nel corso di Telefisco 2021, ossia il consueto appuntamento annuale tra esperti fiscali della stampa specializzata e l’Amministrazione finanziaria. D’altronde un’interpretazione del genere era stata già data in passato (vedi Circolare n.27/E del 2016).

Agevolazioni IMU per abitazione principale e pertinenze

Per completezza argomentativa, ricordiamo che, come per la vecchia IMU, anche per la nuova IMU, il legislatore stabilisce l’esenzione dal tributo per gli immobili adibiti ad abitazione principale del contribuente e del suo nucleo familiare, purché appartenente a categoria catastale A2, A3, A4, A5, A6 e A7 (ossia “non di lusso”).

Esonerate anche le pertinenze dell’abitazione principale nel limite massimo di tre pertinenze, ciascuna appartenete a categoria catastale C/2, C/6 e C/7 (com’era per la vecchia IMU).

Non c’è, invece, esenzione IMU per l’abitazione principale appartenente a categoria catastale A/1, A/8 ed A/9 (c.d. di lusso) e relative pertinenze. Resta fermo che possono considerarsi pertinenze dell’abitazione principale esclusivamente quelle appartenenti a categoria catastale C/2, C/6 e C/7 nel limite massimo di tre.

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