Londra: prezzi case giù al centro, ma è boom in periferia

A Londra non sarebbe in corso un calo generalizzato dei prezzi delle case, ma una riduzione delle distanze tra centro e periferia. E la Brexit potrebbe accentuare il trend.

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A Londra non sarebbe in corso un calo generalizzato dei prezzi delle case, ma una riduzione delle distanze tra centro e periferia. E la Brexit potrebbe accentuare il trend.

Oggi, il governo di Theresa May invia la lettera alla UE, con la quale lo informa di attivare la clausola contenuta nell’art.50 del Trattato di Lisbona, con la quale il Regno Unito inizia ufficialmente il negoziato per la Brexit. Un evento, che da mesi gli economisti spiegano potrebbe portare a una perdita di importanza di Londra nel panorama finanziario mondiale, con ripercussioni potenzialmente negative sui prezzi delle case, dopo decenni di boom quasi senza sosta.

Per la prima volta dal 2008, i prezzi degli immobili nella capitale britannica sono cresciuti meno che nel resto del Regno Unito, lo scorso anno. Tuttavia, gli ultimi numeri non sembrano confermare tale tendenza.

A gennaio, i prezzi delle case a Londra sono cresciuti su base annua del 7,3%, del 6,2% in tutto il paese. Mediamente, nella capitale bisogna sborsare 491.000 sterline per comprare un immobile, quando nel Regno Unito ne basterebbero 218.000. (Leggi anche: Prezzi case a Londra giù del 7%, pesano maggiori tasse)

Prezzi case a Londra crescono di più in periferia

E anche le cifre dell’ultimo mese parrebbero allontanare la prospettiva di uno scoppio della bolla immobiliare a Londra: prezzi in crescita mediamente dell’1,4% a +8.500 sterline. L’aspetto interessante è dove crescono e dove, invece, diminuiscono. Le cinque aree a registrare i maggiori aumenti sono state tutte in periferia: Ealing (+6,3%), Harrow (+4,8%), Kingston-upon-Thames (+3,9%), Barnet (+3,8%) e Brent (+3,7%).

Viceversa, Kensington & Chelsea, una delle aree centrali e più costose di Londra, ha visto arretrare i prezzi delle case mediamente del 19,4%, scendendo sotto i 2 milioni di sterline per la prima volta in due anni. A questo punto, la palma d’oro delle case più care spetta a Westminster. (Leggi anche: Comprare casa a Londra conviene adesso: boom di immobili invenduti)

Minori distanze tra centro e periferia

Lungi dall’essere una tendenza episodica o recente, i dati dimostrerebbero, invece, un trend consolidato negli anni. Gli immobili londinesi appartenenti al 10% del mercato più costoso sono cresciuti di prezzo tra il 2009 e il 2012 del 52%, mentre quelli appartenenti al 10% del mercato più economico di appena l’8%.

Ma le percentuali risultano nettamente invertite nel quadriennio successivo, il 2013-2016: +22% i prezzi dei primi, +64% dei secondi. E lo scorso anno, i prezzi del 10% del mercato “prime” sono diminuiti del 5,2%.

Prendiamo come riferimento l’area centrale di Camden e quella periferica di Bexley: nella prima, bisogna sborsare mediamente 709.389 sterline per comprare casa, nella seconda ne bastano 341.633. Il rapporto tra i due valori è del 48%, ma era inferiore al 40% all’inizio del Millennio, segno che i prezzi delle case più periferiche sono cresciuti più velocemente di quelli delle case appartenenti al mercato “prime”, per l’esattezza del 269% contro il 203%. E nel quadriennio 2013-2016, i prezzi dei primi sono cresciuti del 33,5%, quelli dei secondi del 57,8%, a conferma che la riduzione delle distanze tra le varie aree di Londra sarebbe frutto del trend degli ultimi anni. (Leggi anche: Bolla immobiliare a Londra si sgonfia)

La corsa dei prezzi nei quartieri periferici

La causa di questo fenomeno sarebbe chiara: man mano che i prezzi delle case diventano meno accessibili nelle aree più ricche, la domanda si sposterebbe nei quartieri relativamente più economici. Anche perché le leggi hanno limitato la possibilità per le banche di essere “generose” con i clienti, limitando al 15% del totale dei prestiti immobiliari i mutui elargiti per un importo superiore a 4,5 volte il reddito annuo. Ciò si è tradotto nella necessità per gli acquirenti di case al centro di Londra di detenere un’elevata liquidità, non potendo confidare nella banca.

In effetti, a fronte di una copertura media nazionale del 53% del prezzo di acquisto, le banche coprono nelle aree più costose di Londra per appena il 23% e in quelle medie per il 40%. In altre parole, chi volesse comprare casa a Westminster o Kensington & Chelsea per 2-3-4 milioni di sterline, dovrebbe mettere mano al portafoglio subito per i tre quarti del prezzo, cosa che non tutti possono e vogliono permettersi. Considerando, infine, l’aumento della tassazione proprio per gli acquisti di immobili di maggiore valore, si capisce meglio cosa starebbe avvenendo a Londra; non un calo generalizzato dei prezzi, ma una riduzione delle distanze tra quartieri centrali e periferici.

Una tendenza, che la Brexit potrebbe accelerare e accentuare. (Leggi anche: Londra, case mai così care)

 

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