Pasquale Pirone
La recente risposta n. 146 del 29 maggio 2025 dell’Agenzia delle Entrate ha fornito un importante chiarimento per i locatori che scelgono il regime della cedolare secca.
L’indicazione riguarda la possibilità di includere una clausola penale all’interno del contratto di locazione senza dover versare l’imposta di registro, a condizione che si sia optato per tale regime fiscale agevolato.
La cedolare secca: un’opzione semplificata e vantaggiosa
Il sistema della cedolare secca rappresenta un’alternativa fiscale al regime ordinario IRPEF per chi concede in locazione immobili ad uso abitativo. Tale regime consente di beneficiare di un’imposizione fissa, senza dover applicare le aliquote progressive IRPEF né le relative addizionali.
In più, vengono meno anche gli obblighi legati al versamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo, normalmente dovute sui contratti di locazione. La tassazione sostitutiva è con aliquota 21%. Per le locazioni brevi la cedolare secca è al 26% (con il 21% possibile solo su un immobile).
Questa semplificazione fiscale e amministrativa ha reso la cedolare secca una scelta diffusa tra i proprietari di immobili residenziali. Soprattutto in contesti urbani ad alta densità abitativa, dove l’efficienza e la certezza fiscale rappresentano fattori cruciali.
Clausola penale nei contratti di affitto: che cos’è
All’interno di un contratto di locazione, può essere prevista una clausola penale, strumento giuridico disciplinato dall’articolo 1382 del Codice Civile. Essa stabilisce preventivamente una somma che una parte si impegna a pagare all’altra in caso di inadempimento o ritardo nell’adempimento degli obblighi contrattuali.
In sostanza, si tratta di una forma di garanzia preventiva, spesso utilizzata dai locatori per tutelarsi in caso di mancato pagamento dei canoni, ritardi nella consegna dell’immobile o altre violazioni contrattuali.
Sebbene sia un elemento accessorio, la clausola penale può avere un impatto economico rilevante nel rapporto tra locatore e conduttore.
Nessuna imposta di registro sulla clausola penale in caso di cedolare secca
Con la risposta n. 146/2025, l’Agenzia delle Entrate ha confermato che la clausola penale, essendo parte accessoria del contratto di locazione, condivide il medesimo trattamento fiscale dell’accordo principale. Dunque, qualora il contratto rientri nel regime della cedolare secca, anche tale clausola sarà esente dall’imposta di registro.
Questa posizione si fonda sul principio di accessorietà, ribadito da varie sentenze della giurisprudenza di legittimità. In particolare, la Corte di Cassazione – con le pronunce n. 9938 del 1996 e n. 21713 del 2020 – ha sancito che gli elementi accessori di un contratto, come la clausola penale, non possono essere assoggettati a un regime fiscale autonomo se non assumono una funzione giuridica indipendente dal contratto cui accedono.
Di conseguenza, l’Agenzia riconosce che non è dovuta l’imposta di registro nemmeno su questa pattuizione, poiché essa resta parte integrante dell’accordo di locazione, già coperto dall’agevolazione fiscale della cedolare secca.
Implicazioni pratiche per i locatori
Il chiarimento dell’Amministrazione finanziaria riveste una notevole importanza per i proprietari di immobili. Infatti, conferma la possibilità di tutelarsi da eventuali inadempienze dei conduttori senza subire un aggravio fiscale.
Il locatore, scegliendo la cedolare secca, potrà dunque:
- godere di una tassazione ridotta e certa sul reddito da locazione;
- evitare il pagamento dell’imposta di registro anche su pattuizioni accessorie;
- inserire clausole protettive nel contratto (come quella penale) senza complicazioni fiscali.
Tale impostazione rafforza la convenienza della cedolare secca non solo sul piano tributario, ma anche in termini di flessibilità contrattuale.
L’importanza della coerenza contrattuale
Un elemento fondamentale da considerare è che la clausola penale, per poter godere della stessa esenzione, deve rimanere strettamente collegata al contratto di locazione. In altre parole, non deve configurarsi come un accordo autonomo o separato, ma va inserita all’interno dello stesso documento contrattuale che prevede l’applicazione della cedolare secca.
Qualora, invece, tale pattuizione venisse stipulata come un accordo a parte, con un contenuto giuridico autonomo, si aprirebbe la possibilità per l’Amministrazione di richiedere l’imposta di registro separatamente.
Cedolare secca e penale: un orientamento coerente con la giurisprudenza
La risposta fornita dall’Agenzia non introduce un orientamento nuovo, ma si inserisce in una linea interpretativa consolidata, condivisa anche dalla Corte di Cassazione. I giudici hanno più volte affermato che gli effetti fiscali delle pattuizioni accessorie dipendono dal regime fiscale applicato al contratto principale.
La cedolare secca, pertanto, determina l’esclusione dell’imposta di registro non solo sul canone di affitto, ma anche su tutti gli elementi che non hanno autonomia funzionale rispetto al contratto.
Riassumendo
- La cedolare secca esenta da imposta di registro anche la clausola penale.
- La clausola penale è considerata accessoria al contratto di locazione.
- Nessun versamento fiscale aggiuntivo è richiesto per clausole accessorie nei contratti agevolati.
- La cedolare secca semplifica e riduce la tassazione per i proprietari immobiliari.
- Le clausole devono essere incluse nel contratto principale per godere dell’esenzione.
- L’Agenzia delle Entrate conferma l’orientamento con la risposta n. 146/2025.
