Pasquale Pirone
Chi ha sostenuto spese nel 2025 per interventi sulla casa in cui viveva stabilmente non perde il beneficio fiscale solo perché nel 2026 trasferisce la residenza altrove. La regola da tenere a mente, nel quadro dei bonus edilizi, è che conta la situazione esistente quando la spesa viene pagata e quando l’immobile possiede i requisiti richiesti.
Bonus edilizi e abitazione principale: perché conta il momento della spesa
Per le spese effettuate nel 2025, la misura della detrazione cambia in base alla destinazione dell’immobile. Se i lavori riguardano l’abitazione principale, lo sconto fiscale arriva al 50%. Se, invece, l’intervento interessa una seconda casa, la percentuale scende al 36%.
La distinzione è quindi decisiva. L’abitazione principale è l’immobile in cui il contribuente vive abitualmente. Nella maggior parte dei casi questo luogo coincide con la residenza anagrafica, anche se il concetto fiscale guarda soprattutto alla dimora abituale.
Nel caso dei bonus edilizi, quindi, il fatto che nel 2025 l’immobile fosse la casa di residenza consente di applicare la detrazione più favorevole, pari al 50%, sempre che le spese siano state sostenute in quell’anno e siano rispettate le condizioni previste.
Le percentuali previste per il 2025, il 2026 e gli anni successivi
Per il bonus ristrutturazione, l’ecobonus ordinario e il sismabonus, secondo quanto previsto dalla manovra di bilancio 2025 e manovra di bilancio 2026, le spese sostenute nel 2025 e nel 2026 seguono lo stesso schema: 50% per l’abitazione principale e 36% per le seconde case.
Dal 2027 il quadro diventa meno conveniente. La detrazione passa al 36% per l’immobile destinato ad abitazione principale e al 30% per le seconde case. Dal 2028, invece, per il solo bonus ristrutturazione la misura prevista è del 30%, senza differenze tra prima casa e seconda casa.
Per ecobonus e sismabonus, dopo il 2027 la continuità dell’agevolazione dipenderà da eventuali proroghe. In mancanza di un nuovo intervento legislativo, questi due strumenti potrebbero non essere più disponibili.
I riferimenti generali sono quelli del bonus ristrutturazione di cui all’art. 16-bis TUIR e delle agevolazioni per efficienza energetica e riduzione del rischio sismico collegate al D.L. 63/2013, nei limiti delle proroghe e delle aliquote applicabili.
Il trasferimento della residenza nel 2026 non cancella il 50%
Il punto centrale riguarda il cambio di residenza successivo ai lavori. Se nel 2025 l’immobile era abitazione principale e le spese sono state sostenute in quel periodo, il successivo trasferimento della residenza in altro immobile nel 2026 non fa decadere dalla detrazione già maturata.
Il chiarimento dell’Agenzia delle Entrate va in questa direzione: il beneficio resta legato al momento in cui la spesa è stata sostenuta e ai requisiti presenti in quella data. Non è necessario che l’immobile continui a essere abitazione principale anche negli anni successivi alla prima quota.
Di conseguenza, la detrazione del 50% continua a essere utilizzabile secondo la normale ripartizione prevista per l’agevolazione (10 anni) e con la percentuale in essere al momento del sostenimento della spesa. Il contribuente che ha avviato correttamente il beneficio fiscale non deve ridurre la percentuale solo perché, dopo i lavori, ha spostato la propria dimora abituale in un’altra casa.
Questa impostazione evita che un evento successivo, come il cambio di residenza, modifichi retroattivamente una situazione già consolidata.
Bonus edilizi: cosa resta da verificare dopo il cambio di residenza
Il cambio di residenza non elimina il diritto alla detrazione del 50%, ma restano fondamentali gli altri requisiti ordinari. Le spese devono essere state effettivamente sostenute dal contribuente che porta in detrazione l’importo, i pagamenti devono risultare corretti (serve il bonifico parlante) e la documentazione deve essere conservata.
In sintesi, per i lavori eseguiti nel 2025 sulla casa allora utilizzata come abitazione principale, il beneficio non viene meno se nel 2026 l’immobile smette di avere tale funzione. La percentuale applicabile resta quella originaria, cioè il 50%, e non quella prevista per le seconde case.
La regola pratica è chiara: nei bonus edilizi conta la fotografia del momento in cui la spesa è sostenuta. Se in quel momento la casa è abitazione principale, la detrazione già avviata prosegue anche dopo il trasferimento della residenza.
Riassumendo
- I bonus edilizi restano validi anche dopo il cambio di residenza.
- Conta la situazione presente al momento del pagamento dei lavori.
- Nel 2025 l’abitazione principale dà diritto alla detrazione del 50%.
- Le seconde case hanno una detrazione più bassa, pari al 36%.
- Dal 2027 le percentuali diventano meno vantaggiose per tutti.
- Il trasferimento nel 2026 non cancella la detrazione già maturata.
