Pasquale Pirone
L’agevolazione prima casa consente, in presenza di specifiche condizioni, di ridurre il peso delle imposte dovute anche quando un’abitazione viene ricevuta per successione. Il vantaggio non dipende soltanto dalla destinazione concreta del bene, ma anche dalla corretta rappresentazione catastale e dal rispetto degli adempimenti richiesti.
Un lettore ha sottoposto alla redazione un caso particolare:
Il coniuge superstite e tre figli hanno ereditato una casa usata come abitazione familiare, costruita senza interruzioni materiali ma registrata in due particelle appartenenti a comuni catastali diversi. Ogni porzione ha una propria rendita e non può essere fusa con l’altra. Il dubbio è questo: il trattamento favorevole può riguardare l’intera casa oppure deve essere limitato a una sola particella?
Quando l’agevolazione prima casa può riguardare due particelle
La presenza di due identificativi catastali non esclude automaticamente il beneficio.
Ciò che conta è la realtà dell’immobile. Le due parti devono formare un solo alloggio, senza autonomia funzionale o economica. In altre parole, non devono poter essere utilizzate o vendute come abitazioni indipendenti.
Questo criterio è stato ribadito dall’Agenzia delle Entrate nella risposta a interpello n. 145 del 2026. Il documento richiama anche la precedente risposta n. 155 del 24 gennaio 2023, nella quale era già stato ammesso il trattamento fiscale favorevole per un’abitazione formalmente divisa in più porzioni, purché unite nella pratica e considerate come un unico bene.
Perché il confine tra comuni non impedisce il beneficio
Il problema nasce quando le porzioni ricadono in territori catastali differenti. In questa situazione l’unificazione ordinaria in un’unica particella può risultare tecnicamente impossibile. Tuttavia, l’impossibilità amministrativa non modifica la natura concreta della casa.
Se gli ambienti sono collegati, costituiscono un’unica dimora e non hanno una distinta capacità reddituale, il confine comunale non basta a separare fiscalmente l’immobile. L’agevolazione prima casa può, quindi, estendersi a entrambe le porzioni, sempre che siano presenti tutti gli altri requisiti previsti dalla legge.
Nelle successioni, il riferimento principale è l’articolo 69, comma 3, della legge n. 342 del 2000. La norma permette di applicare le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa quando almeno uno dei beneficiari possiede le condizioni richieste per l’acquisto della prima abitazione. Tali condizioni sono richiamate dalla Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. n. 131 del 1986.
Gli adempimenti catastali da eseguire
Il riconoscimento del beneficio prima casa non opera in modo automatico. Occorre che negli archivi catastali sia resa evidente l’unione sostanziale delle porzioni. La circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 27/E del 2016 indica il percorso da seguire: devono essere presentate dichiarazioni di variazione separate, una per ciascuna unità censita.
Le planimetrie e le annotazioni catastali devono mostrare che le porzioni sono collegate e prive di autonomia. Anche le rispettive rendite restano formalmente distinte, ma devono essere considerate insieme per rappresentare correttamente l’intero fabbricato.
Nella dichiarazione di successione è, quindi, necessario descrivere con precisione entrambe le particelle e documentare la loro destinazione unitaria.
L’agevolazione prima casa resta subordinata anche alle condizioni personali del beneficiario, tra cui residenza, assenza di altri immobili acquistati con lo stesso vantaggio e mancanza di diritti su altra abitazione nello stesso comune, secondo i limiti stabiliti dalla Nota II-bis.
La risposta finale sull’agevolazione prima casa
Nel caso esaminato, il beneficio può riguardare l’intera abitazione e non soltanto una delle due particelle. La soluzione è possibile perché le porzioni costituiscono un solo alloggio e la loro separazione dipende esclusivamente dal diverso comune catastale.
Resta essenziale completare gli adempimenti tecnici che attestano l’unione di fatto e verificare che almeno uno degli eredi abbia i requisiti soggettivi richiesti. Il trattamento favorevole può inoltre essere riconosciuto a una pertinenza rientrante nelle categorie catastali ammesse, come un’autorimessa C/6, nei limiti previsti dalla disciplina.
La conclusione, dunque, non dipende dal numero delle particelle, ma dall’effettiva struttura dell’immobile e dalla correttezza della documentazione. Una casa unica nella realtà può essere trattata come tale anche dal Fisco, pur restando suddivisa negli archivi catastali.
