Giuseppe Timpone
La redditività del mercato residenziale italiano è aumentata al 9,7% nel secondo trimestre di quest’anno dal 9,4% del primo trimestre, pur in leggero calo dal 9,8% di un anno prima. Investire in immobili è diventato un po’ più conveniente sulla base dell’analisi di Idealista, principale portale in Italia. E nel frattempo i BTp hanno offerto un rendimento lordo medio del 3,9%. Come vedremo, i due dati non sono scollegati tra di loro.
Investire in immobili nelle principali città italiane
La redditività maggiore tra i capoluoghi di provincia è stata registrata a Trapani con l’11,2%, seguita da Biella al 10,7% e Catanzaro al 10,2%. In doppia cifra anche Reggio Calabria e Ragusa al 10,1%. Tra le grandi città italiane, Catania, Perugia e Messina si collocano tutte tra il 9,6% e il 9,9%. Seguono Palermo all’8,4%, Genova all’8% e Torino al 7,6%.
Roma si attesta al 6,9%, Bologna al 7,4%, Napoli al 7,5% e Milano al 5,4%. Le redditività minori si riscontrano a Bolzano (3,6%), Siena (4,9%) e Trento (5,2%).
Cosa significa redditività quando decidi di investire in immobili? E’ il rapporto tra i prezzi di affitto e quelli di acquisto. Ad esempio: compro un’abitazione per 150.000 euro e la affitto per 6.000 euro all’anno (500 euro al mese). Il mio rendimento lordo risulta del 4% (6.000/150.000 euro). E questo spiega un apparente paradosso svelato dai dati di Idealista: le città in cui le case costano di più, sono anche quelle in cui la redditività risulta minore. Accade perché gli affitti in città come Roma e Milano, per quanto siano alti, non riescono a tenere il passo con i prezzi di acquisto degli immobili. E questo è indice anche della difficoltà dei proprietari di “scaricare” gli extra-costi sugli inquilini, i cui redditi non sarebbero altrimenti capaci di sostenere canoni di locazione ancora più elevati.
Volete un esempio? Una casa a Milano si acquistava a giugno per la media di 5.165 euro al metro quadrato contro un canone di 23,30 euro al mese. Se ci fosse la stessa redditività intorno al 10% di molte altre città, specie al Sud, un immobile di 100 metri quadrati andrebbe affittato nel capoluogo lombardo per oltre 4.300 euro al mese. Capite da soli che sarebbe insostenibile per la stragrande maggioranza del mercato. Pertanto, i proprietari devono accontentarsi di affitti relativamente più bassi.
Investire in BTp come asset “risk free”
In che modo investire in immobili può considerarsi un’alternativa ai BTp? I titoli di stato sono il capitale “risk free”, cioè privo di rischio. Prendete questa definizione con le pinze, perché non esiste un investimento realmente a rischio zero. Quando i loro rendimenti crescono, per il possessore di un capitale significa poter guadagnare di più semplicemente senza fare nulla. Viceversa, comprare casa comporta non solo oneri e incombenze burocratiche varie, ma anche rischi di diverso tipo: dalla scoperta o la sopravvenienza di problemi finanche strutturali alla necessità di sostenere spese di manutenzione ordinarie e straordinarie, passando per possibili inquilini morosi.
Effetto IMU e altre imposte
Quando leggete che la redditività di un immobile in Italia sfiora il 10%, non immaginate che su 100 euro di capitale speso ne incassiate realmente 10.
Si tratta di un dato al lordo delle imposte. L’IMU si mangia almeno l’1% di rendimento e con incidenza maggiore al Sud, dove i valori immobiliari sono più bassi. Ciò è dato dalla sua natura di imposta fissa, calcolata sul valore catastale. Al Sud, la sola IMU può erodere 2-3 punti percentuali di rendimento. E c’è da considerare anche l’imposta sui canoni di locazione: a seconda che si opti per la cedolare secca o per l’imposizione ordinaria, le aliquote variano dall’11-21% fino al 43%.
Chi dispone di un capitale, non necessariamente attende di investire in BTp al posto di immobili quando i rendimenti dei primi saranno saliti ai livelli dei secondi. Date le cifre in gioco, non accadrebbe quasi mai. La verità è che i titoli di stato beneficiano di un trattamento fiscale agevolato da più punti di vista: aliquota del 12,50% sui rendimenti, esenzione dalle imposte di successione ed esclusione dal calcolo ISEE fino a 50.000 euro. E senza considerare la tranquillità di un investimento “dormiente”, che non presuppone telefonate di sollecito per ricevere la cedola, né il timore di riceverne per affrontare spese impreviste o riunioni di condominio.
Investire in immobili vs BTp
Tornando all’esempio di prima: 150.000 euro di investimento per l’acquisto dell’immobile e 6.000 euro di canone annuale. Immaginiamo l’IMU a 800 euro e la cedolare secca al 21%. I canoni netti scendono così a 4.740 euro all’anno, mentre l’incasso al netto dell’IMU si porta a 3.940 euro per un rendimento del 2,6%. Salvo spese di ristrutturazione a carico del proprietario e morosità dell’inquilino, nonché possibili costi assicurativi a tutela dell’immobile. Insomma, per investire in BTp al posto degli immobili può risultare sufficiente che i primi offrano rendimenti accettabili e non necessariamente vicini a quelli “teorici” prospettati dai secondi. Infine, quando i rendimenti di mercato salgono, anche il costo dei mutui lievita. E ciò rende più difficile e meno conveniente l’investimento immobiliare sostenuto dal ricorso al debito.
giuseppe.timpone@investireoggi.it
