Documenti e adempimenti burocratici: la checklist completa per vendere casa senza intoppi

Vendere casa è un momento molto significativo, ma può comportare molto stress se non si affronta con la dovuta preparazione uno degli aspetti più importanti e spesso sottovalutati: la burocrazia. 

La raccolta e la verifica dei documenti necessari per la vendita immobiliare non sono un semplice pro-forma, ma un passaggio fondamentale per garantire la regolarità della transazione, evitare ritardi costosi, possibili contestazioni da parte dell’acquirente e, in ultima analisi, per arrivare al rogito notarile senza problemi. Avere tutta la documentazione in ordine prima ancora di mettere l’immobile sul mercato è segno di serietà e trasparenza, e facilita notevolmente l’intero processo.

Tuttavia, districarsi tra sigle, certificati e verifiche può risultare complicato e generare ansia. Per questo, abbiamo preparato una checklist dei principali documenti e adempimenti burocratici richiesti per procedere a una vendita serena e regolare. 

Naturalmente, è bene ricordare che, oltre all’impegno per reperire questi documenti, ci sono altri fattori economici da tenere in considerazione. Per disporre di una panoramica completa, sarà quindi altrettanto importante approfondire anche i costi per vendere casa nel loro insieme, che includono tasse, eventuali spese di agenzia e altro ancora.

1. I documenti fondamentali: la base della regolarità

Questi sono i documenti essenziali che attestano la titolarità, la situazione catastale e urbanistica dell’immobile:

1. Atto di provenienza: è il documento che certifica come si è diventati proprietari dell’immobile (es. atto di compravendita precedente, dichiarazione di successione, atto di donazione, sentenza di usucapione). Il notaio ne avrà bisogno per verificare la continuità delle trascrizioni e la legittimità della tua proprietà. È fondamentale recuperarlo per tempo;
2. Documenti catastali (visura e planimetria): la visura catastale riporta i dati identificativi dell’immobile (foglio, particella, subalterno) e l’intestatario.

   La planimetria catastale è la mappa grafica dell’immobile depositata al Catasto. È fondamentale verificare che la planimetria sia conforme allo stato di fatto dell’immobile. Eventuali difformità (es. muri spostati, stanze create senza autorizzazione) devono essere sanate prima del rogito, attraverso una pratica di aggiornamento catastale. La conformità catastale è richiesta per legge;

3. Documenti urbanistici: bisogna poter dimostrare la regolarità urbanistica dell’immobile, ovvero che sia stato costruito o modificato nel rispetto delle normative edilizie. Servono quindi i permessi di costruire, le licenze edilizie, le concessioni, le eventuali DIA/SCIA/CILA per lavori successivi, e il certificato di agibilità/abitabilità (se rilasciato). Eventuali abusi edilizi non sanati possono bloccare la vendita;
4. Attestato di prestazione energetica (APE): è un documento obbligatorio, redatto da un tecnico abilitato, che certifica la classe energetica dell’immobile (da A4 a G) e i suoi consumi. Deve essere reso disponibile fin dalla fase di pubblicazione dell’annuncio e allegato all’atto di vendita (salvo specifiche eccezioni). Un APE recente e veritiero è fondamentale.

1. Certificazioni e documenti condominiali: ulteriori verifiche

A seconda delle caratteristiche dell’immobile e della sua storia, potrebbero essere necessari altri documenti:

• Certificati di conformità degli impianti: per gli impianti realizzati o modificati dopo l’entrata in vigore del DM 37/08, l’installatore rilascia una Dichiarazione di Conformità (Di.Co.).

  Sebbene non sia sempre obbligatorio allegarla al rogito (dipende dalla datazione degli impianti), è fortemente consigliato averla e fornirla all’acquirente come garanzia di sicurezza e regolarità. Per impianti più vecchi, si può fornire una Dichiarazione di Rispondenza (DiRi) redatta da un tecnico abilitato;

• Documenti condominiali (se l’immobile è in condominio): l’acquirente vorrà giustamente conoscere la situazione del condominio. È importante fornire il regolamento di condominio, l’ultimo verbale d’assemblea con il bilancio preventivo e consuntivo, e una dichiarazione dell’amministratore che attesti il regolare pagamento delle spese condominiali da parte del venditore e l’assenza di liti pendenti significative.

1. Adempimenti successivi: cosa fare dopo il rogito

Una volta firmato l’atto di vendita, ci sono ancora alcuni piccoli adempimenti:

• Comunicazione all’amministratore: informare l’amministratore dell’avvenuta vendita fornendo i dati del nuovo proprietario;
• Definizione delle utenze: il nuovo proprietario dovrà provvedere alla voltura o al subentro delle utenze (luce, gas, acqua, TARI).

1. Perché è importante essere preparati (e l’aiuto di un professionista)

Avere tutta la documentazione pronta e in regola dimostra serietà all’acquirente e accelera le sue verifiche, evita intoppi e ritardi che potrebbero far saltare la trattativa e garantisce la regolarità della transazione, mettendo al riparo da future contestazioni. Raccogliere e verificare tutti questi documenti può rivelarsi un compito arduo, specialmente se non si ha familiarità con la materia. È qui che l’affidabilità e il supporto a 360° di un’agenzia immobiliare competente fanno davvero la differenza. Un professionista esperto sa esattamente quali documenti servono, come reperirli, come verificare la loro regolarità e come risolvere eventuali criticità (per esempio, sanando piccole difformità catastali o urbanistiche). Delegare questa parte complessa permette al venditore di vivere il processo con molta più serenità, avendo la certezza che tutti gli adempimenti burocratici siano gestiti correttamente e nei tempi giusti.

1. Burocrazia sotto controllo per una vendita serena 

La preparazione della documentazione è una fase non negoziabile del processo di vendita immobiliare. Affrontarla con ordine, metodo e consapevolezza, con il supporto di professionisti qualificati, permette di evitare spiacevoli sorprese e di presentarsi al mercato e al potenziale acquirente con la massima trasparenza e affidabilità.

È un investimento di tempo iniziale che ripaga ampiamente al momento della conclusione dell’affare.

Del resto, una casa in regola dal punto di vista documentale è una casa che si vende meglio, più velocemente e con meno stress per tutti i soggetti coinvolti.