Vendita dell’immobile post separazione. Plusvalenza per la moglie o per il marito?

«Sì, c’è una plusvalenza e va tassata».

Con questa affermazione secca –  l’Agenzia delle Entrate chiude il dubbio sollevato da un contribuente che aveva comprato metà casa nel 2003 e l’altra metà, senza versare un euro, nel 2023 per effetto degli accordi di separazione.

Ma la suspense non finisce qui, perché l’Amministrazione finanzaria spiega perché quell’operazione del 2023 è considerata “acquisto a titolo oneroso” – benché non sia circolato denaro – e indica la rotta da seguire per calcolare l’eventuale guadagno imponibile se l’immobile sarà rivenduto prima del quinquennio.

Vediamo nello specifico quali sono state le indicazioni fornite dall’Agenzia delle entrate con la risposta n° 153/2025.

Il caso analizzato dall’Agenzia delle entrate

L’Istante racconta un intreccio ormai tipico delle crisi familiari:

• 2003 – Compra, in regime di separazione dei beni, il 50 % di un appartamento condividendo le spese con la moglie.
• 2023 – A seguito della sentenza di separazione consensuale, rileva “gratuitamente” l’altra metà dell’immobile, «come regolazione degli aspetti patrimoniali tra i coniugi», senza alcun passaggio di denaro. Il rogito riporta un valore dichiarato nell’atto notarile di 30.000 € per la quota trasferita.
• 2025 – Programma la vendita dell’intero appartamento prima che siano trascorsi cinque anni dall’acquisto della seconda quota e chiede se il possibile utile rientri tra le plusvalenze imponibili di cui all’articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR.

Nell’istanza di interpello il proprietario sostiene tre punti:

• Esenzione integrale – L’operazione del 2023 non sarebbe speculativa ma una mera regolazione patrimoniale imposta dal giudice; quindi non ci sarebbe plusvalenza da tassare.
• Quota limitata – Se proprio si volesse tassare qualcosa, andrebbe colpito soltanto il 50 % acquisito nel 2023, non la quota originaria del 2003.
• Costo originario – Il valore di riferimento per il calcolo dovrebbe essere quello storico pagato vent’anni fa e non i 30.000 € indicati nell’atto né, tantomeno, il valore catastale.

Vendita dell’immobile post separazione. Plusvalenza per la moglie o per il marito?

Ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR:

sono redditi diversi, se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente, «le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti
al momento della cessione (…)»

L’Agenzia, richiamando proprio  l’art. 67 co. 1 lett. b) del TUIR e la storica risoluzione 22/1984, replica al contribuente nella risposta n°153/2025 sulla plusvalenza da vendita immobili punto per punto:

• Trasferimento “a titolo oneroso” anche senza denaro: «Il trasferimento in proprietà della quota di un immobile tra ex coniugi, in ottemperanza agli accordi di separazione, è senz’altro da considerare a titolo oneroso» poiché trova la propria causa nello scambio tra il valore del bene ceduto e la tacitazione di ogni pretesa economica dell’altro coniuge.
• Decorrenza del quinquennio: «Ai fini del computo dei cinque anni rileva la data di effettivo trasferimento della quota», quindi per la frazione acquistata nel 2023 il quinquennio scadrà soltanto a dicembre 2028. Una vendita antecedente genera plusvalenza imponibile.
• Base di calcolo della plusvalenza: «La plusvalenza è data dalla differenza tra la metà del corrispettivo di vendita e 30.000 € aumentati di ogni altro costo inerente». Il prezzo storico del 2003 non conta: per la porzione rilevata in separazione vale l’importo indicato nell’atto di trasferimento, anche se non è stato versato materialmente.
• Quota interessata:«La tassazione riguarda solo il 50 % acquisito nel 2023». Sulla quota originaria del 2003 non sussiste plusvalenza perché il possesso supera già i cinque anni.
• Possibili eccezioni: Restano valide le tradizionali esclusioni dell’art. 67: nessuna imposta se l’immobile è stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo tra acquisto e cessione. Oppure se  acquisito per successione (eventualità qui non ricorrenti).

Un esempio numerico

• Prezzo di vendita 2025: 160.000 €
• Quota rilevante: 50 % → 80.000 €
• Costo fiscalmente riconosciuto: 30.000 €
• Plusvalenza imponibile: 80.000 – 30.000 = 50.000 €

Su tale importo il contribuente potrà scegliere tra tassazione ordinaria IRPEF (aliquote progressive) o imposta sostitutiva del 26 % da versare tramite il notaio rogante.

Plusvalenza immobili. Perché l’Agenzia “non fa sconti”

La ratio dell’articolo 67 è colpire i guadagni realizzati su immobili rivenduti entro cinque anni, considerandoli indice di intenti speculativi. Così come previsto per la c.d. plusvalenza superbonus.

Il legislatore ha previsto eccezioni solo per casi in cui quest’intento è difficilmente configurabile (successioni, abitazione principale continuativa, ecc.).

Nel caso in esame, invece, il contribuente «ha incrementato la propria quota patrimoniale» attraverso un trasferimento che libera l’ex coniuge da ulteriori rivendicazioni economiche: da qui la natura onerosa e l’assoggettabilità a tassazione se la rivendita avviene troppo presto.

A ogni modo, la tassazione sostitutiva non è applicabile alle plusvalenze che, ai sensi dell’articolo 67, comma 1, del Tuir, costituiscono redditi di capitale.

Ovvero sono conseguite: nell’esercizio di arti o professioni
nell’esercizio di imprese commerciali oppure da società in nome collettivo o in accomandita semplice. Ciò in relazione alla qualità di lavoratore dipendente.

Riassumendo

• Trasferimento “a titolo oneroso”. La risposta n. 153/2025 dell’Agenzia delle Entrate chiarisce che la quota di immobile ricevuta in sede di separazione, pur senza esborso di denaro, è considerata acquisto oneroso: se rivenduta entro cinque anni genera plusvalenza tassabile.
• Decorrenza del quinquennio. Il termine di cinque anni parte dal rogito del 2023 con cui il coniuge ha acquisito l’altro 50 %: un’eventuale vendita entro dicembre 2028 attiva l’imposta; la quota posseduta dal 2003 è invece fuori dal conteggio.
• Calcolo della plusvalenza. La base imponibile è la differenza fra il corrispettivo attribuibile alla quota (50 % del prezzo di vendita) e i 30 000 € indicati nell’atto di separazione, aumentati dei costi inerenti. Il costo storico del 2003 non rileva per questa frazione.
• Eccezioni limitate. L’imposta non si applica solo se l’immobile è stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo 2023-cessione, oppure se il bene fosse stato acquisito per successione; altrimenti la plusvalenza rientra nei “redditi diversi” ex art. 67 TUIR.
• Modalità di tassazione. Al rogito il venditore può optare per l’imposta sostitutiva del 26 % oppure assoggettare la plusvalenza (50 000 € nell’esempio con vendita a 160 000 €) alle aliquote IRPEF ordinarie. L’imposta sostitutiva non è disponibile se l’operazione ricade nell’ambito di attività d’impresa o lavoro autonomo.