Andrea Amantea
L’Agenzia delle Entrate, con la Risposta n. 137/2025 pubblicata il 20 maggio, ha chiarito che la rivendita di un immobile oggetto di super sisma- bonus acquistato da un’impresa non genera plusvalenza superbonus.
La plusvalenza superbonus, per norma, si consegue solo in relazione alla prima cessione a titolo oneroso all’atto della quale i lavori si siano conclusi da non più di dieci anni e non anche alle eventuali successive cessioni dell’immobile.
Nel caso in esame, l’istante ha proceduto alla vendita dell’immobile relativamente al quale ha fruito del Superbonus avendo acquistato dall’impresa che ha realizzato gli interventi di riduzione del rischio sismico mediante la demolizione e ricostruzione di un intero edificio.
Se il nuovo proprietario rivende entro dieci anni non subisce tassazione, salvo rientrare nei casi ordinari di plusvalenza immobiliare (art. 67, lett. b del TUIR).
In pratica, la plusvalenza superbonus decade al primo rogito e non si riattiva nei trasferimenti successivi.
Cos’è la plusvalenza superbonus e perché se ne parla tanto
La locuzione plusvalenza superbonus indica la nuova tassazione delle plusvalenze sulle case ristrutturate con gli incentivi del 110 % (ora 70 %), introdotta dalla Legge di Bilancio 2024.
Dal 1° gennaio 2024, le plusvalenze realizzate con la vendita di questi immobili entro dieci anni dal termine dei lavori entrano tra i “redditi diversi” (art. 67, comma 1, lett. b-bis) TUIR):
- l’aliquota è quella ordinaria IRPEF, ma il contribuente può optare per l’imposta sostitutiva del 26 %
- sono esclusi gli immobili ricevuti per successione e quelli adibiti ad abitazione principale per la maggior parte del periodo.
L’obiettivo è evitare operazioni speculative: chi ristruttura con fondi pubblici e rivende presto un immobile riqualificato restituisce allo Stato una quota del guadagno.
In questo contesto la ripetizione dell’espressione plusvalenza superbonus è diventata centrale nel dibattito fiscale e immobiliare.
Le indicazioni operative della Risposta 137/2025 dell’Agenzia delle Entrate. Una sola tassazione, al primo passaggio
Il caso sottoposto all’Agenzia riguarda un contribuente che ha comprato un appartamento “antisismico” dall’impresa costruttrice, beneficiando del Super-Sismabonus tramite cessione del credito.
Ora vuole rivendere l’immobile e teme l’imposta sulla plusvalenza superbonus.
L’Amministrazione ricostruisce la norma come sopra spiegata e conclude:
- Ambito soggettivo – la plusvalenza maggiorata si applica solo se il venditore (o gli aventi diritto) ha eseguito i lavori agevolati, non se li ha semplicemente “ereditati” mediante l’acquisto.
- Ambito temporale – la finestra dei dieci anni conta esclusivamente dal termine lavori alla prima cessione; le rivendite successive non replicano l’imposta speciale.
- Neutralità della cessione del credito – aver ceduto il credito del Super-Sismabonus non incide sulla nascita della plusvalenza superbonus.
Rimando alla disciplina generale – se l’immobile è rivenduto entro cinque anni e non è abitazione principale, la plusvalenza ordinaria (art. 67, lett. b) rimane applicabile.
Che cosa significa per chi compra o vende oggi
Il chiarimento contenuto nella risposta n°137/2025 sulla plusvalenza superbonus dell’Agenzia cambia in modo concreto il modo in cui si leggono le clausole di un compromesso o si pianifica la rivendita di un’abitazione ristrutturata con il 110 %.
Chi acquista da un’impresa un immobile ristruttutrato con il superbonus può finalmente tirare un sospiro di sollievo: la plusvalenza superbonus non dovrà essere pagata in caso di futura cessione.
Ciò non significa, però, libertà assoluta: se l’immobile viene rivenduto entro cinque anni dall’acquisto e non è stato abitazione principale per la maggior parte di quel periodo, resta in piedi la normativa ordinaria sulla plusvalenza immobiliare. Con tassazione IRPEF o imposta sostitutiva al 26%.
La parola d’ordine diventa quindi programmazione: chi compra oggi deve incrociare il calendario dei cinque anni con i propri progetti famigliari, sapendo che l’ulteriore tagliando fiscale del Superbonus non si applicherà più.
Infatti, l’Agenzia dell entrate ha concluso la risposta affermando che:
Resta fermo che qualora l’immobile sia venduto prima del decorso di un quinquennio dall’acquisto e sempreché non sia stato adibito ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione, l’eventuale plusvalenza realizzata a fronte di tale cessione costituisce reddito ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lett.b) del TUIR determinata ai sensi del successivo articolo 68.
Riassumendo
- Solo la prima cessione conta – La plusvalenza superbonus nasce (se nasce) solo in riferimento alla prima cessione sempre se non conseguita nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da societa’ in nome collettivo e in accomandita semplice; le rivendite successive non la generano; fatte salve le ipotesi di interposizione fittizia ex art.37 del DPR 600/1973.
- Se a vendere è un’impresa nell’esercizio della sua attività, come nella risposta n°137 non c’è plusvalenza superbonus neanche per la prima cessione;
- Dieci anni dal termine lavori – La finestra resta valida, ma vale solo per chi ha realizzato gli interventi agevolati.
- Aliquota o sostitutiva 26 % – Il cedente originario può optare per l’imposta sostitutiva; chi compra e poi rivende non ne ha bisogno.
- Cessione del credito neutra – L’opzione di cedere il credito non incide sull’applicazione o meno della tassazione maggiorata.
- Resta la plusvalenza “ordinaria” – Se la rivendita avviene entro cinque anni e l’immobile non è abitazione principale, si applica l’art.
67, lett. b) TUIR, ma non la plusvalenza superbonus.
