Andrea Amantea
Dopo aver inizialmente negato il superbonus per gli immobili gli immobili di impresa o strumentali per l’esercizio di arti o professioni, si veda il nostro articolo, Superbonus 110% per l’immobile della società:l’inquilino è fuori, l’Agenzia delle entrate cambia orientamento.
Con la risposta n° 288/2022, il Fisco dichiara espressamente che il superbonus 110 spetta anche a colui che ha in affitto un appartamento di proprietà di una società di gestione immobiliare.
Si tratta di un’apertura piuttosto importante.
Ecco tutti i casi in cui è possibile prendere il bonus 110 anche se l’immobile oggetto di lavori è intestato ad una società.
Superbonus 110. I beneficiari
Il superbonus 110%, spetta per i lavori eseguiti:
- dai condomini e dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche;
- dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari, salvo quanto previsto;
- dagli istituti autonomi case popolari (IACP) comunque denominati nonché dagli enti aventi le stesse finalità sociali dei predetti istituti, istituiti nella forma di società che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di “in house providing” per interventi realizzati su immobili, di loro proprietà ovvero gestiti per conto dei comuni, adibiti ad edilizia residenziale pubblica;
- ecc.
Per eseguire i lavori i suddetti soggetti devono possedere l’immobile in base ad un titolo idoneo. Dunque, i soggetti beneficiari devono alternativamente:
- possedere l’immobile in qualità di proprietario, nudo proprietario o di titolare di altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie) oppure
- detenere l’immobile in base ad un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato, ed essere in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietari.
La risposta 288/2022. Superbonus anche se l’immobile è di una società
La risposta n°288/2022 prende spunto da apposita istanza di interpello con la quale un contribuente ha chiesto all’Agenzia delle entrate conferme sulla possibilità di beneficiare del superbonus 110 per un immobile che lui ha in affitto. L’immobile è di proprietà di una società di gestione immobiliare.
Non ci sono dubbi che anche le società al di là se l’immobile è destinato a locazione, possano beneficiare del superbonus 110 per i lavori eseguiti sulle parti comuni condominiali, se l’immobile fa parte di un condominio.
A tal proposito, si veda la circolare n° 24/E 2020.
Tuttavia, al contrario di quanto affermato fino ad oggi, l’Agenzia delle entrate nella risposta in esame evidenzia che:
- non rileva, ai fini del Superbonus, che l’immobile residenziale detenuto dal conduttore o dal comodatario persona fisica “al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni”, sia di proprietà di una società,
- cioè di un soggetto escluso dall’agevolazione.
Dunque, può beneficiare del superbonus colui che ha in affitto un immobile di proprietà di una società anche di gestione immobiliare e che non risulta essere né socio né titolare di cariche sociali. Sempreché lo stesso possa qualificarsi come persone fisica «al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni».
Quando è escluso il superbonus per gli immobili di una società?
Ad ogni modo, non si ha diritto al superbonus qualora l’immobile oggetto degli interventi:
- non rientri nell’ambito applicativo dell’agevolazione (vedi immobili di lusso o immobili che non siano funzionalmente indipendenti);
- oppure faccia parte di un edificio composto da più unità immobiliari interamente di proprietà o in comproprietà di soggetti diversi da quelli contemplati dall’art.119 del D.L 34/2020 (ad esempio le società).
E’ sempre escluso il superbonus per i soci di una società che svolge attività commerciale, che sostengono le spese per interventi effettuati su immobili residenziali di proprietà della predetta società che costituiscono beni relativi all’impresa.
