Piano Casa, ecco perché ai costruttori conviene l’edilizia convenzionata

Con l’approvazione anche in Senato, il cosiddetto Piano Casa del governo Meloni è diventato legge. Numerose le novità in materia immobiliare. Quelle di cui ci occuperemo in questo articolo riguardano l’edilizia convenzionata, che ci sembrano anche le più dirompenti. Una risposta potenzialmente efficace per garantire a molte famiglie di poter acquistare o affittare casa.

Edilizia convenzionata: cosa prevede Piano Casa

Il decreto appena convertito in legge prevede che:

• almeno il 70% degli alloggi realizzati nei programmi di edilizia integrata debba essere destinato all’edilizia convenzionata, cioè con prezzi di vendita o di locazione calmierati;
• il prezzo di vendita o di locazione deve risultare di almeno il 33% (un terzo) inferiore ai valori di mercato individuati con successivo decreto;
• il vincolo sugli immobili insisterà per almeno 30 anni, onde evitare che questi vengano rivenduti o rilocati subito dopo a prezzi di mercato;
• possono accedere agli acquisti o alle locazioni a prezzi calmierati le famiglie non in possesso dei requisiti per fare richiesta per un alloggio popolare, ma comunque incapaci di sostenere i prezzi di mercato.

  L’attenzione si concentra su studenti e lavoratori fuori sede, nonché famiglie con redditi medi.

Incentivi per costruttori

Tramite l’edilizia convenzionata il governo vuole accrescere l’offerta di immobili a condizioni di favore per le famiglie. Da non confondere con gli alloggi popolari, perché in questo caso stiamo parlando di costruzioni con capitali privati a tutti gli effetti. Gli immobili resterebbero nell’ambito del settore privato. A questo punto, molti lettori si staranno chiedendo per quale ragione un costruttore dovrebbe vendere o affittare a prezzi sotto i livelli di mercato.

La risposta la danno i numerosi incentivi previsti dal Piano Casa allo scopo. Ecco quali:

• il costruttore può realizzare fino al 35% di superficie in più negli interventi di rigenerazione urbana (cosiddetto bonus volumetrico fino al 35%). Ad esempio, se le normative gli consentirebbero di edificare fino a 10.000 metri quadrati, con l’edilizia convenzionata potrà spingersi fino a 13.500 metri quadrati. Questa maggiore superficie gli permetterebbe di attutire il costo derivante dalla vendita o locazione sotto i prezzi di mercato;
• gli immobili adibiti all’edilizia convenzionata potranno essere anche solo il 70% di tutti quelli venduti o locati. Questo significa che fino al 30% può essere venduto o locato ai prezzi di mercato;
• previste semplificazioni urbanistiche e autorizzative, tra cui la possibilità di avvalersi in certi casi della SCIA con riduzione dei tempi e degli oneri a carico dei costruttori;
• la superficie adibita all’edilizia convenzionata non concorre al calcolo della Superficie Lorda. Un grosso incentivo per gli operatori del settore, in quanto ne aumenta la capacità di edificazione;
• riduzione del 50% degli onorari notarili in relazione agli atti di compravendita e di locazione, grazie a un accordo tra governo e categoria dei notai.

Possibile svolta per mercato immobiliare

L’edilizia convenzionata, più che gli alloggi popolari, può essere la svolta per il mercato immobiliare italiano, specie nelle aree ad alta intensità abitativa. I prezzi delle case non sono dappertutto inaccessibili sul territorio nazionale, anzi sono cresciuti molto meno che all’estero negli ultimi 20 anni e, in molte città, risultano persino diminuiti.

Ciò non toglie che il problema casa esista e per risolverlo è necessario andare incontro alla carenza di abitazioni rispetto alla domanda.

E’ vero che i centri storici sono perlopiù disabitati e che molti immobili risultano sfitti o adibiti ad uso turistico. Ma è altrettanto vero che bisogna incentivare le ristrutturazioni e nuove costruzioni, ove possibili, per colmare il divario con chi sta dall’altra parte del mercato. L’edilizia convenzionata consente alle famiglie di comprare o prendere in affitto case a prezzi più accessibili senza che ciò si traduca in una perdita per il costruttore. E’ evidente che nessuno punterebbe su un business a bassissimo profitto o persino incapace di coprire i costi. Adesso, passare ai fatti è come sempre in Italia la parte più difficile. Tra norme attuative e burocrazia, il vero ostacolo viene ora.

giuseppe.timpone@investireoggi.it