Non sei proprietario? Ecco come accedere ai bonus edilizi

L’Agenzia delle Entrate più volte chiarito le condizioni per l’accesso alle detrazioni fiscali legate ai lavori edilizi su immobili (c.d. bonus edilizi). Anche in situazioni particolari come la demolizione e ricostruzione di fabbricati in stato di grave deterioramento.

Da ultimo la questione è stata affrontata nella risposta n. 112 del 23 maggio 2024, e si concentra su un caso specifico che coinvolge il tema della titolarità dei diritti sull’immobile oggetto degli interventi. La questione principale riguarda la possibilità di beneficiare delle detrazioni anche quando il soggetto che esegue i lavori non è il proprietario diretto dell’immobile, ma detiene comunque un diritto che gli consente di intervenire sull’edificio.

I principi di base per i bonus edilizi

In generale, per accedere alle detrazioni fiscali previste per i lavori edilizi, come il Superbonus, il Sismabonus e l’Ecobonus, bonus ristrutturazione 50%, ecc., è necessario che il soggetto che sostiene le spese sia in possesso dell’immobile oggetto dei lavori. Tuttavia, la definizione di “possesso” non si limita al proprietario legale del bene. Infatti, le detrazioni possono essere applicate anche a chi, pur non essendo il proprietario, ha la disponibilità giuridica e materiale dell’immobile, a condizione che tale situazione sia formalizzata in un atto regolarmente registrato.

Il possesso, in questo contesto, si riferisce alla situazione in cui un soggetto ha il controllo dell’immobile, pur non essendone il titolare. Un esempio tipico è quello di un inquilino che, con l’accordo del proprietario, decide di eseguire dei lavori di ristrutturazione e può beneficiare delle detrazioni fiscali previste per tali interventi. In ogni caso, è fondamentale che il titolare dell’immobile dia il proprio consenso all’esecuzione dei lavori, e questo consenso deve risultare da un accordo specifico.

Il caso Specifico della risposta 112/2024

Il caso analizzato dall’Agenzia delle Entrate nella risposta 112 del 2024 sul bonus edilizio (demolizione e ricostruzione di fabbricati in stato di grave deterioramento) presenta alcune peculiarità che lo rendono interessante.

Si tratta di un terreno di proprietà del contribuente X su cui sorge un fabbricato collabente, cioè in uno stato di tale degrado da non poter generare reddito. L’immobile, però, appartiene formalmente a un altro soggetto, il proprietario Y. Il contribuente X, che ha acquistato i diritti edificatori sull’immobile, intende demolirlo e ricostruirlo, beneficiando delle detrazioni fiscali previste per questi interventi.

L’Agenzia delle Entrate ha confermato che gli interventi di demolizione e ricostruzione rientrano tra quelli detraibili, purché sia possibile accertare la consistenza preesistente dell’edificio. Inoltre, ha sottolineato che il contribuente X, pur non essendo il proprietario dell’immobile, può usufruire delle detrazioni fiscali. Ciò grazie ai diritti edificatori che ha acquisito e al consenso espresso dal proprietario Y all’intervento di demolizione e ricostruzione.

Requisiti per l’accesso ai bonus edilizi

Uno degli aspetti più rilevanti di questa interpretazione riguarda i requisiti per accedere alle detrazioni. Non è necessario essere il proprietario dell’immobile per beneficiare degli sgravi fiscali (bonus edilizi), ma è indispensabile avere un titolo che garantisca la disponibilità giuridica e materiale del bene. Questo titolo può essere rappresentato da un contratto di locazione, di comodato d’uso o, come nel caso specifico, da un contratto di compravendita dei diritti edificatori.

Il consenso del proprietario dell’immobile è un altro elemento fondamentale. Questo consenso deve essere esplicitato e documentato, e deve risultare da un atto con data certa. Che può essere un contratto di compravendita, un accordo scritto o qualsiasi altro documento che attesti l’autorizzazione del proprietario all’esecuzione dei lavori.

Riassumendo…

• Le detrazioni fiscali edilizie sono accessibili anche a non proprietari con titoli adeguati.
• Il consenso del proprietario è necessario per accedere ai bonus edilizi su immobili non posseduti.
• Gli interventi di demolizione e ricostruzione rientrano tra quelli detraibili se accertata la consistenza preesistente.
• Il titolo che consente la disponibilità dell’immobile deve essere regolarmente registrato.
• Il caso specifico della Risposta 112/2024 conferma che anche i diritti edificatori permettono l’accesso alle detrazioni fiscali.
• La documentazione del consenso del proprietario deve avere data certa per validità.