Giuseppe Timpone
Il mercato dei mutui in Italia lancia da qualche mese segnali di stabilizzazione: i tassi di interesse medi hanno smesso di risalire, attestandosi intorno al 3,30%. E’ quanto emerge dal report mensile dell’Associazione bancaria italiana, l’ultimo dei quali risale al novembre scorso. Il dato medio, però, di per sé poco ci indica sulle condizioni effettive delle erogazioni. Ad esempio, c’è stato nell’ultimo biennio un calo del Loan-to-Value (LTV), che è il rapporto tra il valore del mutuo e quello dell’abitazione finanziata. Tra il 2003 e il 2023 si era registrata una crescita dall’88% al 94% medio, mentre nel periodo 2024-2025 si sarebbe abbassato al 78%.
Mutui e tassi, ecco le tendenze
In ripresa, però, le erogazioni dei mutui alle famiglie italiane: +40,5% nel primo semestre del 2025 a quasi 28 miliardi di euro. E c’è una distinzione fondamentale da considerare quando parliamo di questo tema: tra tasso fisso e tasso variabile. Al terzo trimestre del 2025, le richieste delle famiglie per il 90% riguardavano ancora la prima opzione. Fino al rialzo dei tassi nel 2022, era avvenuto il contrario. Gli italiani avevano approfittato per diversi anni dei bassissimi tassi di mercato e preferito l’opzione più conveniente senza temere una repentina crescita delle rate, cosa effettivamente accaduta fino a tutto il 2023.
Alla fine del 2025, in media i tassi sui mutui a tasso fisso viaggiavano attorno al 3,40% contro il 2,90% dei mutui a tasso variabile. I secondi hanno registrato un calo molto più marcato nell’ultimo anno.
| **Anno/Periodo** | **Fisso medio** | **Variabile medio** |
|——————|——————|———————-|
| 2022 (pre-BCE rialzi) | ~2% | ~2% |
| 2023 (picco tassi) | 3,8-4,4% | ~4%+ |
| 2024 (stabilizzazione) | 3,2-3,9% | 3,5%+ |
| 2025 (ultimi dati) | 3,1-3,7% | 2,6-3,2% |
Euribor giù, IRS su nel 2025
Questo fatto ci racconta quanto accaduto sul mercato monetario: l’Euribor è sceso, seguendo il taglio dei tassi di interesse della Banca Centrale Europea (BCE). Viceversa, ad esempio, l’IRS a 30 anni è esploso dal 2,30% al 3,20%.
Al primo sono agganciati i mutui a tasso variabile, mentre il secondo capta uno dei tassi di riferimento più gettonati in Italia per il mutuo a tasso fisso. Perché questo trend dicotomico? Mentre la BCE controlla i tassi a breve termine, i tassi a lungo riflettono le condizioni macroeconomiche, tra cui l’inflazione e il debito pubblico.
Durante il 2025 c’è stato uno sviluppo inatteso: i governi europei, Germania in primis, hanno annunciato un piano di riarmo a debito. I mercati hanno reagito reclamando rendimenti più alti per le emissioni dei bond a lunga scadenza. Di riflesso, i mutui a tasso fisso ne hanno risentito con un rialzo dei tassi medi praticati. Questi sono stati attutiti in alcuni casi dal taglio degli spread praticati dalle banche alla clientela. Viceversa, i mutui a tasso variabile sono diventati molto più convenienti.
Mutuo a tasso fisso resta preferito sul ricordo del 2022
Perché le famiglie italiane continuano a richiedere mutui a tasso fisso, sebbene costino di più? Quel tasso “extra” rappresenta la polizza per assicurarsi condizioni stabili per i prossimi decenni. Nessuno può conoscere a priori come evolverà il mercato nei prossimi mesi e anni.
Le previsioni sono per una ripresa graduale dell’Euribor, per cui i mutui a tasso variabile potrebbero avere toccato il fondo e mostrarsi meno convenienti nei prossimi mesi. Quanto ai mutui a tasso fisso, senza una discesa dei tassi a lungo non possiamo immaginare che diventino nel prossimo futuro più a buon mercato.
Affinché i tassi a lungo scendano, sarebbe necessario che le aspettative d’inflazione si raffreddino e il rischio sovrano legato all’indebitamento si riduca. Le tensioni geopolitiche e la bassa crescita dell’economia europea non ci autorizzano a pensare che questo scenario sia vicino. Probabile che la BCE tenga i tassi invariati per tutto quest’anno. Dunque, riepilogando: i tassi sui mutui dovrebbero restare stabili anche nei prossimi mesi e avrebbero smesso di arretrare per l’opzione a tasso variabile. Ciò non toglie che il tasso fisso, per quanto relativamente oggi meno conveniente, rimanga l’opzione desiderata. Le famiglie sono rimaste scottate da quanto accaduto nel 2022.
giuseppe.timpone@investireoggi.it
