Pasquale Pirone
L’avvicinarsi della scadenza dell’acconto IMU 2025, fissata per il 16 giugno, rende necessario fare chiarezza su un tema particolarmente dibattuto. L’esenzione dell’IMU in presenza di doppia abitazione principale per coniugi o uniti civilmente che risiedono in immobili distinti.
La questione ha subito negli anni una significativa evoluzione normativa e giurisprudenziale, culminata con un intervento decisivo della Corte Costituzionale che ha riscritto i criteri applicativi.
Esenzione IMU: cosa prevede la normativa base
L’imposta municipale propria (IMU) non è dovuta per gli immobili qualificati come abitazione principale. Questo concetto viene definito dalla legge come l’immobile in cui il contribuente ha stabilito sia la residenza anagrafica sia la dimora abituale.
L’esenzione non è però per tutti gli immobili, ma riguarda solo quelli appartenenti a categorie catastali ordinarie, escluse quindi le abitazioni di lusso (A/1, A/8 e A/9).
Nel caso in cui l’immobile principale rientri in una delle categorie catastali considerate “di pregio”, l’IMU rimane dovuta, anche se il contribuente vi dimora stabilmente. In questo caso, però, l’aliquota è ridotta rispetto a quella ordinaria e si ha diritto a una detrazione fissa di 200 euro.
Il nodo della doppia abitazione principale tra coniugi
Un aspetto che ha generato non poca confusione riguarda le coppie sposate o unite civilmente che vivono in due diverse abitazioni, ciascuna delle quali è di proprietà del rispettivo coniuge. La domanda che ne consegue è se entrambe le case possano beneficiare del trattamento fiscale agevolato riservato all’abitazione principale.
La disciplina originaria dell’IMU, introdotta nel 2011, prevedeva che l’esenzione fosse applicabile a un solo immobile per ciascun nucleo familiare.
Ciò comportava che, anche in presenza di due residenze differenti per i coniugi, solo una delle abitazioni potesse essere esclusa dall’imposta. Questo approccio è rimasto valido per anni, alimentando contenziosi e dubbi interpretativi.
L’evoluzione normativa e la svolta del 2022
Una prima apertura era arrivata nel periodo compreso fino a dicembre 2021: la normativa ammetteva una deroga parziale per i coniugi residenti in Comuni diversi. In quel contesto, si era ammesso che entrambi gli immobili, se localizzati in territori comunali differenti e se effettivamente abitati dai rispettivi proprietari, potessero essere considerati abitazioni principali a tutti gli effetti, e quindi esentati da IMU.
Tuttavia, per le coppie con doppia residenza nello stesso Comune, la situazione rimaneva restrittiva: l’esenzione veniva riconosciuta su un solo immobile, mentre sull’altro l’IMU continuava a gravare.
Questo assetto è stato superato a seguito della storica sentenza n. 209 del 13 ottobre 2022 della Corte Costituzionale. Con questa decisione, il giudice delle leggi ha dichiarato parzialmente illegittima la norma del 2011, nella parte in cui limitava il beneficio fiscale a una sola abitazione principale riferibile all’intero nucleo familiare, senza considerare la possibilità concreta che i due coniugi vivano stabilmente in immobili diversi.
La nuova interpretazione: doppia abitazione principale possibile
La Corte Costituzionale ha dunque stabilito che, quando sussistono le condizioni oggettive e soggettive (residenza anagrafica e dimora abituale in due immobili distinti da parte dei due coniugi), entrambi gli immobili possono essere qualificati come abitazioni principali, con conseguente esenzione/agevolazione dall’IMU.
Questo principio vale indipendentemente dalla collocazione geografica degli immobili: non ha rilevanza il fatto che le abitazioni siano situate nello stesso Comune o in Comuni differenti. L’importante è che ciascun coniuge risieda stabilmente nel proprio immobile e ne sia il titolare del diritto reale (proprietà, usufrutto, ecc.).
In pratica, il possesso di due abitazioni principali da parte dei membri di una coppia non preclude l’agevolazione fiscale, a patto che siano rispettate le condizioni richieste dalla normativa e confermate dalla giurisprudenza costituzionale.
Effetti pratici e attenzione agli abusi
La nuova interpretazione offerta dalla Consulta ha aperto la strada a un’applicazione più equa e realistica delle norme IMU in presenza di coppie con effettiva separazione abitativa, spesso dettata da esigenze lavorative, familiari o di salute. Conseguenza? Corsa al cambio di residenza.
Tuttavia, è fondamentale che la doppia abitazione principale non sia simulata o utilizzata per eludere l’imposta. I Comuni possono infatti avviare accertamenti qualora sospettino che la dimora abituale non corrisponda alla realtà dei fatti.
Va inoltre ricordato che l’esenzione si applica esclusivamente alle abitazioni non di lusso. Se anche una sola delle due unità è accatastata come A/1, A/8 o A/9, l’IMU sarà comunque dovuta, pur in presenza di residenza e dimora.
Riassumendo
- L’IMU non si paga sull’abitazione principale, se non è di lusso.
- I coniugi possono avere doppia abitazione principale con esenzione IMU su entrambe.
- La residenza e la dimora devono essere effettive e distinte per ogni coniuge.
- La sentenza 209/2022 della Consulta ha sancito il diritto alla doppia esenzione.
- Nessuna differenza se le case si trovano nello stesso o in diversi Comuni.
