Pasquale Pirone
La tassazione immobiliare in Italia presenta molteplici sfaccettature, e una delle più delicate riguarda l’applicazione dell’IMU in condominio. Comprendere come funziona l’imposizione fiscale nei confronti delle parti comuni di un edificio residenziale è essenziale, poiché coinvolge non solo la natura giuridica dei beni, ma anche le responsabilità degli amministratori e dei singoli comproprietari.
Nel diritto civile italiano, il condominio è una forma particolare di comunione forzosa che si instaura automaticamente quando in un edificio coesistono più unità immobiliari appartenenti a soggetti differenti, ma che condividono spazi e strutture. Queste porzioni condivise – note come “parti comuni” – comprendono, per esempio, l’androne, le scale, i cortili, i tetti, i locali destinati a servizi collettivi (come la portineria o la lavanderia), le aree di parcheggio e altri ambienti accessori.
Dal punto di vista fiscale, la distinzione tra le singole proprietà esclusive e le zone comuni riveste un ruolo centrale. Le imposte sugli immobili, tra cui l’IMU (Imposta Municipale Propria), si applicano in funzione del diritto reale di possesso. In particolare, l’IMU colpisce il titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale (come usufrutto, uso o abitazione), mentre ne sono esclusi i semplici detentori, come gli inquilini o i comodatari.
IMU sulle singole unità immobiliari dell’edificio condominiale
Per quanto riguarda gli appartamenti situati all’interno del condominio, l’obbligo fiscale grava sul proprietario o su colui che vanta un diritto reale sull’unità. Tuttavia, nel caso in cui l’immobile sia utilizzato come abitazione principale – a condizione che non si tratti di una casa di lusso – si applica l’esenzione dall’IMU.
Tale esenzione costituisce una misura di tutela per l’abitazione primaria, volta ad alleggerire il carico fiscale sulle famiglie.
Le scadenze per il versamento dell’imposta sono le medesime per tutti gli immobili soggetti a IMU: un primo pagamento in acconto IMU 2025 entro il 16 giugno e il saldo finale entro il 16 dicembre. Queste scadenze sono valide anche per gli immobili e i locali che rientrano nel regime del condominio.
IMU sulle parti comuni: quando si applica
Le porzioni comuni dell’edificio condominiale possono essere o meno accatastate con una rendita autonoma. Questo elemento è decisivo per la determinazione dell’obbligo tributario: se un bene comune è censito al Catasto con propria rendita, allora esso è soggetto autonomamente all’IMU. Il calcolo della base imponibile IMU, infatti, parte proprio dalla rendita catastale. In tal caso, l’imposta è dovuta da tutti i condomini in proporzione alle loro quote di proprietà millesimali.
Tipici esempi di beni comuni assoggettati a tassazione, se dotati di autonoma rendita catastale, sono i locali adibiti a lavanderia comune, l’abitazione del portiere (quando non è di proprietà esclusiva del portiere stesso), oppure un’area destinata a parcheggio comune.
È importante precisare che, in presenza di una rendita, anche queste porzioni diventano fiscalmente rilevanti e devono essere inserite nella dichiarazione IMU (dove obbligatoria).
Obblighi e responsabilità dell’amministratore
Un passaggio rilevante in materia di IMU condominio è contenuto nella Legge di Bilancio 2020, la quale ha introdotto una specifica disposizione che riguarda le parti comuni censite come beni autonomi.
Secondo il comma 768 di quella legge, l’obbligo di effettuare materialmente il versamento dell’IMU su tali beni spetta all’amministratore condominiale. Questi agisce in nome e per conto di tutti i condomini, che restano comunque i soggetti tenuti all’imposta in base alle rispettive quote.
Tale disposizione semplifica notevolmente la gestione fiscale nei condomini strutturati, affidando a una figura unica il compito operativo del pagamento, pur mantenendo il principio della ripartizione proporzionale dell’onere economico.
Nei condomini di dimensioni ridotte, privi di amministratore formale (cosiddetti “condomini minimi”), la normativa prevede che il versamento dell’IMU possa essere effettuato da uno dei condomini incaricati. Anche in questo caso, l’obbligo si distribuisce tra i partecipanti secondo i millesimi.
Le parti comuni individuate dal codice civile
Per comprendere quali spazi possano essere soggetti all’IMU condominiale, è utile richiamare l’art. 1117 del Codice Civile, che elenca le principali categorie di beni destinati all’uso comune. Tra questi, come anticipato, rientrano:
- Le aree destinate a parcheggio
- I locali adibiti a servizi condivisi, come stenditoi, lavanderie e sottotetti funzionali
- La portineria e l’alloggio del portiere (salvo proprietà esclusiva di quest’ultimo)
- In presenza di accatastamento autonomo, questi beni non sono considerati mere pertinenze delle singole unità, bensì entità immobiliari autonome soggette all’IMU.
IMU in condominio: il caso particolare dell’abitazione del portiere
Una menzione particolare va fatta per l’alloggio del portiere. Qualora esso sia di proprietà esclusiva del portiere stesso, l’IMU non grava sul condominio, ma ricade interamente sul singolo proprietario. Se, invece, l’abitazione è di proprietà condominiale ed è messa a disposizione del portiere in quanto lavoratore, allora rientra nella categoria delle parti comuni tassabili, con obbligo di versamento da parte dell’amministratore.
Questo esempio rappresenta bene quanto il titolo di proprietà influenzi l’applicazione dell’imposta, al di là dell’uso concreto dell’immobile.
Considerazioni finali
L’IMU condominio è un ambito della fiscalità immobiliare che richiede particolare attenzione. Poiché coinvolge sia gli aspetti giuridici della comunione, sia quelli pratici legati alla gestione fiscale.
La presenza di una rendita catastale autonoma su una parte comune trasforma un bene condiviso in un’entità fiscalmente autonoma. Con tutte le implicazioni che ne derivano.
La corretta ripartizione del tributo tra i condomini e l’osservanza delle scadenze sono elementi cruciali per evitare sanzioni. L’amministratore svolge un ruolo fondamentale in questo contesto, assumendo responsabilità operative che devono essere supportate da un’adeguata conoscenza normativa.
Nel complesso, comprendere quando e come si applica l’IMU condominiale permette una gestione consapevole e regolare del patrimonio comune, nel rispetto delle norme fiscali vigenti.
Riassumendo
- Le parti comuni con rendita autonoma sono soggette a IMU proporzionale ai millesimi.
- L’IMU si paga su proprietà o diritti reali, non su comodato o locazione.
- L’amministratore versa l’IMU condominiale per conto dei singoli condomini.
- Nei condomini senza amministratore, un incaricato effettua il pagamento.
- L’IMU non si applica all’abitazione principale non di lusso.
- L’alloggio del portiere è tassabile solo se di proprietà condominiale.
