Pasquale Pirone
Quando si parla di IMU sulla casa in affitto, è fondamentale conoscere le regole fiscali che disciplinano questa particolare situazione. L’imposta municipale unica (IMU) rappresenta un’imposta patrimoniale dovuta su immobili di proprietà, e la sua applicazione varia in base all’utilizzo del bene e alle scelte dei singoli Comuni.
Con l’avvicinarsi della scadenza del primo acconto IMU 2025, fissata al 16 giugno, diventa importante comprendere come si calcola e quali sono le possibili riduzioni previste in caso di locazione.
Chi paga l’IMU sulle casa casa data in affitto
Nel contesto della casa in affitto, il soggetto obbligato al versamento dell’IMU è sempre il proprietario dell’immobile.
L’inquilino, anche se occupa stabilmente l’immobile, non è tenuto ad alcun adempimento relativo a questa imposta.
La responsabilità fiscale resta dunque interamente in capo al titolare del diritto di proprietà o altro diritto reale sull’abitazione.
Aliquota ordinaria e margini di manovra comunale
L’IMU per una casa concessa in affitto si basa su un’aliquota base dello 0,76%, corrispondente al 7,6 per mille. Tuttavia, la normativa nazionale concede ai Comuni la possibilità di modificare questa aliquota standard, alzandola o abbassandola fino a un massimo di tre decimi di punto percentuale (ossia 0,3 per cento in più o in meno).
In termini pratici, l’aliquota può oscillare tra il 4,6 per mille e il 10,6 per mille, a seconda delle delibere adottate dalle amministrazioni comunali.
Per questo motivo, è consigliabile verificare la delibera IMU pubblicata dal Comune in cui si trova l’immobile locato. Le delibere comunali, generalmente disponibili sul sito istituzionale dell’ente locale o consultabili tramite il portale del MEF, indicano chiaramente l’aliquota applicata per ciascuna categoria catastale e per ogni tipologia d’uso dell’immobile.
Riduzione per i contratti a canone concordato
Una delle principali agevolazioni fiscali per l’IMU casa in affitto riguarda gli immobili locati con contratti a canone concordato, stipulati secondo quanto previsto dalla Legge n. 431 del 9 dicembre 1998. Questa tipologia contrattuale, pensata per calmierare i canoni nelle aree a maggiore tensione abitativa, consente di accedere a una riduzione dell’imposta municipale.
A partire dal 2016, infatti, gli immobili affittati con questa formula beneficiano di un taglio del 25% sull’IMU dovuta, a prescindere dall’aliquota fissata dal Comune. In termini pratici, significa che l’importo da versare si riduce automaticamente al 75% dell’IMU calcolata con l’aliquota in vigore. Questo sconto fiscale si applica in modo automatico a condizione che sia rispettata la normativa sul canone concordato e che il contratto sia regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate.
Il valore dell’immobile: base imponibile IMU
Il calcolo dell’IMU si basa su un valore catastale rivalutato. Per il calcolo della base imponibile IMU, si parte dalla rendita catastale dell’immobile, rivalutata del 5% e moltiplicata per un coefficiente specifico in base alla categoria catastale (160 per le abitazioni del gruppo A, ad esempio, tranne A/10). Il risultato è la base imponibile sulla quale si applica l’aliquota deliberata dal Comune.
La scelta della modalità di locazione può quindi incidere sensibilmente sull’importo finale. Affittare a canone concordato, rispetto a un canone libero, può comportare un risparmio notevole per il proprietario, non solo in termini di IMU, ma anche per quanto riguarda la cedolare secca, che prevede un’aliquota ridotta.
IMU sulla casa in affitto: perché è cruciale consultare le delibere comunali
Ogni Comune ha la facoltà di decidere variazioni sulle aliquote, esenzioni o riduzioni aggiuntive per specifiche categorie di contribuenti o di immobili. In alcune città, ad esempio, sono previste ulteriori agevolazioni per chi affitta a soggetti con redditi bassi o per immobili ristrutturati e messi a disposizione con finalità sociali.
In assenza di verifica, il rischio è di calcolare e pagare un importo non corretto, con eventuali sanzioni o richieste di integrazione. La consultazione delle IMU va fatta con attenzione perché non sono necessariamente le stesse di quello precedente.
Riassumendo
- L’IMU sulle case in affitto è dovuta dal proprietario, non dall’inquilino.
- L’aliquota base è 7,6‰, variabile tra 4,6‰ e 10,6‰.
- I Comuni possono modificare annualmente le aliquote tramite delibere.
- Sconto IMU del 25% per affitti a canone concordato, legge 431/1998.
- L’imposta si calcola sulla rendita catastale rivalutata e moltiplicata.
- Verificare la delibera comunale entro il 16 giugno 2025 per l’acconto.
