Dopo il recente intervento del DL 11/2023, c.d decreto superbonus, la cessione del credito ha perso appeal; in realtà è soprattutto il superbonus a non attrarre più contribuenti e imprese. Il discorso vale soprattutto per gli edifici unifamiliari per i quali il superbonus non solo è sceso al 90% ( ma questo in linea di massima vale anche per gli edifici condominiali) ma spetta solo al proprietario o comunque al titolare di un diritto reale. Sempre se la casa oggetto di lavori è abitazione principale.

Proprio in merito al requisito di abitazione principale, l’Agenzia delle entrate, con la circolare n°13/E, ha fornito una serie di chiarimenti molto utili. Vediamo quali sono le principali indicazioni operative del Fisco.

Superbonus 2023. Le regole per le unifamiliari

Il DL 176/2022, decreto Aiuti-quater, all’art.9 ha ridimensionato e di molto il superbonus per gli edifici unifamiliari. Innanzitutto, l’aliquota dell’agevolazione passa dal 110% al 90%.

Inoltre, il superbonus, spese 2023, con lavori avviati dal 1° gennaio 2023, spetta solo se:

• il contribuente è titolare di diritto di proprietà o di diritto reale di godimento sull’unità immobiliare (Usufrutto, uso, abitazione, superficie, enfiteusi);
• l’unità immobiliare immobiliare è adibita ad abitazione principale;
• il reddito dell’anno precedente a quello di esecuzione dei lavori, rapportato a uno specifico quoziente familiare, non è superiore a 15.000 euro.

Il diritto di proprietà o la titolarità di un diritto reale di godimento sull’unità immobiliare oggetto degli interventi deve essere verificato al momento di inizio dei lavori agevolati.

La cessione del credito per le unifamiliari

Le indicazioni del pr. precedente devono essere rapportate con le regole previste per la cessione del credito.

In particolare, laddove si rispettino le condizioni sopra riportate, la cessione del credito sarà ammessa solo se alla data del 16 febbraio:

1. per gli interventi diversi da quelli effettuati dai condomini, risulta presentata la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) o presentato altro titolo abilitativo per i lavori diversi al superbonus;
2. per gli interventi effettuati dai condomini, risulta adottata la delibera assembleare che ha approvato l’esecuzione dei lavori e risulti presentata la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA);
3. per gli interventi comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, risulti presentata l’istanza per l’acquisizione del titolo abilitativo;
4. per gli interventi per i quali non è prevista la presentazione di un titolo abilitativo, edilizia libera, è richiesto l’inizio dei lavori (serve una dichiarazione sostitutiva</in cui sia indicata la data di inizio dei lavori. Data che deve essere antecedente al 17 febbraio).

Il decreto superbonus ha previsto alcuni casi residui in cui la cessione è ancora ammessa. Al di là della data di presentazione del titolo abilitativo.

A ogni modo,  ai fini della cessione del credito, per i lavori sulle abitazioni unifamiliari deve essere rispetta la condizione di cui al punto 1 (nei casi residui 3 e 4).

Cessione del credito unifamiliari. La sintesi dei requisiti

In base a quanto detto finora, la cessione del credito per i lavori sulle unifamiliari è ammessa se si rispettano le condizioni fin qui esaminate:

• titolarità di un diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento sull’unità immobiliare oggetto di lavori (Usufrutto, uso, abitazione, superficie, enfiteusi);
• destinazione ad abitazione principale dell’immobile oggetto dei lavori;
• reddito dell’anno precedente a quello di esecuzione dei lavori, rapportato a uno specifico quoziente familiare, non superiore a 15.000 euro;
• Cila presentata entro il 16 febbraio 2023.

Sul requisito di abitazione principale, l’Agenzia delle entrate, con la circolare n°13/e, ha fornito dei chiarimenti molto interessanti.

Cessione del credito unifamiliari. Anche senza l’abitazione principale

In base all’art. 3-bis dell’articolo 10 del TUIR,  «per abitazione principale si intende quella nella quale la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari dimorano abitualmente.

Non si tiene conto della variazione della dimora abituale se dipendente da ricovero permanente in istituti di ricovero o sanitari, a condizione che l’unità immobiliare non risulti locata».

Detto ciò, secondo l’Agenzia delle entrate, ai fini del superbonus, può essere considerata abitazione principale, anche l’unità immobiliare adibita a dimora abituale di un familiare del contribuente (coniuge, parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo grado – articolo 5, comma 5, del TUIR).

Resta inteso che nell’ipotesi in cui è teoricamente possibile effettuare la scelta in relazione a due immobili, uno adibito a propria dimora abituale e un altro adibito a dimora abituale di un proprio familiare, occorre far riferimento esclusivamente all’immobile adibito a dimora abituale del titolare dell’immobile, a nulla rilevando che il secondo immobile sia adibito a dimora abituale di un familiare.

Inoltre, la destinazione dell’immobile ad abitazione principale può essere perfezionata anche al termine dei lavori. Dunque è ammesso che l’unità immobiliare non sia adibita ad abitazione principale fin dall’inizio dei lavori.

Riassumendo.

• E’ ancora possibile la cessione del credito per le unifamiliari;
• devono essere rispettati sia i requisiti circa la tempistica di presentazione della CILA sia quelli fissati dal decreto 176;
• il diritto di proprietà o la titolarità di un diritto reale di godimento sull’unità immobiliare oggetto degli interventi deve essere verificato al momento di inizio dei lavori;
• la destinazione dell’immobile oggetto di ristrutturazione ad abitazione principale può essere perfezionata anche al termine dei lavori.