Bonus casa, il quesito di un lettore:

Buonasera,

se possibile vorrei un chiarimento. Possiedo un immobile (zona 3 – sismica) così accatastato:

– 1° Piano A2 + 3° PAINO C2 (MAGAZZINO) + Piano terra C6 – Intestate al sottoscritto

– 2° Piano F4 + Piano terra C6 – Intestato a mia moglie

Io e mia moglie siamo in separazione dei beni. Dobbiamo costituire un condominio minimo.

Sulla base di quanto esposto e in seguito agli ultimi aggiornamenti dell’Agenzia delle Entrate, possiamo avere diritto a 5 quote di SISMABONUS (comprese le pertinenze presenti all’interno dello stabile -condominio)? E quali sono gli altri BONUS che possiamo chiedere per ciascuna unità abitativa e pertinenze?

In tema di agevolazioni fiscali e bonus casa, relativamente alle pertinenze, l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato a luglio 2019 una guida.

E gli ultimi interventi dell’Esecutivo di Draghi, ad eccezione del bonus affitto e dei bonus affitti Covid, hanno di fatto confermato e prorogato quanto fino ad ora valido per gli interventi edilizi. Ma come funzionano gli sconti? Quali sono i requisiti e le condizioni per i condomini?

Proviamo a rispondere.

Bonus casa: come funziona la detrazione Irpef

Gli interventi di recupero del patrimonio edilizio beneficiano di importanti agevolazioni fiscali, sia quando si effettuano sulle singole unità abitative sia quando riguardano lavori su parti comuni di edifici condominiali. La più conosciuta tra queste agevolazioni è sicuramente quella riconosciuta sotto forma di detrazione Irpef.

Come specificato dall’Agenzia delle Entrate, è possibile detrarre dall’Irpef una parte dei costi sostenuti per ristrutturare le abitazioni e le parti comuni degli edifici residenziali situati nel territorio dello Stato. In particolare, per i lavori effettuati sulle singole unità abitative è possibile usufruire di detrazioni pari al:

• 50% delle spese sostenute (bonifici effettuati) dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2019, con un limite massimo di spesa di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare;
• 36%, con il limite massimo di spesa di 48.000 euro per unità immobiliare, delle somme che saranno pagate dal 1° gennaio 2020.

L’agevolazione può essere richiesta per le spese sostenute nell’anno, secondo il criterio di cassa, e va suddivisa fra tutti i contribuenti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l’immobile sul quale sono effettuati gli interventi.

In caso di marito e moglie, dunque, è possibile chiedere lo sconto per ogni singola unità abitativa. Possono usufruire della detrazione, infatti, tutti i contribuenti assoggettati all’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef), residenti o meno nel territorio dello Stato.

il requisito della separazione dei beni, invece, non è necessario per questo specifico sconto. Si tratta infatti di un’agevolazione che spetta non soltanto ai proprietari degli immobili ma anche ai titolari di diritti reali/personali di godimento sugli immobili oggetto degli interventi e che ne sostengono le relative spese. Vale anche per familiari conviventi, purché sostengano le spese e siano intestatari di bonifici e fatture.

Bonus casa: quale la detrazione per i condomini

Il bonus casa spetta per i condomini? Cosa cambia? Come specificato dalla guida AE, anche per la ristrutturazione delle parti comuni di edifici condominiali spettano le seguenti detrazioni:

• 50% delle spese sostenute (bonifici effettuati dall’amministratore) dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2019, con un limite massimo di spesa di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare;
• 36%, con il limite massimo di spesa di 48.000 euro per unità immobiliare, delle somme che saranno pagate dal 1° gennaio 2020.

Per parti comuni si intendono quelle riferibili a più unità immobiliari funzionalmente autonome, a prescindere dall’esistenza di più proprietari. Per gli interventi effettuati sulle parti comuni degli edifici residenziali le detrazioni spettano a ogni singolo condomino in base alla quota millesimale di proprietà o dei diversi criteri applicabili ai sensi degli articoli 1123 e seguenti del codice civile.

Cosa cambia per i cd. condomini “minimi”

I condomini che, non avendone l’obbligo, non hanno nominato un amministratore e non possiedono un codice fiscale, possono ugualmente beneficiare della detrazione per i lavori di ristrutturazione delle parti comuni.

In questa categoria rientrano i cd. condomini “minimi”, compisti cioè da un numero non superiore a otto condòmini.

In sede di controllo si dovrà dimostrare che gli interventi sono stati effettuati sulle parti comuni dell’edificio. Se per la presentazione della dichiarazione il contribuente si rivolge a un Caf o a un intermediario abilitato, sarà tenuto a esibire, oltre alla documentazione generalmente richiesta, un’autocertificazione che attesti i lavori effettuati e che indichi i dati catastali degli immobili del condominio.

Gli interventi sulle parti comuni degli edifici residenziali, per i quali ogni condomino può richiedere la detrazione, sono quelli di:

• manutenzione ordinaria;
• restauro e risanamento conservativo;
• ristrutturazione edilizia.

Pertanto, oltre agli stessi interventi realizzati sulle proprietà private, sono agevolabili anche quelli di manutenzione ordinaria effettuati sulle parti comuni.

Bonus casa e pertinenze: le regole per i tetti

Gli interventi per i quali è riconosciuto il bonus casa devono essere effettuati su immobili residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e sulle loro pertinenze. Non sono ammessi al beneficio fiscale delle detrazioni gli interventi di manutenzione ordinaria (spettanti solo per i lavori condominiali), a meno che non facciano parte di un intervento più vasto di ristrutturazione.

Sono considerati interventi di manutenzione straordinaria le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici e per realizzare ed integrare i servizi igienico/sanitari e tecnologici, sempre che non vadano a modificare la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti delle destinazioni d’uso.

Rientrano tra gli interventi di manutenzione straordinaria anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere, anche se comportano la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico, a condizione che non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso.

Ad ogni modo, verificata la conformità alle normative edilizie locali, tra gli interventi ammissibili allo sconto Irpef rientrano anche:

• sostituzione dell’intera copertura del tetto;
• modifica della pendenza delle falde con o senza aumento di volume dei tetti;
• sostituzione totale o con modifiche delle travi facenti parte nel tetto.

Lo stesso vale in caso di riparazione con sostituzione di parte della struttura e dei materiali di copertura, conservando le caratteristiche preesistenti.

Tetti e condomini: le indicazioni per il bonus casa

Come già accennato sopra, anche per la ristrutturazione delle parti comuni di edifici condominiali spettano le detrazioni del bonus casa. Per parti comuni si intendono quelle riferibili a più unità immobiliari funzionalmente autonome, a prescindere dall’esistenza di più proprietari. Quelle interessate, nello specifico, sono quelle indicate dall’articolo 1117 – numeri 1, 2 e 3 – del codice civile, ovvero:

• il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, i portici, i cortili, tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune.
• i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi o per altri simili servizi in comune;
• le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, le fognature etc.

Inoltre, per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio è possibile usufruire dell’aliquota Iva ridotta. A seconda del tipo di intervento, l’agevolazione si applica sulle prestazioni dei servizi resi dall’impresa che esegue i lavori e, in alcuni casi, sulla cessione dei beni.

Bonus casa: i documenti necessari

I contribuenti che usufruiscono dell’agevolazione devono conservare ed esibire, a richiesta degli uffici, i documenti indicati nel provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 2 novembre 2011. In particolare, oltre alla ricevuta del bonifico, sono tenuti a conservare le fatture o le ricevute fiscali relative alle spese effettuate per la realizzazione dei lavori di ristrutturazione. Questi documenti, che devono essere intestati alle persone che fruiscono della detrazione, potrebbero essere richiesti, infatti, dagli uffici finanziari che controllano le loro dichiarazioni dei redditi.

Per gli interventi realizzati sulle parti comuni condominiali il contribuente, in luogo di tutta la documentazione necessaria, può utilizzare una certificazione rilasciata dall’amministratore del condominio (se c’è), in cui lo stesso attesti di avere adempiuto a tutti gli obblighi previsti e indichi la somma di cui il contribuente può tenere conto ai fini della detrazione.

Inoltre, il contribuente deve essere in possesso di:

• domanda di accatastamento, se l’immobile non è ancora censito;
• ricevute di pagamento dell’imposta comunale (Imu), se dovuta;
• delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori e tabella millesimale di ripartizione delle spese, per gli interventi sulle parti condominiali;
• dichiarazione di consenso all’esecuzione dei lavori del possessore dell’immobile, per gli interventi effettuati dal detentore dell’immobile, se diverso dai familiari conviventi;
• abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia in relazione alla tipologia di lavori da realizzare (concessioni, autorizzazioni, eccetera) o, se la normativa non prevede alcun titolo abilitativo, dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà in cui indicare la data di inizio dei lavori e attestare che gli interventi realizzati rientrano tra quelli agevolabili.

Se l’immobile sul quale è stato eseguito l’intervento di recupero edilizio è venduto prima che sia trascorso l’intero periodo per fruire dell’agevolazione, il diritto alla detrazione delle quote non utilizzate è trasferito, salvo diverso accordo delle parti, all’acquirente dell’unità immobiliare (se persona fisica).