Giuseppe Timpone
Dubai è una città che supera i 4 milioni di abitanti e considerata una fortezza per ricchi fino a poche settimane fa. Poi, la guerra di USA e Israele contro l’Iran ha cambiato tutto. Nessuno si aspettava i raid di ritorsione di Teheran, grattacieli in fiamme, allarmi anti-missilistici e riparo negli scantinati degli edifici. Uno sconvolgimento geopolitico, che sta favorendo più di altre Milano e il suo già costoso mercato delle case.
Case a Milano: nuovo impulso dai ricchi stranieri
Cosa lega l’emirato al capoluogo lombardo? Il primo ospita fino a circa 120.000 milionari, cioè persone con un patrimonio di almeno 1 milione di dollari. Di questi, più di 80.000 vivono a Dubai e di cui una ventina risultano essere miliardari. E l’aspetto più interessante riguarda il fatto che per l’85% si tratta di cittadini stranieri.
Gli Emirati Arabi Uniti sono stati per decenni una meta paradisiaca per i ricchi abitanti di tutto il pianeta. Hanno garantito sicurezza, tutela economica, bassa tassazione e alta qualità della vita.
Ma il modello Dubai è entrato in crisi con la guerra in Iran. Il tempo dirà se irreversibilmente. Fatto sta che a Milano già si avverte una cosa per la ricerca di case da parte di ricchi stranieri. E lo si deve essenzialmente a quella che un po’ tutti (a torto) definiamo “flat tax”. Parliamo dell’imposta fissa di 300.000 euro per ogni cittadino residente all’estero in almeno 9 dei precedenti 10 anni e che si applica sui redditi maturati all’infuori del territorio nazionale fino a una durata di 15 anni. I familiari a carico versano una somma extra di 50.000 euro.
Flat tax per stranieri più alta, ma resta conveniente
Si temeva che la Legge di Bilancio per il 2026 avrebbe reso meno incentivante questo regime, entrato in vigore nel 2017 con la previsione di soli 100.000 euro per i richiedenti (25.000 euro per ogni familiare a carico), importo già raddoppiato dall’attuale governo Meloni fino al 2025. In realtà, il numero dei beneficiari starebbe continuando a salire. Era di complessivi 3.600 al dicembre scorso e si stima che già abbia superato le 4.000 unità e che sarà tagliato forse quest’anno il traguardo delle 5.000.
Se è vero che la “flat tax” vale in tutta Italia, i ricchi stranieri comprano le case per stare a Milano in almeno un caso su due. Non solo perché è la città con maggiore vocazione europea tra le grandi del Bel Paese, tra l’altro strategicamente situata nelle vicinanze di Francia e Germania. Oltretutto, è sede finanziaria. E il suo mercato immobiliare risulta il più evoluto della nazione in termini di attrattiva per famiglie facoltose tra skyline moderni e grattacieli altrove inesistenti.
Prezzi delle case a Milano già alti
La stampa straniera nota che la fuga dei ricchi da Dubai starebbe beneficiando proprio Milano, i cui prezzi delle case già sono alti rispetto alla media nazionale. All’estero, invece, sono ancora considerati “cheap” in molti casi. In effetti, nel mese di marzo in media un immobile ai piedi della Madonnina si acquistava per 5.192 euro al metro quadrato contro i 1.891 euro nazionali. E l’affitto mensile si pagava 23,30 euro al metro quadrato contro 14,80 euro.
Facendo un semplice rapporto, notiamo che per paradosso l’investimento immobiliare nel capoluogo lombardo sia molto meno conveniente rispetto alla media nazionale. Esso rende, infatti, solo il 5,4% contro il 9,4%. Dunque, più che di caro affitti, dovremmo parlare di prezzi di vendita alle stelle.
Il possibile arrivo di centinaia di ricchi da Dubai rischia di impensierire ulteriormente i residenti di Milano che vivono in affitto e che vorrebbero comprare case per viverci. E’ vero che il reddito medio pro-capite sia molto superiore alla media italiana, ma non quanto dovrebbe essere per permettere alle famiglie di godere della stessa capacità di acquisto. Con un reddito netto familiare di 65.000 euro nel 2025 e un tasso di risparmio medio all’8,5%, una famiglia milanese può mettere ogni anno da parte la cifra che le consente di comprare poco più di 1 metro quadrato.
Fuga da Londra favorisce l’Italia
Sul piano nazionale, un reddito netto medio di 39.500 euro e un tasso di risparmio all’8,2% consentono a una famiglia di mettere da parte la cifra per comprare circa 1,70 metri quadrati. Questi numeri ci spiegano che i ricchi stranieri a Milano restano certamente benvenuti per coloro che fanno delle case la loro attività lavorativa, mentre lo sono meno tra le famiglie. Il vantaggio fiscale italiano è stato acuito dal peggioramento delle condizioni nel Regno Unito. Dal 1799 esisteva qui il regime “non dom” per escludere dal calcolo delle imposte i redditi maturati all’estero dai residenti stranieri. Già i governi conservatori avevano iniziato a smantellarlo, dopodiché quello laburista attuale lo ha picconato. E la conseguenza è stata devastante per Londra: fuga di milionari e miliardari, perdita di gettito fiscale e mercato immobiliare di lusso in affanno.
Mercato case a Milano trainate da ricchi in cerca di cultura
La situazione è così malmessa, che il cancelliere Rachel Reeves ha prospettato una marcia indietro, tra l’altro indispettendo il suo stesso partito. A Milano i ricchi possono confidare su uno stile di vita che non teme concorrenza in Europa, oltre che della disponibilità di case di fascia alta. Il governo Meloni ha, poi, da un lato triplicato l’imposta fissa in pochi anni, dall’altro ha appena ridotto l’IVA sulle opere d’arte dal 22% al 5%, sotto il 5,5% della Francia e il 7% della Germania.
Una misura passata quasi inosservata e che, invece, starebbe mostrandosi attrattiva prima ancora di entrare in vigore. Essa sta stimolando gli acquisti di opere d’arte nelle gallerie delle grandi città italiane, attirando ulteriormente i facoltosi stranieri in cerca di qualità e non solo di risparmi fiscali.
E proprio a Milano si sta ulteriormente arricchendo quell’indotto socio-culturale, che ha fatto la fortuna dell’economia cittadina negli ultimi anni. I prezzi delle case diventano inabbordabili per i cittadini che ci vivono, relegandoli nelle periferie e affollando il centro di stranieri ricchi in cerca di alternative dal cattivo tempo di Londra e ora anche dalle inattese sirene di Dubai.
giuseppe.timpone@investireoggi.it
