Pasquale Pirone
Il comodato è uno strumento giuridico frequentemente utilizzato in ambito familiare per agevolare l’uso di beni immobili senza richiedere un corrispettivo. È particolarmente comune nel contesto residenziale, dove un immobile viene concesso gratuitamente, per esempio, a un parente stretto.
Tuttavia, pur trattandosi di un’operazione gratuita, essa non è esente da rilevanza fiscale. Per comprendere appieno gli effetti sul piano tributario è fondamentale chiarire la natura giuridica del rapporto e le disposizioni normative che regolano il trattamento dei redditi fondiari.
La definizione giuridica di comodato d’uso
Ai sensi dell’articolo 1803 del Codice Civile, il comodato è il contratto con cui una parte (comodante) consegna a un’altra (comodatario) un bene affinché se ne serva per un tempo determinato o per un uso specifico, con obbligo di restituzione.
Si tratta, dunque, di un contratto essenzialmente gratuito, che non implica alcuna forma di compenso economico.
Nel caso di immobili, il comodatario acquisisce un diritto personale di godimento, mentre la titolarità dell’immobile, inclusi i diritti reali connessi, rimane in capo al comodante. Questo aspetto ha conseguenze dirette sulla fiscalità connessa al bene.
Redditi fondiari: cosa stabilisce il TUIR
L’articolo 26, comma 1, del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR) stabilisce che i redditi fondiari concorrono a formare il reddito complessivo del contribuente titolare del diritto reale sull’immobile, a prescindere dalla percezione effettiva di tali proventi. Questo significa che il possesso, e non l’effettivo utilizzo o incasso, costituisce il presupposto impositivo.
Nel caso in cui un immobile venga concesso in comodato d’uso gratuito, l’obbligo di dichiarare il reddito fondiario rimane in capo al proprietario o a colui che possiede un altro diritto reale, come l’usufrutto o l’enfiteusi.
Il comodatario, pur potendo abitare l’immobile o servirsene secondo gli accordi, non assume alcuna responsabilità fiscale diretta in merito alla rendita catastale o ai redditi derivanti dal possesso.
Il ruolo del comodatario nel rapporto fiscale
Sotto il profilo tributario, il comodatario non assume la qualifica di soggetto passivo ai fini del reddito fondiario. La sua posizione giuridica è limitata all’utilizzo del bene senza disporre di alcuna titolarità reale. In altre parole, il comodato non trasferisce diritti patrimoniali rilevanti per il fisco: il comodatario gode del bene, ma non ne è né proprietario né possessore a titolo idoneo per far sorgere obblighi dichiarativi.
Questa impostazione ha il merito di semplificare la gestione fiscale per i soggetti che ricorrono al comodato in ambito familiare. Tuttavia, è fondamentale che il proprietario dell’immobile continui a dichiarare correttamente i redditi fondiari connessi. Anche nel caso in cui non ne tragga un vantaggio economico diretto.
Obblighi dichiarativi nel comodato d’uso
Il soggetto che concede in uso gratuito un immobile resta pienamente obbligato alla dichiarazione del reddito catastale relativo al bene stesso. Questo principio vale anche se l’immobile non è locato né genera redditi effettivi.
Il semplice fatto di possedere un immobile, anche se concesso in comodato a titolo gratuito, comporta l’obbligo di inserirlo nella dichiarazione dei redditi.
E di calcolare il relativo importo secondo la rendita catastale rivalutata. Quindi, se ad esempio, “Tizio” cede in comodato gratuito una sua casa alla sorella, sarà sempre Tizio a dover pagare le imposte (IRPEF, IMU, ecc.) su quella casa. La sorella non ha alcuna obbligazione di tipo fiscale.
Agevolazioni fiscali previste in determinati casi
Il legislatore ha previsto alcune agevolazioni fiscali in relazione agli immobili concessi in comodato d’uso gratuito tra parenti in linea retta entro il primo grado (ossia tra genitori e figli). In particolare, ai fini dell’imposta municipale propria (IMU), è prevista una riduzione del 50% della base imponibile qualora siano rispettati determinati requisiti:
- contratto di comodato regolarmente registrato;
- utilizzo dell’immobile come abitazione principale del comodatario;
- possesso di un solo immobile da parte del comodante (oltre alla propria abitazione principale).
Questa agevolazione, però, non si estende alla dichiarazione dei redditi, dove il comodante è comunque tenuto a indicare la rendita catastale del bene, senza possibilità di esclusione.
Riassumendo
- Il comodato è un contratto gratuito che non trasferisce diritti reali.
- Il reddito fondiario resta a carico del proprietario, anche senza percezione economica.
- Il comodatario non ha obblighi fiscali, solo un diritto personale di godimento.
- Il TUIR impone la dichiarazione basata sul possesso, non sull’incasso.
- Possibili agevolazioni IMU con contratto registrato e utilizzo come abitazione principale.
Egregio Dott. Pirone,
dal maggio 2017 io e mio fratello siamo eredi di un appartamento poi abbiamo stipulato un Preliminare di compravendita che fra le altre solite condizioni mio fratello ha fatto scrivere che io venditore autorizzo m io fratello prossimo acquirente ad utilizzare l’appartamento “ut dominus” che non so neanche cosa significa ed intanto paghiamo IMU metà per ciascuno circa 500 euro all’anno ma io penso che mio fratello deve pagare tutta l’ IMU dato che ha un totale completo diritto su tale appartamento ed inoltre deve restituirmi quanto già pagato da me.in precedenza per suo conto.
La prego di sapermi dire in merito oltre l a fatto che secondo me tale Preliminare è nullo.
La ringrazio molto sin d’ora e con l’occasione le invio i miei più cordial saluti.