Pasquale Pirone
Il panorama fiscale italiano prevede, per i proprietari di immobili ad uso abitativo, un’interessante possibilità alternativa alla tassazione ordinaria: la cedolare secca.
Questo regime opzionale consente ai locatori di beneficiare di un’imposizione semplificata e talvolta più vantaggiosa sul reddito da affitto. Introdotto dal decreto legislativo n. 23 del 2011, questo meccanismo rappresenta una leva utile per razionalizzare la fiscalità legata alla locazione.
Cos’è la cedolare secca e perché conviene
La cedolare secca si configura come un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle relative addizionali comunali e regionali, applicata al canone annuo di locazione. Allo stesso tempo, esonera il locatore dal pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo previste per la registrazione del contratto.
L’aliquota standard applicabile è pari al 21% del canone lordo, rendendo la tassazione estremamente lineare. Questa formula può risultare particolarmente vantaggiosa rispetto al sistema ordinario, che comporta una tassazione progressiva sul reddito complessivo.
Tra i principali vantaggi della cedolare secca si annoverano:
- semplificazione degli adempimenti fiscali, grazie alla sostituzione di più imposte con un’unica aliquota;
- risparmio economico, derivante dall’esclusione delle imposte accessorie;
- certezza dell’onere fiscale, non essendoci progressività legata al reddito complessivo;
- facilitazione gestionale, in quanto gli adempimenti dichiarativi e contributivi risultano più agevoli.
I requisiti per poter optare per la cedolare secca
L’accesso al regime agevolato è subordinato al rispetto di specifiche condizioni. In primo luogo, l’immobile oggetto di locazione deve essere destinato esclusivamente a uso abitativo. Inoltre, la cedolare può estendersi anche alle pertinenze, purché siano locate contestualmente all’abitazione principale.
Altro aspetto fondamentale riguarda la comunicazione della scelta.
Il locatore deve informare l’inquilino della propria intenzione di applicare la cedolare, attraverso raccomandata, salvo che tale opzione non sia già espressamente prevista nel contratto. È inoltre indispensabile che il proprietario rinunci espressamente a qualsiasi forma di aggiornamento del canone, inclusa la rivalutazione ISTAT.
L’opzione può essere esercitata sia in fase di prima registrazione del contratto che in sede di rinnovo, annualmente o alla scadenza naturale del contratto.
Un’evoluzione recente riguarda le locazioni brevi. In questi casi, l’aliquota ordinaria del 21% è confermata solo per un’unità abitativa. Per le ulteriori unità immobiliari locate con contratti di breve durata, l’imposizione sale al 26%, rendendo meno vantaggioso questo regime per chi affitta più di un immobile con contratti di locazione brevi.
Scadenze di pagamento
Chi opta per la cedolare secca è tenuto a seguire le stesse scadenze previste per l’IRPEF. In particolare:
- 30 giugno: pagamento del saldo per l’anno precedente e del primo acconto per l’anno in corso;
- 30 novembre: versamento del secondo o unico acconto.
È possibile posticipare, per il saldo e primo acconto, il pagamento di 30 giorni, applicando una maggiorazione dello 0,40%. Il calcolo dell’acconto si basa sull’imposta sostitutiva dovuta nell’anno precedente. Ciò significa che l’acconto 2025, ad esempio, sarà determinato sulla base della cedolare secca dovuta per il 2024.
Tuttavia, nel primo anno di opzione, non è richiesto il versamento dell’acconto, poiché manca una base imponibile di riferimento.
L’intero importo sarà quindi liquidato con il saldo da versare entro il 30 giugno dell’anno successivo.
Le scadenze 2025 per la cedolare secca
Pertanto, sulla base d quanto detto sopra, entro il 30 giugno si versa il saldo cedolare secca 2024 e primo acconto 2025. C’è possibilità di pagare entro i 30 giorni successivi (quindi, entro il 30 luglio) con maggiorazione 0,40%.
Entro il 1° dicembre 2025 (il 30 novembre è domenica) si paga il secondo o unico acconto 2025.
Chi ad esempio opta per la cedolare secca a partire dal periodo d’imposta 2025, non dovrà pagare nulla quest’anno. La liquidazione della cedolare secca sarà fatta in Dichiarazione redditi 2026 (anno d’imposta 2025), in cui si liquiderà il saldo cedolare per tutto il 2025 e si determinerà anche l’acconto cedolare 2026 sulla base dell’imposta liquidata per il 2025.
Quando è dovuto l’acconto
L’obbligo di acconto si attiva solo se l’imposta dovuta per l’anno precedente è pari o superiore a 52 euro. Le modalità di pagamento variano a seconda dell’importo complessivo:
- importi inferiori a 257,52 euro: pagamento in un’unica soluzione entro il 30 novembre;
- importi pari o superiori a 257,52 euro: pagamento in due rate, di cui: il 40% entro il 30 giugno; il 60% entro il 30 novembre.
Il saldo e il primo acconto possono essere rateizzati (fino al mese di dicembre), ma il secondo o unico acconto deve essere versato in un’unica soluzione.
Versamento e codici tributo per la cedolare secca
Il pagamento della cedolare secca avviene tramite modello F24, nel caso in cui la dichiarazione dei redditi sia effettuata con Modello Redditi o 730 senza sostituto d’imposta. I codici tributo da utilizzare sono:
- 1840 per il primo acconto;
- 1841 per il secondo o unico acconto;
- 1842 per il saldo.
Quando, invece, la dichiarazione dei redditi è presentata tramite modello 730 con sostituto d’imposta, l’onere fiscale sarà trattenuto direttamente in busta paga o sul cedolino della pensione. Nello specifico:
- saldo e primo acconto: da luglio per i dipendenti, da agosto/settembre per i pensionati;
- secondo acconto: nel mese di novembre, per entrambe le categorie.
Riassumendo
- La cedolare secca sostituisce IRPEF, imposte di registro e bollo sugli affitti.
- Si applica solo a immobili abitativi e richiede rinuncia all’adeguamento del canone.
- L’aliquota ordinaria è del 21%, sale al 26% per locazioni brevi multiple.
- Il pagamento segue le scadenze IRPEF: 30 giugno e 30 novembre.
- L’acconto non è dovuto nel primo anno di opzione per il regime.
