Pasquale Pirone
La normativa fiscale riconosce una riduzione dell’Irpef sugli interessi pagati per il finanziamento ipotecario acceso per comprare la casa destinata a dimora abituale. La detrazione interessi mutuo abitazione principale è pari al 19% e si applica, nel rispetto delle condizioni previste dalla legge, su una spesa massima annuale di 4.000 euro.
Un lettore ha posto alla redazione il seguente quesito:
“Ho acquistato una casa con un mutuo ipotecario e vi ho stabilito la residenza. Dopo tre anni mi sono trasferito in un altro immobile di mia proprietà, che è diventato la mia nuova abitazione principale. Continuo a pagare regolarmente le rate del precedente finanziamento. Posso ancora portare in detrazione gli interessi riferiti alla prima casa?”.
Detrazione interessi mutuo abitazione principale: le condizioni generali
La disciplina di riferimento è contenuta nell’articolo 15, comma 1, lettera b), del Testo unico delle imposte sui redditi, approvato con il DPR 917/1986 (sostituto poi dal nuovo TUIR).
Per ottenere lo sconto fiscale, il finanziamento deve essere garantito da ipoteca e deve essere stato acceso per comprare l’immobile destinato a dimora abituale del contribuente o dei suoi familiari. Per i contratti più recenti, l’acquisto deve avvenire nell’anno precedente o in quello successivo alla sottoscrizione del finanziamento.
Inoltre, chi richiede il beneficio deve risultare contemporaneamente titolare del mutuo e proprietario, anche solo in parte, dell’abitazione. Non è, invece, necessario che la percentuale di proprietà coincida con la quota del prestito.
L’agevolazione riguarda gli interessi, alcuni costi collegati al contratto e le eventuali somme dovute per clausole di indicizzazione. La percentuale del 19% si calcola entro il tetto complessivo di 4.000 euro.
In caso di finanziamento condiviso, tale limite viene normalmente suddiviso tra i diversi intestatari.
Il cambio di casa non produce subito la decadenza
Il punto decisivo riguarda il periodo nel quale l’immobile conserva la funzione di dimora abituale. In base alla regola ordinaria, il beneficio spetta soltanto finché la casa acquistata con il finanziamento viene utilizzata come abitazione principale.
Il trasferimento della residenza, però, non cancella lo sconto fiscale con effetto retroattivo. Gli importi detratti negli anni precedenti restano validi, purché in quei periodi fossero presenti tutti i requisiti richiesti.
La perdita del diritto si verifica dal periodo d’imposta successivo a quello in cui l’immobile smette di essere la dimora abituale. Questo criterio evita che un cambiamento avvenuto durante l’anno elimini l’agevolazione per tutti i pagamenti effettuati nello stesso periodo.
Per esempio, se il trasferimento nella seconda casa avviene nel corso del 2026, gli interessi versati nel 2026 possono ancora concorrere alla detrazione. Dal 2027, invece, la regola generale impedisce di continuare a indicare la spesa nella dichiarazione. Ricordiamo che la detrazione è per cassa. Quindi, nel Modello 730/2026 (ovvero Modello Redditi PF 2026) si detraggono gli interessi “pagati” nel 2025.
In questo quadro, la detrazione interessi mutuo abitazione principale non dipende dal numero di anni trascorsi dalla compravendita. Il fatto che la prima casa sia stata utilizzata per tre anni non garantisce il mantenimento permanente del beneficio.
Le eccezioni che consentono di conservare il vantaggio
Prima di arrivare alla soluzione del caso, è necessario verificare se lo spostamento rientra in una delle deroghe ammesse.
Il diritto può continuare quando il trasferimento della dimora abituale è dovuto a esigenze lavorative. La deroga resta valida finché persistono le ragioni professionali che hanno determinato lo spostamento. Può operare anche in caso di trasferimento all’estero, purché siano rispettati gli altri presupposti previsti dalla legge e non venga acquistata nel Paese estero una nuova abitazione principale.
Un’altra eccezione riguarda il ricovero permanente in una casa di riposo o in una struttura sanitaria, a condizione che l’immobile finanziato non venga affittato.
Il beneficio può inoltre proseguire se la vecchia casa, pur non essendo più utilizzata dal proprietario, diventa la dimora abituale di un familiare. Ai fini fiscali rientrano in questa categoria il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo, secondo la definizione dell’articolo 5, comma 5, del TUIR.
In presenza di una di queste situazioni, la detrazione interessi mutuo abitazione principale può quindi essere mantenuta, ma occorre conservare i documenti utili a dimostrare le circostanze dichiarate.
Detrazione interessi mutuo abitazione principale: la risposta al lettore
Nel caso descritto, il semplice trasferimento in un’altra casa di proprietà, scelta come nuova dimora abituale, fa venire meno il requisito collegato al precedente immobile.
Se lo spostamento non dipende da motivi di lavoro, da un ricovero permanente o dalla destinazione della vecchia casa a dimora abituale di un familiare, gli interessi del primo finanziamento non saranno più detraibili dall’anno successivo al cambio.
Le somme correttamente indicate nelle dichiarazioni dei tre anni precedenti non devono essere restituite. Inoltre, qualora in futuro il proprietario tornasse a vivere stabilmente nella prima abitazione, il beneficio potrebbe riprendere per le rate pagate da quel momento, sempre nel rispetto delle altre condizioni di legge.
