9,6 milioni di case vuote in Italia: il patrimonio da miliardi che rischia di diventare un costo

Il patrimonio immobiliare in Italia assorbe circa la metà dell’intera ricchezza delle famiglie e valeva qualcosa come 6.000 miliardi di euro nel 2025. A fronte di 35 milioni di case esistenti, l’ISTAT stima che 9,6 milioni sarebbero vuote per una media nazionale del 27%. Un dato sorprendente, che sembra cozzare con la narrazione di un mercato carente di offerta. La verità presenta, come spesso capita, diverse sfaccettature. In primis, la definizione stessa di case vuote deve essere meglio precisata. L’espressione non è sinonimo di “abbandonate”, in quanto vi rientrano anche le case effettivamente inutilizzate, ereditate e non ancora valorizzate, in attesa di vendita e/o ristrutturazione, date in uso saltuario ai familiari e vere e proprie seconde case per le vacanze.

Case vuote: dati regione per regione

L’incidenza delle case vuote varia anche moltissimo tra regione e regione. Ecco la tabella:

Migrazione Sud-Nord ed economie locali

Il dato varia dal 20% della Lombardia al 50% della vicina Valle d’Aosta. In generale, la classifica è guidata dal Sud. Per quali ragioni una così vistosa differenza? Le spiegazioni possono essere diverse. Anzitutto, sappiamo che molti cittadini migrano dal Sud al Nord, un fenomeno che si traduce anche nella crisi del mercato immobiliare meridionale, dove il numero di case supera in molte realtà quello richiesto.

Al contrario, al Nord la domanda è tendenzialmente forte, specie in aree ad alta intensità demografica come Milano o Bologna.

Ma può esserci anche una ragione più legata all’economia locale. In molte zone del Sud, più che di case vuote possiamo parlare di immobili adibiti ad uso turistico (mare o montagna) o anche come seconde abitazioni per trascorrervi le vacanze. Probabile che, visti anche i minori valori di mercato, molte famiglie vi puntino per sbarcare il lunario con una fonte di reddito integrativo. Al Nord, dove già è complicato comprare la prima casa, più difficilmente le famiglie ne comprano una seconda per lasciarla vuota in tutto o in parte durante l’anno.

Pochi figli, tanti immobili

C’è anche una questione socio-demografica alla base della così alta diffusione di case vuote in Italia. Le generazioni precedenti nate o cresciute durante il miracolo economico investirono massicciamente sugli immobili anche per mettere al sicuro i risparmi da un’inflazione italiana a tratti elevatissima. In un paio di generazioni, però, il numero medio per famiglia dei figli è crollato. Pertanto, abbiamo un trasferimento di immobili a favore di una quantità di persone sempre più bassa e che magari possiede già una casa di proprietà. Queste eredità si mostrano in molti casi in eccesso rispetto ai bisogni.

Se siete del settore, avrete senza dubbio sentito più di un cliente affermare di voler vendere per non “lasciare pensieri ai figli”. Un’espressione emblematica dei tempi che viviamo.

Rischio di asset illiquido all’occorrenza

Ed è qui che si cela il paradosso. Ereditare un immobile dovrebbe essere fonte di soddisfazione per chicchessia, mentre negli ultimi tempi è diventato spesso più di preoccupazione per una ricchezza immobilizzata in un asset illiquido. Considerate che le seconde case richiedono il pagamento dell’IMU, oltre alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria (adeguamento alle nuove norme di sicurezza, energetiche, ecc.). E se le condizioni non sono tali da rendere gli immobili “ready to live” o “ready to invest”, il rischio di abbandono e fatiscenza diventa elevato. Quanta parte dei centri storici italiani sta cadendo letteralmente a pezzi con annessi problemi per la sicurezza e il decoro pubblici?

Prezzi in picchiata per case usate

Non si tratta spesso di incuria vera e propria, bensì di mancata convenienza. Erediti un rudere dal valore di mercato di 50.000 euro e te ne servono altrettanti per renderlo almeno visitabile nel caso di rivendita o abitabile per affittarlo. Se non disponi di tali risorse, finisci per lasciarlo così com’è e nessuno lo acquista, anche a prezzi stracciati, scontando costi, tempi e rischi legati alla ristrutturazione. Questo contribuisce a spiegare il tracollo delle quotazioni medie in Italia negli ultimi decenni. Di seguito, i prezzi medi delle abitazioni tra il 2010 e il 2025, distinti per abitazioni nuove e abitazioni esistenti o usate.

Case vuote problema anche di scarso accesso al credito

Come avrete notato, un’accelerazione dopo i bruschi cali c’è stata in entrambi i casi successivamente alla pandemia. Non fatevi ingannare: si tratta di un puro adeguamento all’inflazione. Nei 15 anni considerati, le abitazioni nuove sono rincarate di quasi il 31% e quelle usate si sono deprezzate dell’11%. Tenuto conto dell’inflazione, le prime sono rimaste sostanzialmente invariate e le seconde sono precipitate del 41%. Pur trattandosi di medie nazionali, che poco vogliono dire sui singoli territori, emerge quanto dicevamo: il mercato immobiliare si continua a reggere in piedi per le nuove costruzioni, comunque molto poche negli ultimi anni.

Le vecchie case, perlopiù vuote, deprimono i corsi e segnalano una questione complessa da risolvere, aggravata in molti casi dallo scarso accesso al credito bancario. Risultato? Buona parte della nostra ricchezza risulta solo teorica nel breve e medio termine. All’occorrenza, è come se non esistesse.

giuseppe.timpone@investireoggi.it