Pasquale Pirone
La Risposta a interpello n. 134/2026 dell’Agenzia delle Entrate chiarisce un punto rilevante per gli enti del Terzo settore che acquistano immobili con benefici sulle imposte indirette. Il tema riguarda le agevolazioni fiscali CTS (codice terzo settore) e, in particolare, il corretto uso del bene dopo l’acquisto.
La questione è importante perché molti enti possono modificare nel tempo la propria organizzazione, trasferire attività, vendere un fabbricato o concederlo in affitto. In questi casi occorre capire quando il beneficio resta salvo e quando, invece, può essere recuperato dal Fisco.
Agevolazioni fiscali CTS: il requisito dell’uso diretto
L’articolo 82, comma 4, del decreto legislativo 3 luglio 2017, n. 117, cioè il Codice del Terzo settore, prevede un regime favorevole per gli acquisti immobiliari effettuati dagli enti iscritti nel perimetro del Terzo settore.
La norma consente di applicare le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa. In concreto, ciascuna imposta è dovuta per 200 euro, invece che secondo i criteri ordinari. Il beneficio riguarda gli atti con cui viene trasferita a titolo oneroso la proprietà di immobili, oppure vengono costituiti o trasferiti diritti reali immobiliari di godimento.
La condizione principale non è solo la natura dell’ente. Il fabbricato deve essere destinato direttamente allo svolgimento degli scopi istituzionali o dell’oggetto sociale. Inoltre, questa destinazione deve essere dichiarata nell’atto di acquisto.
Le agevolazioni fiscali CTS nascono, quindi, per favorire l’acquisizione di beni realmente utili all’attività solidaristica, sociale, culturale, educativa o assistenziale dell’ente. Non basta acquistare un immobile: serve un collegamento concreto tra il bene e la missione dell’organizzazione.
Il termine di 5 anni non impone di conservare il bene
Uno dei punti più delicati riguarda il periodo di 5 anni indicato dall’articolo 82, comma 4, del CTS.
La disposizione stabilisce che l’immobile deve essere utilizzato direttamente entro 5 anni dal trasferimento.
Questo termine non va interpretato come obbligo di mantenere la proprietà dell’immobile per l’intero quinquennio. Secondo l’impostazione chiarita dall’Agenzia delle Entrate, il periodo di 5 anni rappresenta il limite massimo entro cui deve iniziare l’impiego diretto del bene per le finalità dell’ente.
Di conseguenza, se il fabbricato è stato effettivamente usato per l’attività istituzionale dopo l’acquisto, la successiva cessione prima dello scadere dei 5 anni non determina automaticamente la perdita del beneficio.
Le cause di decadenza sono specifiche. Il recupero delle imposte può avvenire in caso di dichiarazione non veritiera resa nell’atto, oppure quando manca l’effettivo utilizzo diretto del bene per le finalità indicate. In tali situazioni sono dovute le imposte ordinarie, la sanzione amministrativa del 30 per cento e gli interessi di mora.
Il principio è chiaro: conta l’uso reale dell’immobile, non la semplice durata del possesso.
Vendita dell’immobile e tassazione della plusvalenza
La vendita del bene deve essere distinta dal trattamento fiscale applicato al momento dell’acquisto. Se il requisito dell’utilizzo diretto è stato rispettato, il beneficio sulle imposte di registro, ipotecaria e catastale può restare valido anche in caso di trasferimento dell’immobile prima dei 5 anni.
Resta però da valutare l’eventuale effetto ai fini delle imposte sui redditi. La cessione di un immobile acquistato da non più di 5 anni può generare una plusvalenza fiscalmente rilevante.
Il riferimento normativo è l’articolo 67, comma 1, lettera b), del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, cioè il Testo unico delle imposte sui redditi. Tale disposizione include tra i redditi diversi le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non oltre cinque anni, salvo le eccezioni previste dalla legge.
Il calcolo è disciplinato dall’articolo 68, comma 1, del TUIR. La plusvalenza corrisponde alla differenza tra il corrispettivo percepito e il prezzo di acquisto o costo di costruzione, aumentato dei costi inerenti al bene.
In questo quadro, le agevolazioni fiscali CTS possono restare ferme sul piano delle imposte indirette, mentre l’eventuale guadagno da vendita segue le regole ordinarie delle imposte sui redditi.
Agevolazioni fiscali CTS: cosa accade se l’immobile viene affittato
Un’altra ipotesi riguarda la scelta di mantenere la proprietà del bene e concederlo in locazione a terzi. Anche in questo caso il punto decisivo resta l’utilizzo diretto già avvenuto dopo l’acquisto.
Se l’immobile è stato impiegato in modo effettivo per le attività istituzionali dell’ente, il successivo affitto non comporta di per sé la perdita del beneficio fruito al momento dell’acquisto. La norma, infatti, richiede che la destinazione diretta avvenga entro il termine previsto, ma non introduce un vincolo espresso di uso immutabile per tutto il quinquennio.
Naturalmente, la posizione dell’ente deve essere sostenuta da elementi concreti. Occorre poter dimostrare che il bene sia stato davvero funzionale all’attività istituzionale e non solo formalmente indicato come tale. Documenti interni, delibere, prove dell’effettivo utilizzo e coerenza con le finalità statutarie possono assumere rilievo in caso di controllo.
Le agevolazioni fiscali CTS richiedono, dunque, una gestione prudente degli immobili. Il beneficio è pensato per sostenere gli enti che usano il patrimonio in modo coerente con le proprie finalità, ma non impedisce successive scelte organizzative, come vendita o locazione, quando il requisito iniziale è stato rispettato.
Riassumendo
- Le agevolazioni fiscali CTS riguardano gli immobili usati per fini istituzionali.
- La Risposta n. 134/2026 chiarisce il ruolo del termine quinquennale.
- I cinque anni indicano il limite per iniziare l’uso diretto.
- La vendita anticipata non comporta automaticamente la perdita del beneficio.
- L’eventuale plusvalenza segue le regole degli articoli 67 e 68 TUIR.
- Anche la locazione successiva può non far decadere dal regime agevolato.
