Pasquale Pirone
Con l’avvicinarsi del 16 giugno resta centrale il tema dell’acconto IMU 2026. Tra i casi che creano più incertezza rientra quello degli immobili pubblici dati in uso tramite titolo amministrativo. La questione dell’IMU sulle concessioni demaniali riguarda, in particolare, l’individuazione del soggetto chiamato al versamento quando il bene non appartiene al privato, ma si trova nella sua disponibilità per effetto di una concessione.
IMU sulle concessioni demaniali: chi paga quando il bene è in uso
L’IMU colpisce il possesso di determinati immobili. Il tributo riguarda i fabbricati, con esclusione dell’abitazione principale, salvo le unità classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.
Rientrano inoltre nel campo dell’imposta le aree edificabili e i terreni agricoli (salvo le ipotesi di esenzione).
Nel caso di un bene demaniale, il punto decisivo non è la proprietà in senso civilistico, che resta pubblica, ma la disponibilità qualificata dell’immobile. Per questo, quando un fabbricato è concesso a un soggetto privato, il pagamento ricade sul concessionario, cioè su chi utilizza il bene in base al titolo rilasciato dall’ente competente.
La regola si collega alla struttura stessa del tributo: il presupposto non è solo la proprietà, ma anche una posizione giuridica che consente di detenere e usare l’immobile in modo qualificato. Da qui nasce il collegamento tra concessione e obbligo di versamento. Resta fermo che non sono soggetti IMU l’inquilino e il comodatario.
Scadenze, acconto e calcolo dell’imposta 2026
Per l’acconto IMU 2026 la data da segnare è il 16 giugno. Entro tale termine deve essere pagata la prima rata dell’anno, calcolata applicando aliquote e detrazioni riferite ai dodici mesi dell’anno precedente.
Il saldo spira il 16 dicembre
Resta possibile versare già a giugno l’intera imposta dovuta per il 2026. Questa scelta non elimina però il successivo controllo di dicembre: il 16 dicembre può, infatti, rendersi necessario un conguaglio, se il Comune ha approvato nuove aliquote nei termini stabiliti dalla legge.
L’imposta si determina in base alla quota e ai mesi di possesso nell’anno solare. Il mese si considera per intero quando il possesso si è protratto per più della metà dei giorni che lo compongono. Questo criterio vale anche nelle situazioni in cui l’immobile entra o esce dalla disponibilità del contribuente durante l’anno.
Presupposto IMU, diritti reali e casi particolari
Il pagamento dell’IMU spetta, di regola, al proprietario dell’immobile oppure al titolare di un diritto reale. Tra questi rientrano usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi e superficie.
Per i beni oggetto di leasing, l’obbligo è collegato al rapporto contrattuale: il dovere di versamento decorre dalla stipula e resta legato alla durata del contratto. Il principio richiamato serve anche per comprendere cosa accade quando viene meno il titolo che giustificava la disponibilità del bene.
Nelle concessioni pubbliche, quindi, l’elemento essenziale è l’esistenza di un atto valido che attribuisca al concessionario una posizione legittima sul bene. Senza questo titolo, la semplice permanenza materiale nell’immobile non basta, da sola, a mantenere l’obbligo tributario.
È proprio su questo aspetto che si concentra il tema dell’IMU sulle concessioni demaniali, soprattutto quando la concessione viene revocata ma il bene non viene subito restituito.
Revoca e IMU sulle concessioni demaniali: cosa dice la giurisprudenza
Un chiarimento importante arriva dalla sentenza n. 1122/2 dell’11 marzo 2022 della Commissione tributaria regionale per il Lazio. La decisione ha affrontato il caso della revoca di una concessione demaniale e dei suoi effetti sull’IMU.
Secondo i giudici, quando la concessione viene revocata viene meno anche il presupposto impositivo. Di conseguenza, l’ex concessionario non è più tenuto al pagamento dell’imposta, anche se continua di fatto a occupare il bene e a svolgere l’attività.
La motivazione si fonda su un punto preciso: la legge pone l’onere fiscale a carico del concessionario perché l’atto di concessione gli attribuisce un possesso qualificato. Se l’atto non esiste più, viene meno anche quella posizione giuridica che giustifica il tributo.
La decisione richiama inoltre l’orientamento della Cassazione sul leasing immobiliare. Con l’ordinanza n. 20977/2021, la Suprema Corte ha affermato che la cessazione del contratto fa venir meno anche la posizione legittima dell’utilizzatore, pur se il bene resta ancora nella sua disponibilità materiale.
Lo stesso ragionamento vale per l’IMU sulle concessioni demaniali: la detenzione abusiva, successiva alla revoca, non assume rilievo ai fini dell’imposta. In sintesi, finché la concessione è valida il concessionario paga; quando il titolo è revocato, l’obbligo cade, anche se la restituzione del bene non è ancora avvenuta. L’IMU sulle concessioni demaniali dipende quindi dall’esistenza del titolo legittimo, non dalla sola occupazione materiale dell’immobile.
Riassumendo
- IMU sulle concessioni demaniali: paga il concessionario finché il titolo è valido.
- L’acconto IMU 2026 scade il 16 giugno; il saldo il 16 dicembre
- Il calcolo usa aliquote e detrazioni dell’anno precedente.
- L’imposta riguarda fabbricati, aree edificabili e terreni agricoli.
- La revoca della concessione elimina il presupposto impositivo.
- L’occupazione abusiva successiva non mantiene l’obbligo IMU.
