Pasquale Pirone
Anche nel 2026 resta confermata la possibilità di pagare meno IMU quando un’abitazione viene concessa gratuitamente (in comodato) a un figlio o a un genitore. La misura riguarda casi molto frequenti nella vita familiare: un padre o una madre che lasciano usare una seconda casa al figlio, oppure un figlio che mette a disposizione un immobile per il genitore.
In queste situazioni non c’è un affitto, ma un comodato gratuito. Il beneficio non elimina l’imposta, ma consente di ridurre del 50% la base imponibile, a condizione che siano rispettate regole precise. La disciplina trova riferimento nell’art. 1, comma 747, legge n.
160/2019, cioè la legge di Bilancio 2020, che ha riordinato la nuova IMU.
IMU sulla casa in comodato tra genitori e figli: lo sconto del 50%
L’agevolazione per l’IMU sulla casa in comodato non riguarda qualsiasi immobile dato gratuitamente a un familiare. La riduzione si applica solo nei rapporti tra parenti in linea retta entro il primo grado. In pratica, rientrano soltanto genitori e figli.
Il vantaggio fiscale consiste nel dimezzamento della base imponibile IMU. Questo significa che l’imposta non viene ridotta direttamente della metà in ogni caso, ma si calcola su un valore imponibile ridotto del 50%.
L’IMU sulla casa in comodato tra genitori e figli resta, comunque, a carico del proprietario o di chi ha un diritto reale sull’immobile, come usufrutto, enfiteusi o altro diritto di godimento. Il familiare che abita nella casa come comodatario non diventa soggetto passivo IMU. Se, per esempio, il padre concede l’abitazione al figlio, l’eventuale imposta continua a riguardare il padre.
Le condizioni da rispettare per non perdere il beneficio
Per ottenere lo sconto sull’IMU sulla casa in comodato tra genitori e figli servono più requisiti contemporaneamente. Prima di tutto, l’immobile non deve appartenere alle categorie catastali considerate di lusso: A/1, A/8 e A/9.
Inoltre, il familiare che riceve la casa deve usarla come abitazione principale. Non basta dormirci ogni tanto o utilizzarla saltuariamente. Devono esserci residenza anagrafica e dimora abituale.
Un altro passaggio essenziale riguarda il contratto di comodato. Può essere scritto o verbale, ma il comodato deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate. La registrazione è richiesta anche quando l’accordo non è formalizzato per iscritto (c.d. comodato verbale).
Il proprietario che concede l’immobile (comodatario) deve poi rispettare limiti stringenti sul patrimonio abitativo. Con riferimento ai fabbricati, deve possedere in Italia soltanto la casa data in comodato, oppure, oltre a questa, solo un’altra abitazione usata come propria casa principale. Anche in questo caso restano escluse le unità di lusso A/1, A/8 e A/9.
Infine, il comodante deve avere residenza e dimora abituale nello stesso Comune in cui si trova l’immobile concesso al familiare.
Come si calcola l’agevolazione durante l’anno
L’IMU è un tributo annuale, ma il calcolo tiene conto dei mesi di possesso e della quota posseduta. Un mese conta per intero quando il possesso si è protratto per più di 15 giorni.
Lo stesso criterio vale anche per l’agevolazione.
Di conseguenza, l’IMU sulla casa in comodato tra genitori e figli beneficia della riduzione solo per i mesi in cui tutti i requisiti sono presenti. Se il contratto viene registrato a giugno e le condizioni risultano complete da quel momento, lo sconto non può essere applicato anche ai mesi precedenti.
Lo stesso vale in caso di comproprietà. Se una casa data al figlio è posseduta da entrambi i genitori, ma solo uno rispetta tutte le condizioni previste, la riduzione spetta soltanto sulla quota di quel proprietario. L’altro comproprietario calcolerà l’imposta senza beneficio.
L’IMU sulla casa in comodato tra genitori e figli richiede, quindi, attenzione sia alla situazione familiare sia alla posizione catastale, anagrafica e patrimoniale del comodante.
Esempi pratici sull’IMU sulla casa in comodato tra genitori e figli
Un caso ammesso riguarda una madre che possiede due abitazioni nello stesso Comune: una è la sua casa principale, l’altra viene concessa gratuitamente al figlio, che vi stabilisce residenza e dimora. Se il contratto è registrato e nessuna delle due case è di lusso, l’IMU sulla casa in comodato tra genitori e figli può essere ridotta secondo le regole previste. La madre non deve possedere altri fabbricati in nessuna parte.
Altro esempio favorevole: un figlio proprietario di un immobile concede la casa al padre, che la usa come abitazione principale. Se il figlio possiede solo quella casa, oppure anche la propria abitazione principale nello stesso Comune, e registra il comodato, il beneficio, fermo restando gli altri requisiti, può trovare applicazione.
Ci sono però situazioni escluse. L’agevolazione non spetta se la casa viene concessa a un fratello, a una sorella, a un nipote o a un nonno, perché non si tratta di parenti in linea retta di primo grado. Non spetta nemmeno se il figlio usa l’immobile come casa per le vacanze o mantiene la residenza altrove.
Niente sconto anche quando l’abitazione è accatastata A/1, A/8 o A/9, oppure quando il proprietario possiede altri immobili abitativi oltre quelli consentiti dalla norma.
La mancata registrazione del comodato fa perdere il beneficio, anche se l’accordo familiare è reale e gratuito.
Riassumendo
- IMU sulla casa in comodato tra genitori e figli ridotta solo con requisiti precisi.
- Lo sconto previsto è del 50% sulla base imponibile.
- Il comodato deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate.
- Il comodatario deve avere residenza e dimora nell’immobile ricevuto.
- Sono escluse le case di lusso A/1, A/8 e A/9.
- Il beneficio vale solo per i mesi con condizioni rispettate.
