Giuseppe Timpone
Il mattone resta per davvero un investimento sicuro per gli italiani? A sensazione, qualcosa in questi anni è andato storto. Sebbene abbia poco senso parlare di mercato immobiliare con riferimento a dati nazionali, il trend un po’ ovunque è stato negativo. I prezzi delle case non sono aumentati, ad eccezione delle grandi città. E bisogna vedere se si sia trattato di un incremento in linea, inferiore o superiore al tasso d’inflazione. Per rispondere al nostro interrogativo, abbiamo consultato la banca dati di Idealista, principale portale online per le compravendite immobiliari.
Prezzi case nelle città d’Italia dal 2016
Nel mese di gennaio di quest’anno, il prezzo medio di un’abitazione in Italia è stato di 1.856 euro al metro quadrato.
Rispetto a dieci anni prima, registra un calo del 3,3%. Tenuto conto dell’inflazione, un tonfo reale superiore al 25%. Infatti, nel gennaio del 2016 l’acquisto medio era di 1.919 euro. Nello stesso decennio, però, sono esplosi gli affitti: da 8,4 a 14,3 euro mensili al metro quadrato (+70%). E questo vuol dire che oggi, comprando casa per metterla a reddito, possiamo ricavare un rendimento lordo del 9,25%, esattamente del 4% in più rispetto al 5,25% di un decennio fa. Trattasi di un dato elevatissimo, specie se confrontato con alternative finanziarie come un BTp a 10 anni al 3,35% in questi giorni e che anche sui 30 anni arriva a stento al 4,25%.
C’è da dire che sugli immobili insiste una tassazione pesante. A parte sui canoni di locazione (21% con la cedolare secca), c’è l’IMU fino all’1,06% sul valore catastale delle seconde case.
Per non parlare dei costi legati alla manutenzione ordinaria e straordinaria, con quest’ultima ricadente sui proprietari.
Mercato a Milano
E rimanendo alle principali città, quali sono i prezzi delle case? In media, a Milano si comprano a 5.183 euro al metro quadrato, un dato in rialzo decennale del 59%. Tra inizio 2016 e 2026, sono rincarati di molto anche gli affitti (+52%) a una media mensile di 22,9 euro per metro quadrato. Ne consegue che i prezzi sono schizzati nel periodo da +70% a +179% rispetto alla media nazionale. Per quanto riguarda gli affitti, invece, sono passati da un +80% a un +60% rispetto alla media nazionale.
Questi dati evidenziano un fatto apparentemente paradossale: per quanto i prezzi delle case in una città come Milano siano alti, l’investimento rende in media molto meno rispetto ad altre realtà anche di provincia: il 5,3%, persino in calo dal 5,6% di un decennio fa. La zona in cui risultano più alti è Garibaldi/Porta Venezia con una media di 7.334 euro al metro quadrato, in crescita del 57% su base decennale. E qui un affitto arriva a costare 25,90 euro mensili al metro quadrato (+43% decennale) per un rendimento del 4,2% e in calo dal 4,6% di inizio 2016. L’idea che le case rendano di più laddove costano di più, si rivela palesemente sbagliata.
Situazione a Roma
E a Roma? I prezzi medi delle case nella Città Eterna erano a gennaio di 3.305 euro al metro quadrato, in rialzo del 6% nel decennio. Gli affitti costavano 19,20 euro per metro quadrato al mese, in questo caso a +50% nel periodo. Il rendimento attuale è del 7% contro il 4,9% di gennaio 2016. Significa che oggi è più conveniente investire nel mattone della Capitale, anziché nel capoluogo lombardo. Per quanto il dato risulti pur sempre inferiore a quello nazionale. I prezzi sono oggi del 78% più alti rispetto alla media italiana dal +63% di un decennio prima. Per quanto riguarda gli affitti, +34% da +52%.
La zona in cui costano di più le case a Roma è quella del centro (Piazza del Popolo, Piazza Navona, Quirinale, Termini, Castro-Pretorio, Trastevere). Il prezzo medio è di 7.520 euro (+21%) e un canone di locazione di 30 euro mensili al metro quadrato (+33%). Ma anche in questo caso, non immaginatevi chissà quale rendimento: dal 4,3% di dieci anni fa al 4,8% lordo attuale. E’ vero che si ricava molto grazie all’affitto, ma comprare adesso significa anche sobbarcarsi un costo elevato per l’investimento. I fortunati, come ovunque, sono coloro che hanno acquistato l’immobile in tempi lontani e a prezzi molto più bassi di oggi, riuscendo a metterlo a reddito con rendimenti elevati.
Valori in calo a Napoli
Infine, Napoli. Qui, un immobile è ancora relativamente a buon mercato, almeno guardando ai prezzi nelle grandi città: 2.796 euro al metro quadrato, in rialzo di appena il 3% in un decennio. Boom degli affitti del 55% a 15,50 euro. Molto buono il rendimento al 6,7% e in netta crescita decennale dal 4,4%. I prezzi rispetto alla media nazionale sono scesi da +51% a +41% e per gli affitti da +19% a +8,4%. L’area più costosa è quella di Posillipo-Chiaia-San Ferdinando: 4.635 euro al metro quadrato (-5%) con un canone medio di 17,70 euro (+32,5%) e per un rendimento al 4,6% dal 3,3% di inizio 2016.
giuseppe.timpone@investireoggi.it
