Pasquale Pirone
Nel sistema tributario italiano, l’IMU rappresenta uno dei principali prelievi sugli immobili e richiede particolare attenzione nella distinzione tra abitazione principale e ulteriori unità immobiliari. La disciplina non è uniforme per tutte le tipologie di fabbricato e varia in base sia alla categoria catastale sia all’effettivo utilizzo dell’immobile. Una lettura tecnica della normativa consente di individuare con precisione quando sorge l’obbligo di versamento e quali codici tributo devono essere applicati nel Modello F24, con un ruolo centrale del codice tributo 3918, previsto per le seconde case.
Abitazione principale: criteri e condizioni di esenzione
L’immobile in cui un contribuente ha stabilito residenza anagrafica e dimora abituale costituisce, ai fini IMU, l’abitazione principale.
Per questa tipologia di immobile, il legislatore ha previsto un’esenzione completa, purché la casa non appartenga alle categorie catastali classificate come “di pregio”. Le categorie A/1, A/8 e A/9, considerate immobili di lusso, non rientrano nel perimetro dell’esenzione e rimangono soggette al tributo anche quando utilizzate come dimora stabile.
In tali casi, il versamento dell’imposta avviene mediante il codice tributo 3912, valido indistintamente per acconto e saldo. L’esclusione dall’IMU per le abitazioni principali non di lusso si applica invece senza eccezioni.
Seconda casa: definizione tecnica e obbligo impositivo
La disciplina cambia radicalmente quando si passa alla nozione di seconda casa. Un’unità immobiliare è considerata tale quando non risulta sede di residenza né di dimora abituale del proprietario. Rientrano in questa categoria abitazioni destinate alle vacanze, immobili utilizzati in modo saltuario o situati in un comune diverso rispetto a quello dell’abitazione principale.
Il caso di un contribuente che risiede stabilmente nella propria casa e possiede un ulteriore immobile al mare, in montagna o altrove illustra perfettamente la logica normativa: l’immobile principale gode dell’esenzione (se non di lusso), mentre l’altro fabbricato è soggetto all’IMU in maniera piena. L’obbligo impositivo è infatti generalizzato e prescinde dalla categoria catastale della seconda casa.
Agevolazioni applicabili alle seconde case
Pur essendo prevista l’imposizione ordinaria, la normativa IMU include alcune ipotesi di riduzione o esclusione, disciplinate dalla legge di bilancio 2020 (commi 738–783). Le forme di mitigazione più rilevanti riguardano:
- comodato d’uso a familiari di primo grado: se ricorrono specifici requisiti, l’imposta può essere ridotta;
- immobili inagibili o inabitabili: la normativa consente uno sconto quando la struttura presenta condizioni tali da comprometterne l’utilizzo;
- unità immobiliari occupate abusivamente: in questa fattispecie è prevista l’esenzione, considerato che il proprietario non ha possibilità di disporre del bene.
Tutte le agevolazioni richiedono il rispetto di condizioni precise e, spesso, la presentazione di documentazione idonea a dimostrare la situazione dichiarata.
Per il pagamento IMU sulle seconde case, il codice da utilizzare nel Modello F24 è il codice tributo 3918, che identifica in modo univoco il versamento relativo agli immobili diversi dall’abitazione principale.
Riepilogo normativo: differenze tra immobili
Una ricostruzione sintetica delle regole consente di individuare rapidamente gli obblighi a carico del contribuente:
- Abitazione principale non classificata come immobile di lusso: completamente esente da IMU.
- Abitazione principale di lusso (A/1, A/8, A/9): soggetta a imposta, da versare tramite codice 3912.
- Seconda casa: sempre imponibile, salvo specifiche agevolazioni; il pagamento si effettua indicando codice tributo 3918.
- Questa distinzione, apparentemente elementare, influisce in maniera sostanziale sull’obbligo fiscale e sul corretto adempimento dei versamenti.
Calendario IMU 2025: scadenze operative
L’IMU è strutturata in due rate annuali, una in acconto e una a saldo. Il calendario per il 2025 mantiene la tradizionale scansione temporale:
- 16 giugno 2025: scadenza dell’acconto;
- 16 dicembre 2025: scadenza del saldo.
L’osservanza puntuale dei termini consente di evitare sanzioni e interessi, in particolare per chi è tenuto a versare l’IMU su seconde case utilizzando il codice tributo 3918, elemento essenziale per la corretta imputazione del pagamento. Ad ogni modo, l’omesso o insufficiente pagamento del tributo possono formare oggetto di ravvedimento operoso.
Riassumendo
- L’abitazione principale non di lusso è totalmente esente dal pagamento IMU.
- Le abitazioni di lusso restano imponibili e richiedono versamento tramite codice tributo 3912.
- La seconda casa è sempre soggetta a IMU, salvo specifiche agevolazioni previste dalla legge.
- Le agevolazioni riguardano comodato familiare, immobili inagibili e unità occupate abusivamente.
- Per il pagamento IMU sulle seconde case si utilizza il codice tributo 3918.
- Le scadenze IMU 2025 sono 16 giugno per l’acconto e 16 dicembre per il saldo.
