Giacomo Mazzarella
Farsi una casa con anni di sacrifici, duro lavoro e molte rinunce è una realtà comune a tanti italiani proprietari immobiliari. Sulla casa aleggia sempre un’attenzione particolare: in Italia si pagano troppe tasse sugli immobili, e c’è perfino chi vorrebbe tassare anche le prime case delle famiglie, cioè quelle in cui vivono abitualmente. Chi possiede più immobili, oltre a dover sostenere un carico fiscale più elevato – basti pensare all’IMU, che grava sulle seconde case ma non sulle prime – finisce spesso al centro di discussioni su possibili tasse patrimoniali e strumenti simili.
Perfino quando si vende una casa, i problemi non finiscono.
La lunga mano del Fisco rischia infatti di penalizzare chi vende un immobile a un prezzo che, secondo parametri e calcoli spesso discutibili, la normativa fiscale considera non congruo. Vendere una casa a un prezzo ritenuto troppo basso può mettere in difficoltà sia il venditore sia l’acquirente. Ma è davvero illegale? A dire il vero, nessuno vieta di vendere a un prezzo inferiore. Dal punto di vista civile è assolutamente consentito. Tuttavia, dal punto di vista fiscale, la questione cambia: oggi tutto è sotto controllo e anche le compravendite immobiliari possono finire nel mirino dei controlli, che guardano a sospette evasioni, riciclaggio e altre irregolarità.
Vendere casa ad un prezzo basso si può, ma l’Agenzia delle Entrate può dare problemi
Quanto vale una casa, o un immobile in generale? È una domanda comune a molti italiani che devono districarsi tra valore di mercato, valore catastale, metratura, numero di vani, zona geografica e molto altro ancora. Nelle visure catastali compare la cosiddetta rendita catastale, un valore che possiamo definire fiscale, perché rappresenta il reddito teorico che un immobile dovrebbe generare per il proprietario.
Un valore che costituisce la base imponibile da cui partire per calcolare le tasse che gravano sui proprietari immobiliari. Dalla rendita si ricava il valore catastale, moltiplicando quanto indicato in visura per appositi coefficienti, differenti a seconda della tipologia di immobile, cioè se abitazione principale o seconda casa.
Ma una cosa è la rendita o il valore catastale, un’altra il valore di mercato. Ed è proprio quest’ultimo a generare i principali problemi fiscali. Per esempio, vendere a un prezzo che il Fisco considera non equo perché troppo basso può essere interpretato come un tentativo di evasione fiscale.
Valore catastale, rendita catastale, valore di mercato, quotazioni
Ma com’è possibile che, dopo essersi costruiti la propria casa con tanti sacrifici, non si possa essere liberi di venderla al prezzo desiderato? La domanda è più che legittima. E, dal punto di vista legale, infatti, nessuno può obiettare nulla: ciascuno è libero di fare ciò che vuole con la propria proprietà. Dal punto di vista fiscale, però, la situazione cambia.
I rischi sono elevati, come in molti altri ambiti. In teoria – materia complessa e da approfondire – per ogni zona geografica dovrebbero esistere valori indicativi per le quotazioni immobiliari. Con prezzi minimi e massimi al metro quadro.
Esistono banche dati dedicate a queste quotazioni e ci sono tecnici a cui chiedere una valutazione, naturalmente a pagamento.
Ciò che spesso non si considera, dal punto di vista del Fisco, sono le motivazioni soggettive: le esigenze di un proprietario possono portarlo a vendere a un prezzo diverso da quello considerato “giusto” dalle quotazioni ufficiali.
Vendere casa, ecco i rischi di accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate
Vendere un immobile al di sotto del valore catastale espone, come accennato, al rischio di accertamenti fiscali. L’Agenzia delle Entrate ha pieni poteri in materia e può, dopo un controllo, richiedere il pagamento delle maggiori imposte considerate dovute. Oltre a eventuali sanzioni e interessi.
Se il prezzo indicato nell’atto notarile è inferiore al valore catastale, il Fisco può decidere di calcolare le imposte proprio su quest’ultimo valore. Ignorando quello riportato nel contratto di compravendita.
In altri termini, il Fisco può contestare il valore di vendita di un immobile. Questo non avviene in automatico, ma può verificarsi più facilmente se, ad esempio, l’acquirente accende un mutuo per un importo più alto rispetto al prezzo dichiarato nell’atto. Oggi, con l’ampio accesso del Fisco alle banche dati, il controllo incrociato delle informazioni è molto più semplice e rapido.
