Pasquale Pirone
L’imu per immobile in comodato continua ad essere un tema delicato per molte famiglie, soprattutto quando una casa viene concessa gratuitamente a un figlio o a un genitore. La riduzione della base imponibile, prevista dalla normativa IVA (sconto del 50%) non dipende solo dal contratto registrato o dal rapporto di parentela. Conta anche la situazione patrimoniale del comodante, cioè di chi concede l’abitazione. La recente ordinanza Cassazione n. 17940/2026 chiarisce un punto importante: nel verificare il possesso di altri immobili non rileva soltanto la piena proprietà, ma anche la titolarità di diritti reali come l’usufrutto.
Imu per immobile in comodato: quando spetta la riduzione
La disciplina dell’agevolazione nasce dall’art.
13, DL 201/2011, poi coordinato con le regole della nuova IMU previste dalla Legge n. 160/2019 (legge bilancio 2020). In linea generale, la base imponibile IMU può essere ridotta del 50% per le abitazioni concesse in uso gratuito tra genitori e figli.
Non basta però un semplice accordo familiare. Il contratto di comodato deve essere registrato all’Agenzia Entrate, l’immobile non deve rientrare nelle categorie catastali di lusso A/1, A/8 e A/9 e il comodante deve rispettare precisi requisiti personali e patrimoniali. Inoltre, chi concede la casa deve risiedere e dimorare abitualmente nello stesso Comune in cui si trova l’abitazione data in comodato.
Il beneficio, quindi, non è automatico. La norma richiede una verifica puntuale, perché lo sconto incide direttamente sul tributo dovuto al Comune.
Il nodo del possesso di altri immobili
Uno degli aspetti più discussi riguarda il limite sul numero di abitazioni possedute da chi cede in comodato. La legge consente l’agevolazione solo se il comodante possiede un solo immobile abitativo in Italia, oppure, oltre a quello concesso in comodato, la propria abitazione principale nello stesso Comune.
Il problema nasce quando il contribuente non è proprietario pieno di un’altra casa, ma ha su di essa un diritto reale, per esempio l’usufrutto. In passato poteva sorgere il dubbio che tale posizione non fosse sufficiente a bloccare il beneficio, perché diversa dalla proprietà. La Cassazione, con l’ordinanza n. 17940 del 4 giugno 2026, ha, invece, valorizzato il concetto fiscale di possesso ai fini IMU.
Per l’imposta municipale, infatti, sono soggetti passivi non solo i proprietari, ma anche i titolari di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi e superficie. Di conseguenza, anche l’usufruttuario è considerato possessore dell’immobile ai fini del tributo.
Perché l’usufrutto rileva ai fini IMU
L’imu per immobile in comodato deve essere letta dentro il sistema dell’imposta municipale. Se la normativa IMU considera l’usufruttuario come soggetto tenuto al pagamento, lo stesso criterio deve valere anche quando si controllano le condizioni per accedere alla riduzione.
Secondo l’impostazione confermata dalla Cassazione, sarebbe incoerente limitare il termine “possesso” alla sola proprietà quando si parla di agevolazione, mentre per l’applicazione ordinaria dell’imposta lo stesso termine comprende anche gli altri diritti reali. La riduzione del 50% è una misura di favore e, proprio per questo, richiede il rispetto rigoroso dei presupposti indicati dalla legge.
In pratica, se il comodante concede una casa al figlio ma risulta titolare di usufrutto su un altro immobile abitativo (diverso dalla sua abitazione principale), tale diritto può impedire lo sconto. Non conta che la quota sia parziale o che il diritto non coincida con la piena proprietà: ciò che rileva è la disponibilità giuridica qualificata dell’abitazione.
Imu per immobile in comodato: cosa controllare prima di applicare lo sconto
Prima di calcolare l’imu per immobile in comodato con base ridotta, occorre verificare con attenzione tutti i requisiti. Vanno controllati il grado di parentela, la registrazione del contratto, la categoria catastale, la residenza del comodante e la presenza di altri immobili abitativi, “posseduti” dal comodante, sul territorio nazionale.
Particolare attenzione va riservata alle visure catastali e agli atti da cui emergono diritti reali. Un usufrutto, anche se non collegato a una piena proprietà, può incidere sulla spettanza del beneficio. Lo stesso ragionamento può riguardare altri diritti reali che rendono il soggetto passivo IMU.
L’orientamento espresso dalla Suprema Corte rende quindi più prudente l’applicazione dello sconto. La verifica non deve fermarsi alla domanda “quante case sono intestate in proprietà?”, ma deve estendersi a tutti i diritti rilevanti per l’imposta. In caso contrario, il Comune può recuperare l’imposta non versata, con sanzioni e interessi.
La regola pratica è chiara: l’imu per immobile in comodato richiede una lettura completa della posizione immobiliare del comodante. Solo quando tutti i presupposti previsti dalla norma sono rispettati, la riduzione del 50% può essere applicata senza rischi.
Riassumendo
- L’imu per immobile in comodato prevede una riduzione del 50%.
- Il contratto gratuito deve essere registrato regolarmente.
- Il comodante deve rispettare precisi limiti sugli immobili posseduti.
- Anche l’usufrutto rileva come possesso ai fini IMU.
- La Cassazione conferma un’interpretazione rigorosa dell’agevolazione.
- Il Comune può recuperare imposta, sanzioni e interessi.
